Эксклюзив «Реального времени»: 153 казанских торговых центра за 80 млрд рублей

Почему «Сувар» оказался дешевле «Парк Хауса»?

В рейтинге самых дорогих объектов коммерческой недвижимости безусловным лидером остается ТЦ «Мега Казань». Согласно данным, опубликованным на сайте Росреестра РТ, его кадастровая стоимость составила 7,43 млрд рублей. При этом нужно иметь в виду, что он оказался и самым большим объектом, его площадь — 169 852,7 кв. м. Ранее управляющий казанской «Меги» Лиана Сиразетдинова, отвечая на вопрос «Реального времени», рассказывала, что компания занимается оспариванием кадастровой стоимости.

Почти в два раза дешевле «Меги» оказался гостинично-развлекательный комплекс «Корстон» с кадастровой стоимостью 3 780 млн рублей. Но при этом нужно учитывать, что и площадь «Корстона» практически в 2,5 раза меньше — 66 553,9 кв. м.

Тройку лидеров замыкает ТЦ «Парк Хаус Казань», кадастровую стоимость которого оценили в 3,75 млрд рублей. Его площадь оказалась больше площади «Корстона» и составила 70 507,1 кв. м.

Впрочем, еще в марте этого года позиции распределялись совсем по-другому. Тогда самым дорогим после казанской «Меги» объектом был признан торгово-офисный центр Suvar Plaza, занимающий площадь 74 538,4 кв. м. По результатам предыдущей кадастровой оценки его стоимость составила 4,24 млрд рублей. Забегая вперед, скажем, что «Сувар» оказался одним из немногих, кому удалось снизить эту сумму, причем достаточно значительно — до 3,52 млрд рублей, то есть более чем на 720 млн. Таким образом, «Сувар» после новой оценки оказался даже дешевле «Парк Хауса».

И наконец, пятерку самых дорогих ТЦ замыкает ТРЦ «Тандем». Объект площадью 62 657,8 кв. м был оценен в 3,21 млрд рублей.

Самым «дешевым» среди «трехтысячников» оказался автоцентр «Кан-Авто-1» по адресу Сибирский тракт, 51. Объект площадью 3 429,9 кв. м был оценен в 78,1 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта практически не отличается от стоимости торговых центров площадью от 2 тыс. «квадратов».

Интересно, что после переоценки в числе «недорогих» оказался «Эдельвейс» на Ломжинской. По сравнению с мартом 2015 года его кадастровая стоимость снизилась почти на 4, 7 млн рублей и составила 124 553 609 рублей.

«Кадастровые войны»: есть ли победители?

В марте глава Торгово-промышленной палаты Шамиль Агеев заявлял, что стоимость некоторых объектов была увеличена в 11-12 раз. Фото prav.tatarstan.ru

Под знаком «кадастровых войн» прошел 2015 год. Если бы они попали в учебники истории, датой их начала можно было бы считать 1 января этого года. Именно тогда вступили в силу изменения в закон «О налоге на имущество организаций», и для объектов коммерческой недвижимости площадью более 3 тыс. кв. м налог стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости, а не остаточной, усредненной, как это было раньше. Отметим, что она ниже кадастровой в разы.

В этом году для «трехтысячников» налоговая ставка составила 1,2%. В последующем, 2016-м, она должна была бы вырасти и достичь 1,5%, в 2017 — 1,8%, с 2018 — 2%. С 2020 года по этой схеме должны начисляться уже все налоги на имущество.

Оценкой недвижимости по всему Татарстану занималась компания РКЦ «Земля». Вот только проводилась оценка без учета индивидуальных особенностей каждого объекта (по так называемому методу массовой оценки). Результаты повергли владельцев коммерческой недвижимости в ужас: в марте глава Торгово-промышленной палаты Шамиль Агеев заявлял, что стоимость некоторых объектов была увеличена в 11-12 раз. Согласно исследованию «Реального времени», проведенному в марте, 111 объектов оценивались в 75,5 млрд рублей.

Как же владельцы ТЦ боролись с неверной (на их взгляд) оценкой и увеличившейся фискальной нагрузкой? Напомним, что для оспаривания кадастровой стоимости владельцам торговых центров перво-наперво необходимо обратиться в комиссию Росреестра. В случае если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, у него остается еще одна возможность — подать иск в Верховный суд РТ.

Если проанализировать данные сайта Росреестра РТ, станет понятно, что несогласных с результатами оценки действительно много. В частности, в числе недовольных, обратившихся в комиссию, оказались «Кан-Авто-3», «Максидом», «Муравейник», « ЦУМ», ТЦ «Кольцо», «Техносила» (ООО «Эталон»), «Икеа Мос (Торговля и Недвижимость)», Центральный рынок, ТЦ «Чистопольская 69».

