Глава «Кулона» подогрел рынок земли на «казанской Рублевке»
Экс-депутат Госсовета выставил на продажу 38,2 гектара угодий под Казанью
Как стало известно «Реальному времени», основатель татарстанской бизнес-империи «Кулон», экс-депутат регионального парламента Альберт Фахрутдинов выставил на продажу пять земельных участков в зоне формирования жилых кварталов по соседству с «суваровскими» новостройками. В Приволжском районе за поселком Мирным вдоль дороги в Боровое Матюшино бывший парламентарий продает 38,23 га за 3,823 млрд рублей. По мнению экспертов, район является перспективным с точки зрения многоэтажной жилой застройки из-за вынужденного расширения столицы, страдающей от нехватки свободных земельных участков в черте города.
Земля у дороги в «лесном» окружении
Пять участков, зарегистрированных лично на Альберта Фахрутдинова, находятся в непосредственной близости от дороги на Боровое Матюшино, почти что через дорогу от «суваровского» жилкомплекса «Станция «Спортивная» — между Усадским лесом и коттеджным поселком «Лесная поляна».
Суммарная кадастровая стоимость этих земель — почти 537,9 млн рублей, то есть в семь раз меньше, чем запрашивает продавец. Согласно действующему генплану Казани, участки располагаются в функциональной зоне «200» — зоне перспективного формирования жилых районов, где возможны индивидуальная и блокированная жилая застройка: от малоэтажной (до 4 этажей) до многоэтажной (от 9 этажей и выше); строительство объектов торгового назначения, образования, здравоохранения, спорта, общепита, соцкультбыта и т. д. Но покупатель сможет реализовать планы по многоэтажной жилой застройке лишь при условии наличия проекта планировки территории.
В качестве бонусов продавец указывает местоположение — «в экологически чистом районе рядом с лесным массивом» — и наличие электросетей и газовых сетей «на территории».
Собственнику не под силу?
«Реальное время» обратилось с запросом о причинах продажи перспективных вроде бы земель к собственнику — Альберту Фахрутдинову, гендиректору ЗАО «Кулон» и основателю ООО «НПФ «Кулон», из которого вырос крупнейший казанский холдинг, объединивший несколько направлений — от производства контрольно-измерительной техники и до выпуска удобрений, от строительства до производства ювелирных изделий.
Но пока бывший член комиссии Государственного совета РТ по контролю за реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на запрос не ответил. Мы готовы опубликовать его ответ по получении.
По поводу возможных причин продажи эксперт «Реального времени», директор ООО «Аркада строй универсал», руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает следующее:
— Причин может быть много. Например, земля могла достаться не игроку рынка, или собственнику не под силу осваивать такой масштабный проект.
Все на продажу
Действительно, холдинг «Кулон» сейчас переживает не самые лучшие дни, часть входивших в него предприятий обанкротились. Пик успеха компании пришелся на годы, когда Альберт Фахрутдинов шел к своему депутатству, а затем заседал в Госсовете. К примеру, обанкротившееся в феврале 2020 года ЗАО «Кулонстрой» свой самый крупный контракт — почти на 2,75 млрд рублей — заключило с АО «Транснефть-Прикамье» в 2017 году.
Определенную роль, похоже, в обрушившихся на успешный бизнес проблемах сыграли и связи с «Татфондбанком»: в 2019 году конкурсный управляющий ЗАО «Татфондбанк» пытался отменить вынесенное в октябре 2019 года определение Арбитражного суда РТ о банкротстве ЗАО «Кулонстрой». Однако АСВ не удалось повернуть вспять процесс ускоренного банкротства.
О том, что ситуация развивается непросто, свидетельствует и тот факт, что холдинг «Кулон» уже трижды — в конце 2017 года, в мае 2019 года и декабре 2020-го — пытался продать завод железобетонных изделий на Гвардейской и перевести землю под ним в зону обслуживания. Сейчас объявление о продаже завода ЖБИ о продаже за 895 млн рублей снято. В июне 2019 года сам Альберт Фахрутдинов сообщил «Реальному времени», что не нашел покупателя по выставленной им цене, а снижать ее счел экономически необоснованным.
Тогда же, летом 2019-го, Альберт Фахрутдинов сделал громкое заявление о переносе производства ЖБИ из центра Казани в Лаишевский район, но тогда этому воспротивился потенциальный сосед — ГК «Нэфис». Поскольку цементная пыль от производства в таком случае будет разлетаться в непосредственной близости от принадлежащего «Нэфису» маслоэкстракционного завода.
Где именно располагался земельный участок, Альберт Фахрутдинов тогда не сообщал. Но примечательно, что участки, которые сейчас выставлены на продажу, находятся также неподалеку от владений «Нэфиса» — от маслоэкстракционного завода их отделяют дачи казанцев и тянущийся за ними 200-метровой полосой уже упоминавшийся выше Усадский лес.
Противоречивые перспективы
По ее мнению, перспективу этих земель в куда большей степени «определяет город, а не сам застройщик».
— Цена за сотку соответствует расположению и текущему назначению участков, — считает Дарчинова. — Однако общая сумма лота получается очень значительной. Я думаю, не так просто будет найти покупателя сразу на все участки. Хотя в последнее время Казань рассматривают много инвесторов, в том числе застройщики из других регионов, и, возможно, такое предложение их заинтересует.
Тенденция к заторам
— Казань неизбежно и дальше будет расползаться вширь, — оценил перспективы строительства жилого массива на землях Фахрутдинова завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — Центральные районы либо очень плотно застроены, либо имеющиеся там свободные участки невыгодно застраивать: из-за действующих ограничений по этажности квартиры будут иметь высокую себестоимость и не найдут покупателя. Выгоднее строить на отдаленных площадках типа «Салават купере», хотя и в этом случае может потребоваться подводка инженерных сетей, которая вызовет серьезное удорожание строительства. Но альтернативы нет, иначе встанет строительный бизнес, обеспечивающий весомую долю валового продукта Казани.
По мнению Александра Дембича, у этой площадки, впрочем, как и у всех периферийных, есть еще один серьезный минус:
