Был дом садовый, станет жилой

Понятия и определения

Федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года определяет, что можно называть жилым домом, а что — нельзя. Приведем определения из этого документа.

Для начала, в соответствии с законом, на садовом земельном участке граждане имеют право размещать: садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи. Значит, саму по себе операцию по переводу садового дома в жилой провернуть вполне реально.

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Говоря простыми словами, садовый дом — это не дом для постоянного проживания. А значит, к нему не предъявляются те же требования, что к дому жилому.

Тем временем, статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет жилой дом как «индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

То есть разница заключается в том, что в садовом доме постоянно жить нельзя, а в жилом — можно. Но даже если ваша дача выстроена из самого прочного кирпича, к ней подведено отопление и водопровод, вы спокойно проводите там самые суровые зимы — зарегистрироваться в таком доме вы не сможете, если по документам он проходит как садовый.

Читаем постановление: что нужно, чтоб дом назывался жилым

Но выход есть. Процесс перевода садового дома в статус жилого регламентируется Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 (которое отредактировано 27 июля 2020 года). В нем, в частности, подробно прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение.

1. Дом должен находиться в жилой зоне, в соответствии с градостроительным зонированием (а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд).
2. Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушений или повреждений, приводящих к их деформации, к образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций.
3. Дом должен быть устроен безопасно: «таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами».
4. Пожалуй, самое узкое место садовых домиков: жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами. Сюда входят электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а если район газифицирован — то и газоснабжение. Но если имеется в виду территория ведения садоводства (наш случай), где нет централизованных инженерных сетей — в одно- и двухэтажных домах допускается отсутствие водопровода и туалетов с канализацией. И на том спасибо. Все инженерные системы должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
5. А еще в доме должна выдерживаться минимальная площадь комнат, чтоб в них уместился «необходимый набор предметов мебели». Также в жилом доме должны обеспечиваться инсоляция и высота потолков, соответствующие требованиям.
6. В цокольном и подвальном этажах нельзя обустраивать жилые помещения, а пол первого этажа обязательно должен быть выше земли.

Требований еще множество (всего их 32), но мы перечислили самые очевидные. Соответствие определит специально нанятый вами инженер, который будет составлять техническое заключение. И если дом соответствует всем законодательным нормам — можно начинать сбор документов.

Собираем документы

Садовый дом можно признать жилым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в чьих границах ваш домик стоит. Например, в Казани этим занимаются уполномоченные отделы административных районов города.

Идти нужно по следующим адресам:

• Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 217 — г. Казань, ул. Волгоградская, 32.
• Администрация Вахитовского и Приволжского районов, отдел по работе с жилыми комплексами, — г. Казань, ул. Ипподромная, 14.
• Администрация Кировского и Московского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 213 — г. Казань, ул. Восстания, 82.
• Администрация Советского района, — г. Казань, ул. Шуртыгина, 1, единое окно.

А для этого нужно отнести в этот самый орган целую пачку документов (можно сделать это и через МФЦ — тут уж как вам будет удобно). Перечислим, что должно входить в эту пачку.

1. Заявление о признании садового дома жилым. В нем надо указать кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он стоит; ваш почтовый адрес (ваш, а не дома!) или электронную почту; способ получения решения уполномоченного органа, который вы предпочитаете (почтой с уведомлением о вручении, электронной почтой, лично в МФЦ или в уполномоченном органе). Скачать этот бланк для Казани можно здесь (в приложении №2 к документу).
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В ней должны быть сведения о том, что ваши права на дом зарегистрированы (или правоустанавливающий документ на этот дом).
3. Заключение по обследованию технического состояния объекта. Оно должно подтверждать тот факт, что садовый дом соответствует всем требованиям к надежности и безопасности, которые устанавливаются законом. Выдают такое заключение ИП или юрлица, которые входят в саморегулируемую организацию в области инженерных изысканий.
4. Если на садовый дом есть обременения со стороны третьих лиц (к примеру, ваша любимая бабушка оставила его в наследство вам и вашему двоюродному брату), нужно предоставить еще и нотариально заверенное согласие этих самых лиц на изменение статуса дома.

