Лидеры по вводу жилья и пунктуальности: кто из застройщиков поселился в федеральном рейтинге?

Ввод жилья как основной показатель

В планах на 2020 год президент Татарстана Рустам Минниханов обозначил необходимость сохранить объем вводимого жилья. Подводя итоги в январе, на коллегии министерства строительства обозначили, что этой цели достигли. В республике ввели 2,68 млн кв. метров, тем самым попав в топ-5 регионов страны по объемам жилой недвижимости.

Об успехах застройщиков позволяет судить Единый ресурс застройщиков, который опубликовал топ компаний России по вводу жилья за 2020 год. Пик ввода традиционно приходится на 4-й квартал, и особенно на декабрь. Поэтому после анализа и проведения сверок с застройщиками ресурс традиционно подводит итоги года именно в начале февраля.

— Топ застройщиков по вводу жилья показывает итоги работы застройщика за отчетный год. Результатом любого строительства, в том числе и жилищного, всегда должно быть логическое завершение — ввод объекта в эксплуатацию, — отмечает Денис Гулый, заместитель руководителя портала — руководитель Управления мониторинга жилищного строительства.

Рейтинг включает ряд показателей, основные из которых:

• объем введенного жилья,
• площадь объектов, срок сдачи которых перенесли,
• среднее количество месяцев переноса,
• рейтинг ЕРЗ.

Последний формируется на основе многолетнего мониторинга соблюдения декларируемых сроков ввода жилья и их переносов. Поэтому чем больше застройщик переносил сроки и чем больше был объем жилых объектов с переносами, тем ниже этот рейтинг.

Андрей Савельев, генеральный директор ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ», президент Гильдии риелторов РТ отмечает, что порядка 80% всех застройщиков сдают дома с опозданием на полгода-год.

Это подтверждает и другой эксперт — руководитель Агентства недвижимости «Портал-116» Ильдар Файзуллин.

— Соблюдение сроков ввода жилья — один из ключевых показателей успешности компании и основной аргумент при выборе новостроек для наших клиентов. Если у компании есть большие мощности, следовательно, она показывает большие объемы строительства. Но не менее важно, чтобы этот объем был введен точно в срок и клиенты вовремя получали ключи. Поэтому я всегда обращаю внимание клиентов не на портфель, а на показатель ввода. Условно, представьте, 2 компании одновременно начали строить по дому в 100 тысяч квадратных метров, следовательно, у каждой портфель строительства по 100 тысяч метров. На следующий год первая компания все еще строит дом, ее портфель остается прежним, а вторая ввела дом в эксплуатацию, ее портфель уменьшился до ноля. Внешне первая компания крупная, а по факту молодец — вторая. Это к тому, что масштаб компании правильно оценивать не по портфелю строительства, а по сумме введенного и строящегося жилья.

Соблюдение сроков ввода жилья — один из ключевых показателей успешности компании и основной аргумент при выборе новостроек для наших клиентов, — отмечает руководитель Агентства недвижимости «Портал-116» Ильдар Файзуллин

Работа по созданию рейтингов ведется с 2016 года, и за пять лет ЕРЗ заслужил репутацию одного из самых надежных аналитических ресурсов, публикующих ежемесячно и ежегодно аналитику, характеризующую ситуацию на рынке.

Татарстан снова в лидерах

Первое место в федеральном рейтинге, как и в 2020 году, осталось за группой компаний ПИК — крупнейшим застройщиком России. Правда, из 2,340 млн кв. метров жилья сдача 714 674 кв. метров была сдвинута с назначенных сроков, в результате чего компания получила 4 из 5 баллов в рейтинге ЕРЗ.

Серебро и бронзу получили питерские застройщики — Холдинг Setl Group и Группа ЛСР с 709 344 и 537 926 кв. метров введенного жилья соответственно. Четвертое место досталось «Объединению застройщиков ВКБ-Новостройки» из Краснодарского края, хотя 315 594 кв. метров жилой недвижимости из 483 087 сдали с опозданием. Пятерку замыкает московский ГК «ИНГРАД». И в этом случае больше половины жилого фонда была сдана с задержкой — 277 822 из 440 102.

