Стратегия для будущего новосела: где лучше взять ипотеку

07:00, 27.12.2019

К концу этого года российские банки заметно улучшили условия выдачи ипотеки, снизив ставку до исторического минимума в 8—8,5% годовых. Часть 2-я

22-процентный рост стоимости жилья в новостройках Казани может сгладить разворот ипотечных ставок в сторону понижения. Самая низкая ставка по ипотеке в 9,4% годовых была зафиксирована осенью, но оказалось, резервы не исчерпаны. К концу года банки начали предлагать спецпрограммы под 8% годовых.

Как ВТБ обогнал Сбербанк на ипотечном рынке Казани

Каждая вторая квартира в этом году покупалась в ипотеку. Главной особенностью ипотечного рынка Казани явилось неоспоримое лидерство ВТБ, который впервые по объемам выдачи обогнал Сбербанк. ВТБ занял 38% ипотеки в новостройках Казани, а Сбербанк — только 20%, говорится в исследовании компании bmMAP.pro.

«Интересная тенденция обнаружилась: в Москве и Санкт-Петербурге доминирует Сбербанк, а в Казани — ВТБ», — отмечал глава bmMAP.pro Сергей Лобжанидзе на рождественском саммите в Казани. Среди региональных банков лидерство сохранил «Ак Барс» Банк. Эти «три кита» ипотеки Казани закрывают 64% спроса.

«Ипотека остается одним из самых востребованных розничных продуктов. По итогам девяти месяцев 2019 года ВТБ в Татарстане выдал свыше 8 тысяч ипотечных займов на сумму более 17 млрд рублей, что на 17% больше чем за аналогичный период 2018 года, — прокомментировала результаты управляющий банка ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина. — Больше половины от общего объема ипотечных кредитов ВТБ в Татарстане выдал на приобретение готового жилья. Объем сделок на вторичном рынке достиг 10 млрд рублей, количество сделок составило 5 тысяч штук. На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 2,6 тысячи кредитов на сумму 6 млрд рублей».

«На наш взгляд, выбор жителей региона в пользу ВТБ во многом обусловлен клиентоориентированной политикой банка, — пояснила далее Марьям Давлетшина. — В рамках нашей стратегии мы всегда учитываем потребности заемщиков и предоставляем наиболее привлекательные условия кредитования».

«Ак Барс» Банк также придерживается стратегии по наращиванию объемов кредитования ипотеки. «С начала года было выдано новых ипотечных кредитов на 10 млрд рублей, — сообщили в пресс-службе АББ. — Для быстрого рассмотрения заявок клиентов совершенствуем сервисы и процессы в области ипотечного кредитования, чтобы они стали максимально удобными и прозрачными для партнеров и клиентов».

Ипотеку делят 10 игроков федерального масштаба

Впрочем, разнообразие предложений ипотеки на банковском рынке обеспечивает присутствие большого количества федеральных игроков. В топ-10 банков входят ФК «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.РФ», «Альфа-банк», РСХБ, «Газпромбанк», «Уралсиб».

Средневзвешенная ставка по ипотеке в Татарстане составила 9,29—9,4 процента годовых, соглашаются участники рынка. «В ноябре ВТБ улучшил условия выдачи ипотечных кредитов и снизил ставки по всей продуктовой линейке. Теперь кредит на готовое и строящееся жилье можно оформить по ставке от 8,4 процента годовых, при условии, если первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости квартиры, — рассказала управляющий банка ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина. — Дополнительный дисконт в размере до 0,6 п.п. доступен активным пользователям «Мультикарты» и «Мультикарты-Привилегия» с подключенной опцией «Заемщик». Рефинансирование ипотеки другого банка возможно под 9 процентов, что является одним из лучших предложений на рынке. Семьи с двумя и более детьми могут оформить в ВТБ кредит или рефинансировать ранее полученный под 5 процентов в рамках программы «Ипотека с господдержкой». ВТБ также на постоянной основе предлагает специальные программы ипотечного кредитования совместно с партнерами. В рамках этих предложений для клиентов предусмотрен дисконт к стандартным ставкам».

