«Быть арендодателем сегодня — себя не любить конкретно»
Казанские рантье обсудили ключевые проблемы столичного рынка недвижимости
На Рождественском саммите недвижимости-2015 одна из самых обширных секций была посвящена рынку коммерческих площадей (о сегменте жилья «Реальное время» писало еще в субботу). Участники форума констатировали, что в условиях кризиса балом правят арендаторы: чтобы удержать их на своих площадях, арендодатели делают скидки или даже перезаключают договоры на новых условиях. И все же нередко вместо магазинов в торговых центрах можно увидеть выставки: управляющие вынуждены размещать их на безвозмездной основе, чтобы покупатель не гулял по пустому ТЦ. А вот рынок складской недвижимости идет в гору — торговые сети продолжают свою активную экспансию.
Больше скидок
По словам руководителя отделения «Волга региональные проекты Россия и СНГ Cushman & Wakefield» Елены Стрюковой, процесс пересмотра арендных ставок начался еще в середине 2014 года. На какие же уступки пошли арендодатели, чтобы удержать арендаторов на своих площадях? Большая часть контрактов, заключенных в долларовой валюте, была пересмотрена и заключена в рублях, для других клиентов курс был зафиксирован. Что касается арендодателей торговой недвижимости, многие из них перешли на процент с оборота.
Вместе с тем арендаторы не только не смягчились, но стали гораздо более требовательны. «В первую очередь произошла оптимизация расходов, и мы более тщательно начали считать деньги. Мы стали более тщательно спрашивать, что входит в ставку эксплуатационных расходов», — рассказал замдиректора департамента «Дистанционный центр телемаркетинга и поддержки клиентов» АО «Кредит Европа Банк» Ахат Нурмухаметов. Иными словами, теперь арендодатели вынуждены раскрывать карты перед своими партнерами. Напомним, что «Кредит Европа Банк» в Казани занимает площадь 2 тыс. кв. м и является одним из крупных арендаторов в городе. Нурмухаметов отметил, что если раньше банки открывали центры обслуживания для охвата новых территорий и поддержания имиджа, то теперь остаются только те офисы, которые реально приносят прибыль.
О дилемме
Кейс, приведенный гендиректором A-Development Муратом Ахмеровым, прекрасно проиллюстрировал дилемму, перед которой оказались арендодатели.
За месяц до истечения договора аренды арендатор не только заявляет, что он не готов к индексации, но и просит 10-процентную скидку. Гипотетическая площадь составляет 300 кв. м, ставка — 1 300 рублей за «квадрат». В то же время появляется потенциальный партнер, который готов платить индексированную ставку. Но тут стоит помнить, что новому арендатору придется предоставить арендные каникулы, чтобы он мог сделать ремонт и заехать в помещение. Как быть арендодателю? По расчетам Ахмерова, в первый год оказывается более выгодным оставить прежнего арендатора, даже с учетом предоставляемой скидки. Но в последующие два года прибыльней будет работа с новым партнером.
Тут же в дискуссию с Ахмеровым вступили его коллеги. Стрюкова ответила ему кейсом на кейс, рассказав историю из собственной практики, когда стоял выбор — оставить прежнего арендатора на площади 2 тыс. кв. м, но предоставить ему скидку, или же отдать предпочтение новому партнеру, который был готов еще и доплатить 20%. Но при этом гарантии, что арендатор №2 заедет после расторжения прежнего контракта, не было. По ее словам, ситуация разрешилась благополучно: арендодатель смог заключить договор со вторым арендатором. Но вывод оказался неожиданным. «Мораль, которую я для себя вынесла из этой истории: рискуя такими большими площадями, как целый этаж, может быть, лучше сохранять партнерские прежние отношения?» — сказала Стрюкова. Она отметила, что новый арендодатель — это большой риск, ведь неизвестно, займет ли он в конечном итоге эту площадь.
