Андрей Степаненко: «В миллионниках растет спрос на видоизмененные офисы»

Когда инвестор покупает имущество при банкротстве, он несет наименьшие риски

Недавно вы приняли решение открыть филиал в Казани. Расскажите, пожалуйста, собрана ли команда, выбран ли офис?

— Мы всегда считали Татарстан и Казань ключевыми регионами и точками роста Российского аукционного дома. Мы и ранее продавали объекты недвижимости, которые находятся на территории и Казани, и Татарстана, но для нас отрадно, что мы наконец открылись в Казани. Символично, что офис открылся на Петербургской улице, где в 2007 году Северная столица совместно с Правительством Татарстана продавала здания с земельными участками под реконструкцию и реновацию. Я тогда организовывал этот аукцион в рамках совместного телемоста.

Какие сейчас проекты ведутся вашей компанией в Татарстане и намечены ли какие-то ключевые клиенты?

— Сейчас по всей территории РФ, и в том числе в Татарстане, вследствие массового банкротства кредитных организаций растет объем стрессового имущества. Это направление продаж мы развиваем совместно с корпорацией АСВ. РАД — основной агент АСВ по продаже имущества банкротящихся банков. Для рынка банкротные активы — это новый пласт имущества, значительная часть которого — недвижимость, потому что именно она является наиболее приемлемым предметом залога для выдачи банковских кредитов. Теперь эта недвижимость, зачастую высоколиквидная, выходит на рынок и вызывает настоящий ажиотаж среди покупателей.

Еще одно ключевое направление нашей работы — это продажа непрофильных активов Сбербанка. ПАО Сбербанк, будучи крупнейшей в стране кредитной организацией, обладает огромным объемом недвижимого имущества, которое необходимо реализовывать. РАД продает не только собственные активы Сбербанка, но и долговые, залоговые объекты в досудебной процедуре, в процедуре банкротства, в продажах с согласия должника…

Это два основных мейнстрима, которые позволяют нам реализовывать достаточно капиталоемкие объекты в Татарстане.

Какой механизм реализации выстраивается в случае продажи стрессового имущества, насколько это безопасно для покупателя? Я как брокер, работающий с коммерческой недвижимостью, часто сталкиваюсь с мнением о том, что такие сделки несут в себе риски.

— Мы работаем во многих сегментах, продаем государственные, квазигосударственные, долговые, залоговые, банкротные активы. Каждый сегмент регулируется собственным законом.

Если речь идет о продаже имущества банкротов, речь идет о ФЗ-127 — это «Закон о банкротстве». Если мы говорим о продажах, которые РАД осуществляет совместно с Агентством по страхованию вкладов, где АСВ выступает в качестве санатора или ликвидатора, это тот же закон. Если продает банк, то это не всегда процедура банкротства. Например, банк может продавать залоговое имущество, которое поступило в его собственность. Это внесудебная реализация либо реализация с баланса банка. Она ничем не регламентирована, за исключением обычных инструкций, которым следуют все банки.

Что же касается рисков — они есть и в исполнительном производстве, и в реализации конфискованного имущества, и при продаже госактивов, но вот в банкротстве они наименьшие. Потому что к моменту продажи в банкротстве все споры по имуществу, как правило, завершены. Все, что можно было оспорить, оспаривается на предбанкротной стадии или на стадии, предшествующей моменту продажи. А обременение в виде ипотеки снимается с имущества после торгов в силу закона.

И тем не менее были ли в вашей практике ситуации, когда реализованное в рамках банкротства имущество потом оспаривалось?

— Конечно, были. Но если, например, в банкротстве тысячи объектов, то некоторое количество жалоб в рамках такого большого объема проходят практически незаметно. Обжалуют, как правило, несоответствие технических паспортов или характеристик: например, где-то не учли 10 или 20 метров, есть расхождения с Росреестром. Или выяснилось, что объект не может быть объектом девелопмента в силу охранных обязательств и возможна лишь реновация.

Например, если арбитражный управляющий не указал, что на здание заключено охранное обязательство с комитетом по охране памятников, а его купили, то такая сделка, безусловно, оспорима. Впоследствии происходит реституция. Но это случай крайне редкий, я таких за последние лет 10 и не вспомню.

Что делать с охраняемыми объектами и аварийным фондом

Для Казани тема охранных объектов стоит остро, у нас периодически возникают споры на эту тему. В Казани исторические памятники и аварийную недвижимость тоже реализовывали. Считаете ли вы успешным этот опыт республики?