После того, как вы приносите все документы, вам выдается расписка в их получении.

И все, можете идти ждать. Ваше заявление и документы рассмотрят, всесторонне изучат — и не позднее, чем через 45 календарных дней примут решение. Еще три рабочих дня отводится на отправку такого решения вам — помните, в предыдущей главе вы указывали, каким способом хотите его получить?

В каких случаях садовый дом не признают жилым?

Препятствий может быть несколько. Перечислим самые распространенные.

Во-первых, несмотря на подробные инструкции, люди по-прежнему не доносят необходимые документы. Поэтому нужно будет внимательно проконтролировать все и свериться со списком.

Во-вторых, откажут, если в уполномоченный орган внезапно поступит информация о том, что право собственности на ваш садовый дом зарегистрировано на кого-то другого, а не на заявителя.

В третьих, если в ЕГРН нет сведений о зарегистрированных правах на садовый дом, а вы не представили правоустанавливающего документа, подтверждающего ваше право на него. Здесь, кстати, будут ждать до последнего: если, к примеру, из ЕГРН придет ответ об отсутствии сведений, их запросят у вас. И если правоустанавливающего документа от вас не получат в течение 15 дней, то со спокойной душой пришлют отказ в признании вашего садового дома жилым.

Четвертая коварная причина — если дом находится на земельном участке, ВРИ (виды разрешенного использования) которого не предусматривают размещения на нем жилого дома. Для жилого дома подходят следующие:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства», на таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельхозкультуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства», здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для «осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур», но можно здесь и строить дома — жилые и садовые.

ВРИ участка можно выяснить на публичной кадастровой карте по его номеру или заказав выписку из ИСОГД. Есть эти сведения и в выписке из ЕГРН.

Мы назвали четвертый пункт самым коварным вот по какой причине. Может измениться (причем без объявления войны) зонирование территории. Поэтому перед тем, как заниматься переводом садового дома в статус жилого, обязательно загляните в ПЗЗ для вашего города. Участок должен находиться в зоне, где предусматривается размещение индивидуальных жилых домов. Наш совет: сделайте запрос в «архитектуру» вашего района или города, поинтересуйтесь, не собираются ли там случайно изменить градостроительный статус территории, которая вас интересует.

Итак, если уполномоченный орган по какой-то причине решил отказать вам в изменении статуса дома, вы получите извещение об этом выбранным вами способом. А если решение принимается в вашу пользу — вам предстоит только внесение изменений в ЕГРН.

Последний шаг

Вы получаете решение, причем вам не нужно с ним никуда идти: уполномоченный орган местного самоуправления направит его и соответствующим службам, которые вносят изменения в ЕГРН. Это должно произойти в течение 15 календарных дней. Вы, конечно, можете проверить этот момент — вы тоже вправе обратиться в орган регистрации прав. Но совершенно не обязаны этого делать.

Итого с тех пор, как вы получаете решение о переводе садового дома в жилой, проходит примерно 2-3 месяца. До 3 недель уйдет на подготовку технического заключения (это будет зависеть от оперативности инженеров, которых вы наймете), за это время вы должны будете собрать пакет документов и подготовить заявление. До 45 дней нужно будет подождать, когда органы местного самоуправления рассмотрят заявление, еще 3 дня оно будет к вам идти, и еще 15 дней потребуется на финальные манипуляции в ЕГРН.

P.S. Чуть больше месяца назад Минстрой предложил перевести услугу по признанию садового дома жилым на электронные рельсы. Если эти поправки в процедуру будут в итоге приняты, то по запросу заявителя акты и заключения будут оформлены в электронном формате, а значит, возможно, времени на процедуру будет затрачиваться меньше.