Как Татарстан стал драйвером жилищного строительства в России

После нескольких лет спада ввод жилья в России вырос на 6,1%

Впервые после нескольких лет спада ввод жилья в России вырос на 6,1%. Положительную тенденцию отметил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев в Совете Федерации в рамках встречи в формате «Открытый диалог», посвященной вопросам реализации национального проекта «Жилье и городская среда».

Глава федерального Минстроя назвал целый ряд субъектов страны, которые позволили добиться таких результатов и выступили драйверами жилищного строительства. Татарстан при этом занял пятое место по абсолютному показателю ввода жилья по итогам прошлого года, сдав 2,68 млн кв. м, уступив лишь Санкт-Петербургу, Краснодарскому краю, Москве и Московской области (последняя сдала 8,6 млн кв. м).

Согласно актуальным данным, на реализацию национального проекта «Жилье и городская среда» с 2019 по 2024 годы будет выделен 1 трлн рублей. В частности, в 2020 году — 126 млрд рублей, из них на ввод жилья направят 38,68 млрд (еще 46,6 на формирование городской среды и почти 41 млрд на расселение аварийного жилищного фонда). При этом, подчеркнул министр, задача увеличения объема ввода жилья стоит практически перед всеми субъектами Федерации.

Четверть строительных работ в ПФО в 2019 году пришлась на Татарстан

Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» (как промышленного, так и жилого) в ПФО составил в 2019 году 1,4 трлн рублей. За 10 лет он вырос в 2,3 раза. Четверть объемов стоимостью в 363 млрд рублей выполнил Татарстан. Следом идут Башкортостан (216,8 млрд рублей) и Нижегородская область (180 млрд). Отметку в 100 млрд рублей превысили еще только Пермский край, Самарская и Оренбургская области.

Впрочем, рост объемов всех строек в Татарстане составил всего 4% (как и в 2018 году). В Башкортостане было сдано на 13,8% больше, а лидерами среди тяжеловесов можно считать Нижегородскую и Оренбургскую области, где рост составил соответственно 25 и 28 процентов. Отметим также, что 10,6% всех строительных работ в Татарстане пришлось на Казань, это, впрочем, далеко от рекордных строек к Универсиаде: в 2010—2012 годах на столицу РТ порой приходилось до 15,3—17% всех выполненных работ по виду деятельности «Строительство».

Татарстан обогнал Башкортостан

Если по всей стройке Татарстану до сих пор среди регионов-соседей нет конкурентов, то на рынке жилья его главный соперник — Башкортостан. Во всяком случае, по абсолютным показателям, что может объясняться отчасти и тем, что там населения больше (4 млн против 3,8 млн в РТ).

Если в 2010—2013 гг. Татарстан и Башкирия шли практически ноздря в ноздрю, сдавая в год сначала по 2 млн кв. м, затем по 2,3 и по 2,4 млн кв. м, то в 2014—2016 гг. пальма первенства уходила Башкортостану, который ежегодно сдавал на 200—300 тыс. кв. м больше, чем его сосед (по 2,6—2,7 млн кв. м, когда Татарстан выдерживал планку лишь в 2,4 млн). Переломными оказались последние годы, и не потому, что РТ стала сдавать больше, а потому что темпы стройки в РБ замедлились. А в 2019 году, когда Казань сделала рывок (см. ниже), Татарстан сдал на 300 тыс. кв. м больше, чем Башкортостан: 2,67 млн против 2,3 млн кв. м.

Регионы ПФО, которые вообще ежегодно сдают более 1 млн кв. м (и ни один из них не добирался до отметки в 2 млн): Пермский край, Нижегородская, Самарская, Саратовская, Ульяновская области.

По объему ввода в эксплуатацию квартир только Башкортостан и Татарстан ежегодно почти 20 лет сдают плюс-минус 30 тыс. жилых помещений. Так, в 2019 году Башкортостан сдал 31,8 тыс. квартир, Татарстан — 30 тысяч.

По объему ввода жилых домов, построенных населением (ИЖС — индивидуальное жилищное строительство), первенство все эти годы как принадлежало, так и принадлежит Башкортостану. Однако если 10 лет назад разрыв с Татарстаном у РБ составлял 1,5—1,6 раза (РТ сдавала 800—900 тыс. кв. м ИЖС, РБ — 1,4—1,6), то в последние 2 года он сократился. Правда, опять же, вовсе не потому, что татарстанцы вдруг стали активнее строиться — самый высокий показатель ИЖС в РТ принадлежит докризисному 2013 году, когда было сдано 1,4 млн кв. м, а потому, что темпы ИЖС в РБ тоже начали снижаться, упав в 2019 году до 1,37 млн кв. м. Это самый низкий показатель Уфы за 20 лет. Татарстан же сдал 1,1 млн кв. м и пока так и не вернулся на докризисные уровни.

Ни один другой регион планки по сдаче ИЖС в 1 млн кв. м до сих пор не преодолел.

Почему проигрываем отдельным регионам ПФО

В относительных показателях все обстоит у Татарстана не так радужно. По вводу жилья (кв. м общей площади) на 1000 человек населения лидером прошлого года придется назвать Ульяновскую область, сдавшую 820,2 кв. м на 1000 человек — регион впервые преодолел планку в 1 млн кв. м.

Татарстан в пересчете на 1000 человек сдал 686,6 кв. м, и ему в спину дышат другие регионы. Пензенская область по этому относительному показателю сдала в 2019 году на треть больше, чем годом ранее, — 634,8 кв. м. Причем, если посмотреть данные за последние 10 лет, Татарстан в разные годы проигрывал все той же Пензенской области (сдававшей чуть ли не по 650—700 кв. м в год на 1000 человек населения), Чувашии (аналогично), Самарской области и Башкортостану.

Еще больше Татарстан проигрывает по ИЖС из расчета на 1000 населения. Как выяснила аналитическая служба «Реального времени», по данным за 2019 год, РТ занимает лишь пятое место по вводу жилых домов, построенных самим населением (на 1000 человек) — 283,7 кв. м. Саратовцы настроили 288,3 кв. м, Башкортостан — 340, Пенза — 404,3, Ульяновская область вновь лидирует, здесь было введено 660 кв. м ИЖС. Причем лишь дважды Татарстан добирался хотя бы по третьего места — в 2013 и 2015 году — уступая тогда Башкортостану и Чувашии.

На 20% многоквартирных домов больше

По абсолютным же показателям Татарстан впервые превысил планку ввода жилья, составляющую вот уже почти 10 лет подряд около 2,4 млн кв. м. В 2019 году строители РТ выполнили новый федеральный план, сдав 2,68 млн кв. м. Однако в новом году, согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», Татарстану, теперь уже без Ирека Файзуллина, с новым министром Фаритом Ханифовым, придется сдать 2,9 млн кв. метров.

Резкий рост сдачи жилья прошел на фоне реформы «долевки»: деньги дольщиков поступают на эскроу-счета в банках, а девелоперы получают к ним доступ лишь после сдачи объекта. Все это удорожало цены на квартиры и привело к снижению числа выданных жилищных кредитов (почти на 20%).

Напомним, еще Файзуллин заявлял в свое время, что завышены как федеральные планы (согласно которым к 2024 году Татарстан должен вводить уже 3,6 млн кв. м ежегодно), так и ставки по ипотеке. По его мнению, в 2020 году она не должна превышать 9,6%, а в 2024-м — 7,9% (в 2019 году она выросла с 9,6 до 10,26%). Кто же будет покупать жилье без инфраструктуры и по высоким ипотечным ставкам, задавался он вопросом. В новом 2020 году уже новый премьер-министр РФ Михаил Мишустин тоже выступил на этом поле, предложив сделать ставку ниже 8%.

Рост ввода в действие общего объема жилья составил 11%, это самый высокий показатель с 2011 года, когда строители Татарстана ввели на 18,2% жилья больше, чем в 2010-м (2,39 млн против 2 млн кв. м). При этом произошел он не за счет индивидуальных застройщиков и их жилых домов. Как раз, напротив, доля ИЖС в общей сдаче жилья самая низкая с 2011 года — 41,3% (1,1 млн кв. м), за 2019 год объемы сдачи жилых домов в РТ даже чуть упали на 0,3%. Рост ввода жилья произошел за счет строительства многоквартирных домов — сразу на 20,6%, причем единственно за счет инвестиционного жилья, а не домов, построенных по программе социальной ипотеки.

Так, ввод ипотечных домов в 2019 году в Татарстане сократился на 17%, составив всего 358 тыс. кв. м. Снижаются соципотечные объемы третий год подряд (еще в 2017 году было сдано 522,2 тыс. кв. м по соципотеке), а самые высокие показатели по программам социальной ипотеки были 10 лет назад: 714,3 и 608,7 тыс. кв. м в 2010-м и 2011-м соответственно.

Динамика ввода жилья в Татарстане, млн кв. м

В Казани инвестиционного жилья сдали в 1,6 раза больше, чем годом ранее

Ввод инвестиционного коммерческого жилья в 2019 году в РТ вырос аж на 40%, с 870,6 тыс. кв. м до 1,2 млн кв. м. Строители ввели рекордные за последние 10 лет 1,2 млн кв. м. В последний раз такой взрывной рост строительная отрасль Татарстана демонстрировала в предкризисном 2014 году, когда ввод инвестиционного жилья вырос более чем в 1,5 раза (с 600 тыс. до 924 тыс. кв. м). Это третий по счету взрывной рост на рынке инвестиционного жилья за 20 лет в РТ: в 2011 году рост был вообще практически двукратным.

Рост произошел не в последнюю, а даже в первую очередь за счет казанского рынка. Так, в 2019 году казанские строители впервые с 2012 года ввели более 1 млн кв. м жилья, а точнее 1 014 407 (в 2012-м — 1 000 008). Последние 7 лет показатель колебался на отметках 750—800 тыс. кв. м. В отдельные годы динамика ввода жилья была и отрицательной — в 2014—2016-м — и только в прошлом году произошел заметный скачок, сразу на 26%. Это сказалось и на казанской доле в общереспубликанской стройке. В докризисные 2011-й и 2012-й на Казань приходилось 40—41% всех сданных квадратных метров. В последние 7 лет доля упала до 31—33%, и, наконец, в 2019 году вновь выросла, хотя пока лишь до 38%.

По очевидным причинам рост ввода жилья в столице РТ произошел не за счет ИЖС (там, напротив, фиксируется падение в два раза: со 111,8 тыс. до 52 тыс. кв. м). Но, что интересно, и не за счет социальной ипотеки, хотя в последние 3 года на Казань приходится больше 40% всех домов РТ, построенных по соципотечным программам: в 2019 году ввод соципотечного жилья в Казани сократился даже сильнее, чем по всей республике, на четверть (с 200 тыс. кв. м до 150 тыс. кв. м). Основной рост ввода жилья в столице РТ, как и в самой республике, произошел на рынке многоквартирного жилья (138%), а конкретно на рынке коммерческого жилья, который в прошлом году в Казани вырос сразу в 1,6 раза: было сдано 811,8 тыс. кв. м против 492,6 тыс. кв. м годом ранее.

Отметим также, что на столицу Татарстана приходится две трети всего рынка многоквартирного жилья, а в 2019 году доля Казани по вводу инвестиционного жилья достигла 67% — рекордного показателя с 2010 года.