— В этом смысле Санкт-Петербург и Казань очень похожи. В обоих городах огромное количество памятников. К ним надо относиться крайне бережно. Но, к сожалению, вовлечение их в оборот сегодня сопряжено с многочисленными трудностями.

Теперь нельзя продавать объекты культурного наследия с аукционов: сегодня речь идет исключительно о конкурсах с развернутыми условиями по восстановлению/сохранению. С 1 июня эти конкурсы стали по всей России электронными. И даже те объекты, которые не нуждаются в реставрации, прилежно и добротно эксплуатировались собственником, все равно должны быть проданы с определенными инвестусловиями. И здесь возникает некоторый тупик: а что же тогда с ними делать, если они и так отреставрированы и блестят и просто пришла пора продать их в частные руки? Эти вопросы — некий юридический клинч, который сейчас обсуждается.

А еще все забыли, что под зданием есть земельный участок. И получается, например, что покупая или беря на 49 лет в аренду памятник, ты его получаешь без земли под ним и впоследствии можешь претендовать на выкуп земельного участка по нормативной цене. Очевидно, что государство теряет на этом большие деньги, чем если бы сразу продавало участок.

С продажей в собственность памятников сейчас сложно. Раньше были разные программы на уровне Федерации и некоторых субъектов: здание продавалось, и в договоре закреплялась его реставрация и реконструкция в определенный срок. Где-то этот срок был 3 года, где-то 5, а в федеральной программе по усадьбам и памятникам — 7 лет. Это могли быть памятники, разрушенные практически дотла, и инвестор восстанавливал их. При покупке он платил всего 20%, остальное — поэтапно в течение 7 лет.

Сейчас, после вступления в силу нового закона, чаще всего реализуется вариант с арендой памятников за 1 рубль. Но это не очень нравится инвесторам. Например, для меня инвестиция в аренду — не инвестиция, потому что нет предмета инвестирования, нет титула. Если бы это было 250 лет — можно было бы об этом подумать. Но не 49 лет и тем более не 10.

Но бизнес как вода, он всегда ищет отверстие, в которое он мог бы затечь. У меня был случай: я продавал памятник, красивый особняк в Санкт-Петербурге. Инвестору банк в кредите отказал, потому что разыгрывалось право аренды на 20 лет, а право аренды — это слабый договор. И тогда инвестор сказал: «О’кей, хорошо, я два года буду платить эту аренду, а потом, в соответствии со 159-м законом, выкуплю этот особняк, потому что я субъект МСП». И он прав: существует закон, по которому если ты арендуешь государственный объект 2 года и ты — субъект МСП (малый предприниматель), то ты имеешь право на его целевой выкуп.

Давайте поговорим про аварийные здания. В Казани нехватка качественных офисных помещений. Когда арендаторы обращаются с просьбой найти им качественные офисные площади, мы вынуждены констатировать факт, что в бизнес-центрах больших площадей нет. Начинает осваиваться старый фонд, пытаются приводить в порядок аварийные здания. Как сейчас обстоит дело с таким видом имущества в России?

— Сейчас есть тренд: аварийные большие здания нужно продавать. Если субъектом Федерации руководит прогрессивный губернатор, то такие объекты вовлекаются в оборот. В Петербурге при прежнем губернаторе был тренд: ничего, что аварийное здание, мы его сохраним и оставим потомкам. Сейчас, при Беглове, тренд поменялся: надо продавать, чтобы привлекать инвестиции. Это ликвидация безработицы, новые налоги в город и улучшение городской среды. Такая тенденция прослеживается в Москве, Московской области, Татарстане, Нижнем Новгороде, Курске, Липецке. И это хороший тренд. Потому что во многих регионах объекты застаивались и в итоге руинировались до такой степени, что и продавать-то уже было нечего.

Чего хотят инвесторы и куда лучше вкладываться

По роду деятельности вы много общаетесь с инвесторами. Есть ощущение, что за последнее время трансформировался инвестиционный спрос?

— Во-первых, абсолютно правильно то, о чем вы говорили: растет спрос на офисы, особенно в миллионниках. И не просто на офисы, а скорее, на коворкинги, гибкие форматы офисных зданий. Много идет редевелопмента старых зданий: например, осваивают старые фабрики и делают в них лофты. Есть такие примеры и в Татарстане.

