Как коронакризис обрушит цены на недвижимость
Сразу после введения режима самоизоляции на российском рынке недвижимости возник ажиотажный спрос, однако уже через неделю произошло резкое падение, констатируют аналитики сервиса ЦИАН. Интерес снизился и ко «вторичке», и к новостройкам, и к аренде любых видов. «В плюсе» сейчас только аренда загородных домов. Вместе с тем аналитики прогнозируют снижение цен на недвижимость на 20%.
Ажиотажный спрос и резкое падение
Резкие изменения в связи с пандемией коронавируса отрицательно сказались на рынке недвижимости. Так, на вебинаре Ассоциации российских банков директор по аналитике сервиса ЦИАН Сергей Паламарчук заявил следующее: «Происходящее сейчас мы искренне считаем кризисом, поскольку другого названия для этого нет. Поменялось на текущий момент практически все».
— Начну со спроса. В тот момент, когда у нас произошел локдаун, сначала качнулись нефтяные котировки, и произошла стандартная ситуация, очень похожая на декабрь 2014 года, когда мы увидели ажиотажный спрос. Люди кинулись звонить, бронировать. Они помнят, что в прошлый раз банки все-таки подняли ставки, и захотели зафиксировать возможность получить квартиру по имеющейся цене, — описывает хронологию событий Паламарчук.
Так продолжалось чуть больше недели, а затем аналитики отметили резкое падение. Стоит подчеркнуть, что сейчас цифры зафиксировались и дальнейшего спада пока не наблюдается.
Спрос на долгосрочную аренду упал на 25%. Это объясняется тем, что многие россияне лишились работы и вынуждены возвращаться в родные регионы. Аренду просто не с чего платить. В сегменте краткосрочной аренды произошло резкое снижение на 50%. По словам спикера, здесь есть два фактора влияния: закрытие границ, а также конкуренция с отелями.
Ставка на загородные дома
Есть и положительные моменты: к примеру, долгосрочная аренда коттеджей выросла в три раза относительно прошлого года. При этом пик пройден, и сейчас наблюдается коррекция и снижение.
— Здесь все так же зависит от локдауна: люди хотят проводить время на воздухе, семьи с детьми хотят гулять. Думаю, вряд ли эта тенденция сохранится после самоизоляции, — предполагает Сергей Паламарчук.
Также аналитики фиксируют смещение долгосрочного спроса на посуточную аренду коттеджей. Причина в том, что в марте люди еще не знали, как долго продлится режим самоизоляции, думали пересидеть неделю-другую за городом, отдохнуть, но этого, к сожалению, не произошло.
Если же говорить про продажи, то спрос на загородный рынок вырос на 25%. По мнению Сергея Паламарчука, люди, имеющие средства, думают сейчас о том, чтобы вложить их в небольшую дачу, вместо «первички»-«вторички».
Что произойдет с ценами и ипотекой
Не менее важный вопрос связан с уровнем цен на недвижимость. Директор по аналитике ЦИАН сообщает, что в странах, где пандемия началась раньше, чем у нас, порядка 60% «топов» в сфере недвижимости отмечают падение цен.
— Прогнозы — дело неблагодарное, но, исходя из стандартных законов, если спрос падает, а предложение остается неизменным, люди саму цену за недвижимость должны скинуть. Это кажется естественным. Мы вчера услышали о снижении на 20% во всем мире, думаю, так же будет и у нас, — заявил спикер.
В целом, уровень цен напрямую связан с продолжительностью режима самоизоляции. Сергей Паламарчук считает, что «каждый месяц прибавляет несколько процентов к дисконту, который окажется на рынке».
— Мир говорит о 20%, и это достаточно шоковая цена. Но здесь и сейчас цены не изменились. При этом в сделках процент падения будет намного выше, чем в спросе, потому что сделки отображают реальную покупательскую способность, а не интерес, плюс их стало тяжелее совершать, — сообщил эксперт. — Я не вижу причин для того, чтобы цены не упали, кроме одной — это то, как и каким образом будет осуществляться господдержка застройщиков. Если она будет ударной, то это удержит цены на плаву.
Также, по мнению Паламарчука, из-за пандемии банки скорректируют требования к заемщику в части ипотечного кредитования — в сторону большей строгости.
— Сейчас некоторые люди потеряют работу, причем даже в таких сферах, как IT. Хочется верить в то, что будут выдаваться зарплатные кредиты и этот институт поддержит бизнес, который только так сможет пройти через локдаун, выплачивая сотрудникам зарплату. Тогда люди будут брать ипотеку. Ставка может остаться на том же уровне, но для снижения рисков могут «подкрутить» требования к заемщику, в том числе первоначальный взнос, — предположил спикер.
Рынок уходит в цифру
Еще одно изменение, вызванное пандемией, связано с уходом рынка недвижимости в цифру. Так, в числе онлайн-инструментов, используемых застройщиками, появились 3D-туры, которые позволяют оценить наполнение квартиры.
— Онлайн-показы «вторички» — тоже хороший инструмент. В целом, ездить на все просмотры не имеет никакого смысла в наше время. Безусловно, «вторичка» — та сфера недвижимости, в которой без прямой коммуникации и личного просмотра вряд ли будет проводиться больше, чем с десяток процентов сделок. В отличие от «первички» по видео очень сложно передать состояние подъезда, запахи, какие-то шероховатости. Наверное, в режиме локдауна количество сделок здесь упадет не только из-за сложностей с регистрацией, но и из-за невозможности лично посетить квартиру, — заявил Сергей Паламарчук.
Помимо этого есть возможность подать заявку на ипотеку в режиме онлайн, а также провести онлайн-сделку.
— Онлайн-сделка позволяет дистанционно купить квартиру. Это возможно в «первичке», если у тебя есть кэш: перевел деньги с карты, дали цифровую подпись, курьер приехал, подписали документы. Основные проблемы у нас во «вторичке». Согласно закону о регистрации, невозможно провести онлайн-регистрацию, в случае если вы не дали волеизъявление до того, как… То есть, чтобы сделать что-то электронно, сначала сходи ножками и скажи, что хочешь сделать это электронно. Также есть проблемы с нотариатом, которого, к сожалению, пока нет в онлайне, — резюмирует эксперт.