Динамика ввода жилья в Казани, кв. м

В Татарстане себестоимость «квадрата» одна из самых высоких

Главный вопрос, который вызывает этот впечатляющий рост ввода инвестиционного жилья, есть ли на него такой же впечатляющий спрос, учитывая высокие ипотечные ставки и стоимость квартир. По данным аналитической службы «Реального времени», в Татарстане одна из самых высоких себестоимостей строительства 1 кв. м площади жилых домов квартирного типа (без пристроек, надстроек и встроенных помещений — и без ИЖС) — 46,7 тыс. рублей.

РТ тут уступает только Нижегородской области, где 1 кв. м в среднем стоит 48,5 тыс. рублей. При средней себестоимости стройки квадратного метра жилплощади в ПФО — 35,3 тыс. рублей. На третьем месте Удмуртия, где строительство 1 квадратного метра в среднем обходится в 38,4 тыс. рублей.

Для сравнения, строительство 1 кв. м в Татарстане в 2010 году обходилось в 29,5 тыс. рублей — во столько же, во сколько строительство 1 кв. м обходится сегодня, 10 лет спустя, в Кировской, Самарской, Оренбургской или Саратовской области!

За 10 лет стоимость строительства выросла в ПФО всего в 1,3 раза, тогда как в Татарстане — в 1,5 раза. Примерно во столько же раз подорожала себестоимость строительства в Нижегородской области (в 1,4 раза), Башкортостане (в 1,6 раза, до 37,5 тыс. рублей). В других регионах такого впечатляющего удорожания не было. Самый большой рост себестоимости квадратного метра также показали в 2019 году только Татарстан (108%), Нижегородская область (106%) и Удмуртия (107,6%). В остальных регионах себестоимость не росла, а в шести регионах ПФО даже падала.

Самые дорогие квартиры в ПФО

Себестоимость прямо влияет на стоимость квартир на первичном рынке, однако, несмотря на более высокую стоимость строительства в Нижегородской области, квадратный метр квартир на рынке жилья Татарстана все равно дороже — в 2019 году, из расчета среднеарифметических годовых значений по квартальным данным, в РТ 1 кв. м квартиры стоил 65,5 тыс. рублей. Дороже, чем в среднем по России (61,7 тыс. рублей), и на 15 тыс. рублей дороже, чем в среднем по ПФО (50,1 тыс. рублей).

Тогда как в Нижегородской области 1 кв. м в среднем стоил 61,1 тыс. рублей, примерно столько же, сколько в Башкортостане и Удмуртии. Таким образом, в среднем квартиры в Татарстане в 1,7 раза дороже квартир в Саратовской, Оренбургской области и Марий Эл (38—39 тыс. рублей за кв. м), в 1,4—1,5 раза дороже квартир в Самаре, Пензе, Кирове, Чувашии, Ульяновске и Мордовии (41—46 тыс. рублей за кв. м).

Треть от продажной цены на первичном рынке

И последнее, что играет важную роль в цене квартир на первичном рынке и на чем, собственно, и зарабатывают строители, увеличивая тем самым цены на жилье, — это продажная надбавка к себестоимости строительства одного квадратного метра. В Татарстане к уже самой высокой стоимости строительства 1 кв. м строители в среднем добавляют еще 28,6%, или 18,7 тыс. рублей. Нельзя сказать, что это сильно отличается от надбавок в других регионах ПФО (в среднем продажная надбавка составляет 30%), но в силу изначально вызванной себестоимостью строительства именно в Татарстане (в силу дорогой земли или прокладки коммуникаций, или еще каких-либо причин), делает квартиры в РТ самыми дорогими в ПФО. Тем не менее по величине продажной надбавки Татарстан тоже в «лидерах», занимая пятое место.