Спрос на небольшие офисные помещения тоже есть, но они должны быть современные и качественные. Все эти бизнес-центры класса С в трущобах не востребованы и подлежат реновации в коворкинги и опенспейсы. И тут возникает проблема управляющей компании, которая сможет грамотно это эксплуатировать. Это огромная проблема. Потому что одно дело, когда у тебя здание на 6 тысяч квадратов, ты его сдал трем арендаторам по 2 тысячи и спокойно живешь, и совсем другое — когда у тебя 300 арендаторов, с которыми нужно плотно взаимодействовать. Дилетанты здесь не справятся.

Второй тренд — гостиницы. Мы видим, что в миллионниках большой спрос на гостиницы.

То есть есть инвесторы, которые хотят покупать гостиницы в регионах?

— Да, и Казань как туристически привлекательный регион в этом смысле очень хороша: здесь это будет работать.

И третий тренд — конечно, жилое строительство.

Ко мне часто обращаются инвесторы с вопросом, куда вложить от 5 до 20 миллионов рублей на длительный срок. Что бы вы рекомендовали?

— Если вы патриот Казани, я вам рекомендую два объекта стрит-ретейла на главной улице. Потому что как бы быстро мы ни двигались в сторону цифровизации и интернет-торговли, бренды никуда не денутся, они будут сидеть тут и через 50, и через 100 лет. Это мое глубокое убеждение. Из-за этого, например, нигде в Европе на центральной улице никогда ничего уже не купишь.

Так что я рекомендую вкладывать в стрит-ретейл. Даже если это старый фонд. Правда, он должен быть с капитальным ремонтом и хорошими витринами, ни в коем случае не подвал и не цокольный этаж. Идеальный вариант — первый этаж с хорошими характеристиками, площадью не менее 150 метров.

А мне казалось, что мелкие помещения более ликвидны…

— Они ликвидны, но не дают большую доходность. Потому что если, например, говорить о ресторане, то он не может развернуться, если у него зал меньше 100—120 метров, а еще ведь надо оставить место для кухни и персонала. А сейчас тренд на крупные рестораны. И многие сети, которые приходят, оставляют нам заявки на помещения 300—350 метров. Формат открытой кухни сейчас очень популярен.

В Казани пешеходная улица в последнее время превратилась в туристическую. С нее ушли бренды, сетевые магазины: закрылся Mango, BenetTon и проч. Остались только сувенирные магазины в огромных количествах и рестораны. Кроме того, казанские инвесторы с удовольствием смотрят на стрит-ретейл и в Москве, и в Санкт-Петербурге.

— Тогда однозначно надо выбирать Москву. В том же формате. Здесь, конечно, надо смотреть еще и ситуацию с выделенной полосой для общественного транспорта и парковкой. Потому что, например, Тверская очень просела из-за этого. Лучше смотреть на такие улицы, как Кузнецкий мост, Петровка. Они, конечно, очень дорогие, но зато дают стабильную доходность, и это инвестиция на века.

Ситуация с застройщиками жилья — тревожная

Хотелось бы поговорить и про жилье, тема эскроу — мейнстрим этого года. Как думаете, строительный бизнес адаптировался к прошедшей реформе долевого строительства?

— Строительный бизнес всегда очень болезненно относится к тому, что их маржинальность уменьшается. Были сладкие времена — нулевые, девяностые, когда дома строились со стопроцентной маржинальностью, застройщик зарабатывал, не обращая внимания на необходимость создания социальной инфраструктуры — садиков, школ, паркингов, систем озеленения.

Но это в прошлом. Сегодня на первый план выходит понятие качественной городской среды. Правительства городов заставляют застройщиков это делать. Маржинальность упала раза в два.

Дальше был ряд кризисов, который повлиял на платежеспособность населения, — спрос сжался, и в 2008-м, 2014-м мы были свидетелями ликвидации и банкротства ряда крупнейших строительных компаний. В итоге образовался пул дольщиков, которые остались не с ключами, а с договорами долевого участия.

Поверьте, новый закон три года обсуждался и с застройщиками, и с общественниками. Конечно, сегодня маржинальность у застройщиков совсем иная. Теперь много новых нюансов. И порой, чтобы не обанкротиться, застройщик берет новый объект с минимальной маржинальностью, чтобы загрузить свои мощности.

Так ведь это начинает походить на пирамиду!..

— К сожалению, да. Не берусь дать оценку, в каком объеме, но такие случаи есть. Ведь в цепочке у застройщика есть и ДСК, и комбинаты, и карьеры по добыче песка, и там работают люди, которым надо платить зарплату. И чтобы сохранить рабочие места и имя компании, некоторые идут и покупают за неимоверные деньги подготовленные к строительству земельные участки, с разрешениями и согласованиями, чтобы завтра выйти на стройку и загрузить свою экосистему. Это действительно похоже на пирамиду.