Торговые центры против комиссии Росреестра

Первым, кому удалось добиться пересмотра, оказался один из самых старых казанских торговых центров — ЦУМ. Пожалуй, после изменений в законодательстве он и пострадал более всех. После реконструкции в 2007 году общая площадь ЦУМа составила 32 700 кв. м, торговая — 17 000 кв. м. При этом подземный этаж не используется, но по площади превышает надземную часть здания. По всей видимости, эти особенности при оценке не учитывались, поскольку кадастровая стоимость оказалось неожиданно высокой — 1 810, 9 млн рублей. После обращения в Комиссию ЦУМу удалось снизить эту сумму до 1 110, 8 млн рублей.

«Вопрос решен по старому ЦУМу. Почему? Потому что там очень большие площади отданы под подвальные помещения, поэтому комиссия пошла навстречу», — комментировал нашему изданию министр земельных и имущественных отношений РТ Азат Хамаев.

Вторым счастливцем, который смог добиться пересмотра кадастровой стоимости, оказалось ООО «Эталон», которое проходило как ТЦ «Техносила» на Центральном рынке (Московская, 48). По решению комиссии от 23 июля 2015 года сумма была снижена с 495 млн до 271 млн рублей.

На 30 декабря назначено рассмотрение заявления, поданного компанией «Эссен». Отметим, что владелец сети депутат Госсовета РТ Леонид Барышев остается одним из активных противников нововведения.

Другим торговым центрам комиссия Росреестра РТ, увы, отказала. Но владельцы коммерческой недвижимости решили не сдавать позиции без боя и подали иски в Верховный суд. На текущий момент ведомство приняло решение по двум объектам. В заключении по делу о пересмотре кадастровой стоимости «Кан-Авто-3» указано, «что истец отказался от иска».

А вот «Максидому» удалось отвоевать снижение кадастровой стоимости. Несмотря на то что во время одной из пресс-конференций Артем Костин приводил заявление «Максидома» в качестве возмутительного примера того, как при оценке для сравнения выбираются не объекты с аналогичным видом разрешения, а, к примеру, складские распределительные центры, Верховный суд РТ принял решение удовлетворить иск.

Решений по пересмотру кадастровой стоимости ТЦ «Кольцо», ООО «Мегастрой», ООО «Муравейник» пока не вынесено. Как указано на сайте Верховного суда, по этим объектам проводится экспертиза.

153 ТЦ на 80,3 млрд

Если подводить итоги «кадастровых войн» в 2015 году, можно сказать, что владельцы ТЦ победили, но лишь наполовину. Чтобы облегчить налоговое бремя, правительство РТ решило пойти на уступки: в 2016 году кадастровая оценка сохранится, но налог останется на прежнем уровне — 1,2% — еще на год. Но тут есть одна очень существенная оговорка: теперь в перечень объектов для кадастрового налогообложения попадут и более мелкие объекты площадью от 2 тыс. кв. м. В результате в список минземимущества попало 153 торговых центра общей площадью 1 675 640 кв. м и общей кадастровой стоимостью более 80,3 млрд рублей.

Самым «дорогим» среди объектов от 2 тыс. кв. м оказался бизнес-центр на Нариманова. Объект площадью 2 371,5 кв. м оценивается в 137,8 млн рублей. В список «двухтысячников», которые будут облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости, вошли также ТЦ «Проспект» (площадь — 2 121,6 кв. м, стоимость — 88,238 млн рублей), ТЦ «Бахетле» по адресу Мира, 29а (площадь — 2 307,4 кв. м, стоимость — 89,759 млн рублей), автосалон «Азино авто» (площадь — 2 277,7 кв. м, стоимость — 92,112 млн рублей) и даже супермаркет «Пятерочка» на Сибирском тракте, 58 (площадь — 2 557,3 кв. м, стоимость — 111,7 млн рублей). Всего мы насчитали 40 объектов площадью от 2 тыс. «квадратов».

Отметим, что в перечень объектов, которые будут платить налог по кадастру, попали и некоторые объекты площадью более 3 тысяч «квадратов». К примеру, «новичком» в списке стало здание на Пушкина, в котором расположены дискоклуб «Арена», ресторан «Старый амбар» и «Сбербанк». Его площадь превышает 5,5 тысяч кв. м. Здание оценено в 310,6 млн рублей.

Еще один пример — ТК «Азино», площадь которого и вовсе достигает практически 15 тыс. кв. м. По результатам оценки его кадастровая стоимость составила 647,9 млн рублей. Как пояснили в минземимуществе, эти объекты остались неучтенными при составлении предыдущего списка, теперь же недочет благополучно исправлен.

Интересно, что возросла стоимость некоторых уже учтенных объектов. К примеру, кадастровая стоимость ТЦ «Франт» по сравнению с мартом выросла более чем на 266 млн и составила 1 137 млн рублей.