«Людям сейчас вкладывать некуда, все верят в недвижимость»

Поддержка государства и эскроу спасли застройщиков от коронакризиса

Практически все застройщики, присутствовавшие на встрече, констатируют вовсе не «коронакризисный» упадок в отрасли, а, наоборот, небывалый подъем продаж. Объем предложения падает, спрос растет. Все дело в льготной ипотеке на новостройки под 6,5%, которую государство ввело в рамках поддержки строительной отрасли, и в том, что, благодаря переходу на проектное финансирование, стройки не были заморожены и девелоперы могли спокойно сохранять темпы работы даже в апреле, когда продажи у большинства на некоторое время замерли.

— В период пандемии было принято много антикризисных мер государством, которые очень сильно поддержали строительную сферу. Мы чувствуем эту поддержку в виде льготной ипотеки, и это позволило нашей компании прирасти на порядка 20—30% по отношению к прошлому году. Проектное финансирование позволяет не останавливать строительство, независимо от ситуации на рынке. Так что изменения, которые сейчас происходят, положительно влияют в целом на строительную отрасль, на развитие рынка, на банки, на застройщиков и в конечном итоге — на покупателей, потому что растет их доверие рынку, — говорила Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор компании #Суварстроит.

С ней соглашались все присутствовавшие коллеги, подчеркивая еще и тот факт, что по текущим постановлениям действие «путинской ипотеки» под 6,5% должно закончиться 1 ноября. Поэтому потенциальные покупатели квартир сейчас пытаются успеть вскочить в этот вагон. О росте показателей продаж высказывались единодушно, причем большая часть этого роста обеспечивалась именно за счет ипотеки.

Владимир Михайлов, директор застройщика ГК ЖИК, заметил, что в начале пандемии девелоперы с опаской ждали дальнейших событий и опасения отчасти оправдались: апрель показал просадку.

— Да, одно время люди боялись и не понимали, что происходит с рынком. Апрель мы отработали процентов на 40 хуже по продажам, чем в 2019 году, но потом сработал отложенный спрос. В мае и июне мы перевыполнили все планы.

Помимо субсидируемой государством ипотеки, Михайлов обращает внимание и на такой аспект влияния на рынок, как страх людей потерять деньги. Во время пандемии, по его словам, сильно обесценились депозиты, банковские ставки по ним серьезно снизились. Поэтому самым понятным инструментом для сохранения сбережений для людей по-прежнему остается недвижимость, а с учетом привлекательно низких ставок по ипотеке, покупка становится все доступнее.

А вот ключевая ставка Центробанка, вопреки мнению многих, практически не внесла вклада в рост рынка недвижимости. Представители банков объясняют это тем, что изменение ключевой ставки ведет просто к внутреннему перераспределению расходов и доходов кредитных организаций. Представители «Промсвязьбанка» заявили, что ее рекордное снижение — все-таки не конкурент программе льготной ипотеки.

Зато застройщики отмечают снижение ставки по проектному финансированию за счет уменьшения ставки регулятора. Например, Владимир Михайлов рассказывает:

— У нас в работе два проекта с временным лагом в 9 месяцев. И за это время ключевая ставка упала, и базовая ставка в договоре по проектному финансированию оказалась на 2,5% ниже.

Цены на новостройки выросли от 10 до 20%

Помимо взрывного роста продаж, все представители застройщиков, собравшиеся на встрече, констатировали рост цен на новостройки. В зависимости от компании и проекта, он составил от 10 до 20%, по сравнению, например, с апрелем.

Антонина Дарчинова, коммерческий директор компании «Камастройинвест», привела два фактора, которые по ее мнению на это влияют:

• Снижение предложения. В 2018—2019 гг. все девелоперы ждали перехода на эскроу и пытались активизировать свои проекты, получить множество разрешений, чтобы успеть отработать по старым, финансово более выгодным правилам. Поэтому предложений на рынке жилой недвижимости было множество. «Сейчас же мы констатируем, что в городе совсем немного проектов в стадии котлована, большинство строящихся проектов — уже на стадии завершения», — объяснила Дарчинова.
• Тревожность населения. За пандемийное и постпандемийное время дважды обваливался рубль, и два раза застройщики наблюдали пик продаж в силу российской традиции «в любой непонятной ситуации вкладывайся в недвижимость». Соответственно, рост спроса приводит к росту цен — так что здесь все развивается вполне в рыночном духе.

Ольга Волчкова, генеральный директор компании «Грань», добавляет к этим факторам еще и третий — вслед за долларом и евро подорожали строительные материалы. При этом требования к качеству жилья и внутренней отделки растут сегодня в бывшем эконом-классе (его теперь все застройщики предпочитают называть «комфорт»), что увеличивает затраты у застройщиков. И этот факт вносит дополнительный вклад в рост цены.