Тенденция не сдавать новостройки в задекларированные сроки прослеживается у больше половины участников рейтинга. Более того, у некоторых из лидеров объем переноса сроков сданного жилья достигает 100%. На этом фоне отличается «Унистрой» — единственная компания из Татарстана, попавшая в топ-50. За год застройщик поднялся на две позиции и занял 25-е место с показателем в 167 016 кв. метров, все из которых были сданы в срок. В результате он сохранил максимальную оценку портала ЕРЗ — на уровне 5 баллов.

Выход в топ сильнейших застройщиков страны — это, в первую очередь, уверенные темпы строительства, продаж. Если смотреть по масштабным проектам, то в 2020 году мы ввели в эксплуатацию дома в жилых комплексах ART City, «Царево Village», «Южный бульвар», завершили строительство первой очереди нашего самого популярного проекта — ЖК «Весна» (сейчас реализуется 2-я очередь), завершили строительство ЖК «Венский лес» в Уфе, — прокомментировал лидерство заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Еще одна татарстанская компания разместилась на 55-м месте рейтинга ЕРЗ. ГК «Ак Барс Дом» потерял за год 12 позиций и завершил 2020-й с вводом 96 418 кв. метров жилья и оценкой по просрочке ввода 3,5 балла.

Количество не равно качество

Для потребителей объемы ввода жилой недвижимости и пунктуальность по срокам остаются одним из главных показателей для оценки стабильности компании на рынке. Они подразумевают, что будущие новоселы получат ключи в запланированное время и им не придется переносить свои планы. Заместитель руководителя портала ЕРЗ Денис Гулый добавляет, что еще один маркер стабильности — это финансовая составляющая. Впрочем, с приходом на рынок эскроу-счетов контроль за ней лег на плечи банков, выдающих проектное финансирование.

А вот для оценки качества строительства, которое, по мнению собеседника издания, имеет не меньшее значение, чем пунктуальность застройщика, ЕРЗ ежемесячно публикует еще один рейтинг — топ застройщиков по потребительским качествам ЖК.

Ресурс дает оценку всех жилых комплексов в продаже по стобалльной шкале. Каждый из них анализируют на основе 106 параметров, после чего считают средний балл по всем объектам застройщиков. Примечательно, что федеральный топ по потребительским качествам кардинально отличается от топа по объемам ввода жилья, подтверждая, что количество не равно качество.

Первые семь участников рейтинга за 2020 сохранили свои позиции еще с 2019 года. Первое место с показателем 98,48 осталось за застройщиком «Брусника» из Свердловской области, у которого впечатляют как объемы строительства, так и положительные показатели. Высокую оценку получили 18 из 19 ЖК, а это более 613 тысяч кв. метров строящегося жилья.

Татарстану присутствие в топ-20 снова обеспечил «Унистрой» с оценкой в 88,25 и подтвержденными высокими показателями потребительских качеств 7 из 7 ЖК. За месяц компания поднялась с 9-го места на 8-е, что может проследить любой интересующийся на сайте ЕРЗ по ссылке. Что интересно, портал формирует ежемесячный рейтинг по потребительским качествам ЖК с июля 2020 года. И все шесть месяцев «Унистрой» остается единственной татарстанской компанией с местом выше 20-го.

Еще один примечательный факт характеризует качество строительства в Москве. В топ-30 практически нет столичных застройщиков. Они уступили свои позиции региональным, среди которых еще два татарстанских — «Домкор» на 24-м месте со средней оценкой ЕРЗ 74,24 и СК «Грань» со средней оценкой в 73,64.

Пять «отличников» в топ-10

Если позиции татарстанских компаний на всероссийском рынке понятны, то как обстоит ситуация в республике? Чтобы оценить ее, обратимся снова к рейтингу по вводу жилья в 2020 году как маркеру реальной работы застройщиков.

Первое место снова досталось компании «Унистрой». Застройщику удалось удержать лидерские позиции и в непростой год — во время пандемии. В 2020 году показатели компании выше второго места, как по объемам вводимого жилья, так и по пятибалльной оценке ЕРЗ.

— В среднем строительство одного дома занимает 1,5—2 года. Несмотря на то что прошлый год был очень неординарным из-за пандемии, наши строительные площадки не останавливали работу. Мы оперативно адаптировались к новым условиям, внедрили все необходимые меры безопасности и профилактики вируса на объектах. Наши клиенты, сидя дома, через онлайн-трансляцию на сайте, мобильное приложение наблюдали за строительством, — пояснил Искандер Юсупов.