Кроме широкой продуктовой линейки банк предлагает клиентам удобные цифровые сервисы для оформления ипотечных сделок. ВТБ первым на рынке перешел от бумажных отчетов оценки квартир на электронные. Сформированные отчеты подписываются электронной подписью оценщика и в режиме онлайн передаются в банк. Заемщик приглашает оценщика, результаты оценки оценщиком направляются в банк электронно. Также клиенты, приобретающие квартиры в новостройках, могут дистанционно проводить сделки с помощью электронной регистрации. Все документы в этом случае за клиента подготовит банк совместно с застройщиком. Обращаться в Росреестр не потребуется.

АББ видит преимущество также в развитии цифровых сервисов, с помощью которых банк привлекает все больше клиентов. «Если говорить об ипотечных ставках, то рыночные тенденции по сближению процентных ставок на рынке приводят к тому, что предложения банков не сильно различаются по стоимости для клиента, — поясняют в пресс-службе Ак Барс Банка. — Конкуренция переходит в другую плоскость, где преимущество получат банки, развивающие технологические процессы в ипотечном кредитовании, что позволяет упростить для клиента и ускорить время взаимодействия с клиентом — от принятия заявки до заключения сделки».

«Ак Барс» Банк развивает кредитование и по государственным программам, где процентные ставки субсидируются государством. «Ак Барс» Банк одним из первых на рынке снизил ставку по государственной программе для семей с детьми до 4,5 процента годовых, при этом в качестве первоначального взноса может быть полностью или частично использован материнский капитал», — добавили в пресс-службе банка.

С поддержкой от застройщика

Наряду с традиционной ипотекой федеральные банки вместе с застройщиками продвигают специальные программы кредитования для дольщиков, которые предусматривают пониженные привилегированные ставки при получении кредитов, отмечает глава компании «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов. Это своеобразная маркетинговая акция, которая действует на первый отрезок времени ипотеки и касается конкретного перечня объектов, которые кредитуются банком в проектном режиме. По данным Руслана Хабибрахманова, при покупке квартиры в ЖК «Мой ритм» аккредитованный банк выдавал кредиты под 5,2% на первые 2 года, под 6,8% годовых — на 7 лет, и под 7,3% — до 15 лет. Субсидирования удостоился и ЖК «Яркий»: 5,3% — в первые 2 года, 6,9% — до 7 лет, и 7,4% — до 15 лет.

По этой схеме продается жилье в «Унистрое» при поддержке банка ВТБ, добавляет Андрей Савельев. В пресс-службе ВТБ подтвердили, что есть такие условия, но касаются ограниченного круга квартир. Сбербанк кредитует объекты, построенные с его участием, по ставкам на 0,5—1 процентный пункт ниже, чем по остальным объектам. Другим способом небольшого снижения цен, которым может воспользоваться покупатель, может стать покупка жилья во время традиционных предновогодних акций и скидок от девелоперов.

Готовность банков кредитовать участников долевого строительства окупается сторицей. Правда, банки готовы предлагать специальные условия исключительно аккредитованным компаниям-партнерам. Такая практика закрепилась на рынке давно, когда банкам и застройщикам нужно было продолжать возведение недостроенных объектов.

Снижение ипотечных ставок до уровня в 7—8% годовых вполне реально в среднесрочной перспективе, пообещала 2 недели назад председатель Банка России Эльвира Набиуллина. В октябре 2019 года была зафиксирована самая низкая ставка по ипотеке за несколько лет — 9,4% годовых.

Казань идет по пути Москвы?