С нас — поток, с вас — деньги
Впрочем, сами арендодатели рисковать тоже не хотят. Возвращаясь к кейсу Ахмерова, заместитель гендиректора инвестиционно-строительной компании «Тандем» Тимур Усманов заметил, что он предпочел бы дать скидку и оставить прежнего арендатора, «потому что у него есть история, он вовремя платит».
Достаточно консервативным Усманов оказался и касательно того, как должна формироваться арендная ставка. Он уверен, что более предпочтительна гибридная схема, когда рассчитывается процент с оборота, но при этом фиксируется какая-то минимальная величина. А вот завязывать процент с оборота на посещаемость торгового центра не стоит, уверен Усманов.
«Задача управляющего — организовать поток в торговый комплекс, а уже задача ретейлера — этот торговый поток превратить в своих клиентов», — подчеркнул он и посетовал, что наряду с арендаторами, которые работают со своими клиентами и применяют маркетинговые акции, есть те, кто просто ждет покупателя, и именно эта категория любит писать жалобные письма руководству торгового центра.
Выставки вместо торговых павильонов
По оценкам председателя экспертного совета по редевелопменту РГУД Дениса Колокольникова, в Казани существует хороший потенциал для развития торговых центров. В частности, к числу районов с высокой плотностью населения относится Авиастроительный район города: именно здесь, по мнению столичного эксперта, можно было бы открыть еще один торговый центр.
Вообще, выступление Колокольникова оказалось самым позитивным, за что он даже удостоился аплодисментов. По его словам, в торговых центрах с наступлением кризиса стало больше проводиться театральных представлений, выставок, организуются площадки для семейного отдыха.
Правда, казанские эксперты с московским коллегой согласны отчасти.«В сегменте торговой недвижимости происходил пересмотр договоренностей между арендаторами и арендодателями, количество пустующих торговых площадей в ТЦ уровня топ-5 — не более 1,5%, а остальных — на уровне 23%, что, если сравнить с Москвой, совсем неплохо. Открытие новых объектов по России — на уровне 20%. До конца года в Казани откроется ТЦ «Антураж» площадью 11 тыс. кв. м и «Леруа Мерлен» — оба на Оренбургском тракте», — говорит Елена Стрюкова.
Правда, если говорить о выставках, которые появились в торговых павильонах, нужно понимать, что, скорее всего, картины висят на безвозмездной основе до тех пор, пока не появится арендатор. Делается это для того, чтобы покупатель не ощущал дискомфорта, прогуливаясь между пустующими павильонами.
«Быть арендодателем сегодня — себя не любить конкретно»
На рынке складской недвижимости наблюдается две тенденции. Первая — большинство арендаторов нуждаются в помещениях В+ или А, тогда как в регионах в них ощущается острая нехватка. «Качественные склады класса А в Казани востребованы, свободных площадей нет, цены мы не снижаем», — рассказал гендиректор ГК «Смайл» Виталий Тимуца. А вот предложений по аренде помещений класса В в столице Татарстана достаточно много, поэтому получить скидку на эту категорию помещений нетрудно.
Вторая тенденция — арендаторы пытаются уйти от долларового контракта. Арендодатели готовы заключить рублевый договор, но уже на долгий срок. При этом скидки, как правило, предоставляются только на краткосрочные соглашения, тогда как долгосрочные предполагают индексацию.
«Это второй лучший год по объему сделок на рынке современных складских помещений в России — 1,7 млн кв. м», — считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов. По его словам, такие крупные ретейлеры, как X5 Retail Group, «Дикси групп», «Лента», продолжают собирать помещения. Основная причина опять же заключается в том, что арендаторам стало легко выторговывать для себя преференции. «Быть арендодателем сегодня — себя не любить конкретно», — подытожил Холопов. По его оценкам, хозяевам площадей будут «выкручивать руки» на протяжении еще как минимумдвух-трех лет.
К слову, Денис Колокольников уверен, что активность торговых сетей связана еще и с тем, что закупочные цены на продукты выросли не так сильно, как розничные.