За последний год не изменилась расстановка позиций и у ГК «Ак Барс Дом», ГК «Профит» и ГК «РОСТ». Правда, оценку ЕРЗ выше 3 баллов получили только «Ак Барс Дом» и ГК «РОСТ». В целом в топ-10 «отличниками» стали «Домкор», ДК «Антей» из Московской области, СК «Арт-Строй» и ЖСК «Комфортное жилье». Умение соответствовать задекларированным планам по вводу жилья «Диониса» ЕРЗ оценил в 3,5 балла, а ГК «Профит» и ГК «ЖИК г. Казани» — в 1,5 и 0,5 соответственно.

В разрезе последних пяти лет лидерские позиции по вводу жилья сохраняет «Унистрой» — во многом за счет реализации таких масштабных проектов, как первая очередь ЖК «Весна», ЖК «Венский лес» в Уфе. В 2016 году компания была третьей по объемам после ГК «ЖИК г. Казани» и ГК «Сувар холдинг», а с 2017 года занимает в республике первое место. В целом на основе данных портала ЕРЗ с 2016 по 2020 годы в Татарстане сформировалась следующая картина по топ-5 застройщиков.

По мнению президента Гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, статистику по объемам строительства стоит рассматривать именно в перспективе нескольких лет.

— В краткосрочной перспективе рейтинг не дает общей картины. Например, в последнем рейтинге куда-то улетел «Сувар», хотя у него большие объемы. Поэтому надо смотреть на средний в перспективе трех-четырех лет, тогда это будет объективно, — отмечает спикер.

В целом собеседник издания констатирует, что подходы при строительстве и пунктуальность застройщика формируют его репутацию и непосредственно влияют на спрос.

— Репутация застройщика влияет на спрос, насколько быстро продаются квартиры. Например, у «Унистрой» практически нет домов, которые на момент сдачи объекта были бы в продаже. Обычно все продается в течение первой половины строительства. А у некоторых даже крупных застройщиков в Казани встречаются моменты, когда на момент сдачи дома еще есть в продаже квартиры, — отмечает президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

Объемы строительства будут увеличиваться?

Как уже было сказано в начале, 2019 и 2020 годы в Татарстане ввели примерно один объем жилья — 2 680 млн кв. метров. Согласно статистике Единой информационной системы жилищного строительства — это на 11% больше, чем в 2012—2018 годах. Планка в 2,7 млн кв. метров стоит перед республикой и в этом году. 7% от него Госжилфонд закрыл в начале 2021 года. Но нам интересны в первую очередь коммерческие объекты.

В этом году в Татарстане строят 164 дома общей площадью 1,976 млн кв. метров. Большинство из объектов — 121 — возводятся по эскроу-счетам. Если говорить о Казани, то вектор внимания застройщиков постепенно смещается с территорий, близких к центру, на окраины города и за его границы.

— Есть тенденция расширения Казани. В этом году планируется начало строительства в Лаишевском районе порядка одного миллиона квадратных метров как многоэтажной и малоэтажной застройки, так и индивидуального жилья, — приводит пример Андрей Савельев.

Еще одним трендом он называет наращивание объемов строительства в республике. И это при прогнозе сохранения цен на жилье. Собеседник издания полагает, что рост стоимости квадратного метра будет в пределах инфляции.

По его мнению, на сдерживание цен повлияет другой тренд — большое количество инвестиционных сделок в 2020 году, в результате чего весь этот объем выйдет в 2021 году на рынок и предложение будет значительно превышать спрос. Савельев не исключает, что для победы в конкурентной борьбе застройщики начнут устраивать акции.

Вместе с тем, в компании «Унистрой» прогнозируют, что в 2021 году недвижимость останется ключевым инвестиционным инструментом для сохранения и преумножения дохода. Даже при условии завершения программы льготной ипотеки.

— Если программа субсидированной ипотеки закончится, ипотечные ставки по новостройкам вырастут на 2-3%. Не думаем, что это спугнет потенциальных покупателей. Возможно, уменьшится бюджет покупки и спрос будет сконцентрирован на объекты меньшей площади, комнатности. Если так случится, что субсидирование отменится, то сильные девелоперы, обладающие хорошей финансовой подушкой, будут субсидировать ипотеку за свой счет, предлагать другие выгодные инструменты покупки жилья, к примеру рассрочку, — прогнозируют в компании.