Почему же казанский «квадрат» не падает в цене, хотя объемы продаж составили всего 25% от выставленного на продажу? Можно ли говорить о затоваривании казанской первички? «Говорить о затоваривании на рынке новостроек преждевременно, — считает глава аналитического агентства ЦИАН Алексей Попов. — В крупных городах России обеспеченность жильем составляет 20—25 кв. м (при европейском показателе в 35 кв. м). Пока мы не достигнем обеспеченности в 30 кв. м (это соответствует одной комнате на каждого взрослого жителя), алармистское восприятие показателей затоваривания (как соотношения предложения и поглощения) не вполне корректно».

«Если говорить о Казани, то здесь соотношение объема продаж к объему общего предложения на уровне один к пяти, — говорит Алексей Попов. — Подобная картина наблюдалось в 2013—2015 годах в Московском регионе. Само по себе оно не привело к снижению цен. Но эти данные не учитывают продажи от застройщиков в домах, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию. Это затоваривание для Казани или просто запас, который «карман не тянет»? Наличие запаса — не так уж плохо. Сейчас банки довольно аккуратно подходят к открытию эскроу-счетов для новых проектов в регионах. В ряде крупных городов это может привести к дефициту предложения в горизонте двух-трех лет».

Татарстан шагнул в эпоху эскроу

Как бы ни пугали застройщики, но реформа долевого строительства решительно набирает обороты в республике. Объем средств на счетах эскроу вырос в Татарстане в 1,5 раза, до 4,2 млрд рублей. «Количество открытых в банках счетов эскроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в Республике Татарстан в ноябре выросло на 55%, до 1,3 тысячи, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе Банка России по Татарстану. — Сумма средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, выросла за месяц на 57%, до 4,2 млрд рублей. По данному показателю Татарстан занимает третье место по России после Москвы и Московской области. По данным на 2 декабря, лимит по 25 кредитным договорам, заключенным банками с застройщиками, составил 22,6 млрд рублей.

В рамках перехода на эскроу «Ак Барс Девелопмент» строит жилой комплекс «Солнечный супер». В чем плюсы и минусы подобной схемы для инвестора? «Несомненно, главным плюсом является безопасность инвесторов, они могут быть уверены в том, что сроки строительства будут максимально короткими и их недвижимость несомненно достроится, в противном случае денежные средства будут возвращены покупателю», — отметил исполнительный директор ООО «Ак Барс Недвижимость» (ГК ООО «Ак Барс Девелопмент») Антон Вассерман.

«В ноябре в Татарстане и количество счетов эскроу, и объем средств, размещенных на них, показали существенный рост. За последний месяц эти показатели выросли в полтора раза. Мы рассчитываем на устойчивый рост проектного финансирования в будущем, что в итоге будет способствовать и развитию жилищного строительства в республике в целом», — отметил управляющий Отделением — Национальным банком по Республике Татарстан Волго-Вятского ГУ Банка России Марат Шарифуллин.

В настоящее время в Татарстане работу по проектному финансированию строящихся объектов ведут 10 уполномоченных банков. Банки постоянно развивают свои компетенции в данном направлении, этому способствует в том числе проведение обучающих семинаров для кредитных организаций и застройщиков, организованных Отделением — Национальным банком по Республике Татарстан совместно с Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан.

Напомним, эскроу — специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, в частности, участниками долевого строительства и застройщиком. С 1 июля 2019 года строительные компании могут продавать квартиры в домах, которые находятся на начальном этапе строительства, только с помощью этого механизма. При этом финансирование строительства должно осуществляться за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а внесенные на счета эскроу деньги будущих владельцев жилья поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и передачи квартир в собственность гражданам.

Если строительная компания обанкротится, каждый дольщик сможет вернуть вложенные деньги. Кроме того, средства до 10 млн рублей на счетах эскроу, открытых для расчетов по договору участия в долевом строительстве, застрахованы на случай отзыва лицензии у банка. Все это позволяет защитить деньги покупателей строящегося жилья.

Луиза Игнатьева

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.