Еще выше этот показатель у строителей в Саратовской области (29,6%), Кировской области (33,3%), Башкортостане (37,7%) и особенно Самарской области (38,27%). Однако заметим, что все перечисленные регионы с самой высокой продажной надбавкой отличаются от Татарстана очень низкой себестоимостью строительства квадратного метра, за исключением лишь Башкортостана. В Саратове построить 1 кв. м стоит 27,7 тыс. рублей, в Кирове — 29,6 тыс., в Самаре — 28,4 тыс.

Самые «скромные» строители в Мордовии и Марий Эл, где продажная надбавка на первичном рынке всего 12—13%.

• 

  Ольга Волчкова генеральный директор компании «Грань Девелопмент»

  Если не будет таких дополнительных [государственных] инструментов поддержки, как субсидирование ипотечной ставки, то, с учетом роста стоимости жизни, покупательская способность на жилищном рынке будет падать. Сегодня рынок такой: много предложений, но покупательная способность упала очень сильно. Можно рассчитывать на то, что сейчас меньше выдается разрешений [на строительство жилья] и фактически меньше будет объектов застраиваться в будущем и это будет плюсом — предложение жилья на рынке немного снизится. Но мы в любом случае делаем проекты, которые были бы интересны уже сейчас нынешним клиентам.

  Я бы не сказала, что цены на квартиры сильно выросли из-за перевода рынка на эскроу-счета. Скорее растет себестоимость квартир из-за роста стоимости строительных материалов. На самом деле, эскроу-счета не дали такого удорожания квартир как изначально прогнозировалось экспертами — ни на 15, ни на 20 процентов. Там небольшие какие-то совсем затраты. Но и сами строительные компании тоже понимают, что выше рыночной цены предлагать квартиры не стоит — покупательная способность диктует свое.

• 

  Эмиль Хуснутдинов генеральный директор строительной компании «ЖИК»

  Наша компания пока никакого спада спроса на рынке жилья не видит. Что мы строим, то и продаем. Но на будущее хотелось бы, конечно, во-первых, понижения ипотечных ставок — это в любом случае хороший механизм увеличения спроса. Но его недостаточно: необходимо, чтобы у людей вообще деньги на покупку квартир появились, тогда и спрос [платежеспособный] на них будет. Государству необходимо создавать для этого условия.

  В настоящий момент многие строительные компании, учитывая рекордный ввод жилья в 2019 году и планируемый рекордный ввод жилья в 2020 году, работают скорее с долгосрочными проектами [в расчете на будущий спрос].

• 

  Антонина Дарчинова коммерческий директор компании «Камастройинвест»

  Есть, конечно, опасения, что такой большой объем ввода жилья может быть в итоге не востребован рынком. Да, население жильем не обеспечено, но и покупательной способностью этого населения такой объем вводимого жилья тоже не обеспечен. Спрос на квартиры у людей-то есть, но нет возможности их приобрести. Тем не менее цена на рынке Казани, например, все равно на данный момент продиктована соотношением спроса и предложения.

  Сейчас строительные компании Татарстана готовы обеспечить тот ввод жилья, который планируется федеральными властями, в том числе и удерживать цены на жилье. Но ведь, помимо ипотечных ставок, которые стоит, безусловно, понижать, сегодня есть проблема с земельными участками — они на рынке дорогие. Если их будут выделять как-то по другим схемам, это бы снизило себестоимость строительства, себестоимость входа на рынок и так далее. Это не позволит, может, снизить цены на квартиры на первичном рынке, но зато позволит не увеличивать их. Себестоимость самого строительства не такая высокая: в продажной цене в огромном значении зашита скорее стоимость земли, стоимость подключения к сетям.

  Учитывая, что последний скачок цен произошел из-за увеличения стоимости проектного финансирования, то цены вряд ли в будущем пойдут вниз. Но их дальнейшее увеличение возможно, так как застройщикам все сложнее привлекать средства, земля все дороже, технические условия дороже, все больше требований по социальным объектам. Если федеральные и республиканские власти найдут баланс между всем этим, мы только рады будем строить и обеспечивать население жильем.