А вот в «ЮИТ Казань» цены корректировались не так серьезно — Екатерина Ибрагимова, начальник отдела продаж компании, объяснила это тем, что на горизонте маячит неопределенность 2021 года, и поэтому компания старается «хорошо и позитивно» отработать момент, когда можно продавать такими серьезными темпами.

Общий тренд роста цен наблюдается практически во всех ценовых сегментах недвижимости, но основной прирост дает жилье комфорт-класса (то, что раньше называли «стандартом»). Драйвером этого прироста Анастасия Дарчинова называет все ту же льготную ипотеку и инвестиционные намерения.

Особенности года: дистанционные продажи и экономия на маркетинге

Многие компании были вынуждены ввести дистанционные продажи: во время самоизоляции просмотры объектов устраивали посредством виртуальных туров, удаленно оформлялась и ипотека (если у клиента была подтвержденная электронная подпись, то на заключение ипотечного договора даже не нужно было ехать в банк). Компании, которые об этом говорили, — «NovaStroy», #Суварстроит и другие — надеются на то, что этот опыт будет прочно введен в практику продаж недвижимости, поскольку он быстрый, удобный и прозрачный.

И еще одна особенность настоящего периода на рынке жилой недвижимости Татарстана: девелоперы все меньше тратят на маркетинг. Илья Кисляков из «NovaStroy» констатирует:

— Поскольку людям сейчас вкладывать некуда, никто не верит в банки, все верят в недвижимость. И то, что происходит сейчас, можно охарактеризовать одним словом — ажиотаж. Поэтому чтобы продать, никто сверхусилий не предпринимает, на маркетинг тратиться не надо. У нас прирост в продажах порядка 25%, мы повысили цены на 10% — и продажи продолжаются, без всякого маркетингового подстегивания.

В этот момент заместитель министра строительства Татарстана Ильшат Гимаев строго спросил Кислякова:

— Это вы на Высокой Горе строите?

Кисляков подтвердил, что да.

— Был я у вас там, неплохо получается. Только воды не хватает. Но это проблема не ваша, а муниципалитета, — заявил Гимаев.

Кисляков отрапортовал, что вопрос решен и все с водой будет хорошо.

«В августе объемы ипотечных кредитов на 38% выше, чем в прошлом году»

Высказались по теме и представители банков. Они констатировали, что рынок недвижимости в Казани на подъеме, и тоже связывают это с государственным субсидированием ипотечных кредитов. И если застройщики, к примеру, говорят, что от 80 до 90% сделок за последние месяцы приходятся на сделки с ипотекой, то банки раскрывают внутреннюю кухню ипотеки дальше. По их усредненным данным, на льготную «путинскую программу» приходится около 80% всех выданных ипотечных кредитов.

Вадим Суров, начальник отдела ипотечных продаж «Газпромбанка», заявил, что его кредитная организация в августе 2020-го выдала на 38% больше ипотечных кредитов, чем в августе 2019-го, причем 90% из них — по льготной программе.

Спрос, по словам представителей банков, подогрели четыре основных фактора:

• конечность программы (до 1 ноября);
• снижение первоначального взноса с 20 до 15%;
• увеличение кредитного лимита с 3 до 6 миллионов рублей;
• появление возможности использовать материнский капитал в счет первоначального взноса.

Руслан Ахатов, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк», озвучил цифры по проектному финансированию: за минувший год схему успели хорошо отстроить, и в 2020-м доля кредитования строительства в общем портфеле банка выросла с 8 до 22%. Таким образом, и банки стали доверять этому направлению, и застройщики, и физические лица тоже поверили в этот продукт. В Сбербанке доля кредитов с господдержкой составляет 80% от всей выданной в этом году ипотеки, количество заявок выросло вдвое по сравнению с аналогичными периодами прошлого года. Второй квартал дал рост на 11%, а июнь и июль — на 44%. Еще 10% роста дал август. Кроме того, спрос на ипотечное кредитование вырос, а предложение сжалось.

Банк «Открытие» вошел в программу с господдержкой не сразу — в начале июня, но отрыв в объемах выдачи сумел отыграть за счет того, что довел эту ставку до 6%, прибавив собственное субсидирование. У «Открытия» льготная ипотека занимает 80% всего ипотечного кредитного портфеля.

Все представители банков в один голос говорят, что надеются на продолжение этой программы и после 1 ноября. Это позволит сохранить темпы роста и рынка жилищного строительства, и выдачи ипотеки, так что с банками в этом желании согласны и застройщики. Практически все собравшиеся уверены в том, что продление программы будет обязательно. Называют даже сроки — до конца 2021 года. В пример приводят другие «бессрочные» госпрограммы, которые по первоначальным утверждениям должны были закончиться — субсидирование в автомобильном бизнесе, программу выдачи материнского капитала.

Именно поэтому вопрос о том, что же будет, если программу не продлят, все собравшиеся рассматривают крайне неохотно: утверждают, что это вызовет просадку рынка и надеются, что государство этого не допустит.