А кто-то меняет род деятельности.

— Есть определенная переориентация. Некоторые компании, которые занимались предевелопментом (подготовкой участков к строительству), с учетом ограниченного спроса, ушли с рынка в иные сегменты.

Но в то же время мы констатируем интерес со стороны сохранившихся застройщиков. Многие говорят, что закон разработан во благо банков и во благо гигантов отрасли (таких как ПИК, ЛСР). И они действительно свою активность не уменьшили: по нашей работе мы это видим.

Конечно, падает ключевая ставка, и спрос на квартиры в принципе растет с учетом снижения ставок по ипотеке. Хотя это мыльный пузырь, на мой взгляд. Не знаю, чем все это закончится. Например, страны восточной Европы и Прибалтики были в первую очередь подвержены жестокому кризису, потому что до 80% сделок с квартирами были за счет ипотеки, ничем не были обеспечены. Россия в 2008 году не очень пострадала, потому что, наоборот, 70% сделок были за деньги, которые держались в чулке и на счетах.

Эти времена далеко позади…

Да, ситуация изменилась и стала очень шаткой. Недавно на эту тему была дискуссия между ЦБ и министром экономразвития Орешкиным. Они рассуждали о том, устойчива эта система, не ведет ли этот рост ипотечного кредитования и строительства за ним к снежному кому, который когда-то свалится в пропасть. По крайней мере, они об этом говорят и чувствуют эту опасность. Мне кажется, это серьезная ситуация, и за ней надо внимательно следить.

Легко ли построить апарт-бизнес

Хотелось бы поговорить об обслуживаемых апартаментах как об инвестиционном инструменте. В Казани было несколько попыток создать такой проект, и все они в конечном итоге трансформировались: проекты используются под жилую функцию или как гостиницы. Но в Питере есть несколько весьма успешных инвестиционных проектов именно апартаментов. Как это работает?

— Инвестор успешно работает с таким форматом, когда у него есть четкая модель бизнеса. Есть неплохие компании, которые качественно делают такие проекты. Например, компания «Пионер», кажется, уже третий такой проект запускает. Но для этого нужно все правильно рассчитать и построить этот бизнес, угадать с планировками, с площадью, привести сильную управляющую компанию, которая понимает, какой сервис нужен людям.

Когда ты уговариваешь инвестора прийти, то нужно в первую очередь, чтобы он поверил в тебя, в то, что ты можешь дать ему заявленную доходность и наполняемость. Ведь это только кажется, что это легкий бизнес. Он очень непростой. Но если он правильно структурирован — есть бренд, имя, команда, математика, хорошие сервисы — я считаю, что за этим будущее. Никому же эта прописка не нужна, на самом деле.

По поводу того, что обеспечить заполняемость, сдать апартаменты или гостиницу — это легко, я бы сказала, что Казань свой урок получила. Когда был чемпионат мира по футболу, весь район вокруг стадиона сдавался, вплоть до того, что выгоняли офисных арендаторов, ставили койки, делали душевые кабины, пытаясь на этом хайпе поймать какую-то доходность. И многие остались без гостей. Думаю, что это была такая прививка. Тем не менее в Питере популярность апарт-отелей обеспечена туристическим потоком?

— В первую очередь туристическим потоком, во-вторую — теми инвесторами, которые в это верят.

Вера инвестора в недвижимость несколько патриархальна, но сильна

Не могу вас не спросить о вашем инвестиционном прогнозе на 2020 год. Как вы думаете, как будет меняться рынок недвижимости с точки зрения цен, спроса?

— Как аукционисты, мы в первую очередь оптимисты и мы агитируем людей покупать. Ведь почему покупают современное искусство за десятки миллионов рублей? Люди просто верят в его потенциал. Мы стараемся вселить веру в людей, что цена будет расти. И я был бы плохим продавцом, если бы сейчас начал говорить вам о том, что все будет плохо, будет кризис и так далее. Нет, я думаю, что экономика будет расти — и стрит-ретейл, и квартирный рынок, и стоимость квадратного метра, и земельные участки.

Да, сейчас происходит смена инвесторов: западные уходят, приходят восточные. Они более медленные в принятии решений, но тем не менее их инвестиции тоже глобальны. Мы работаем сейчас с инвесторами из Кореи, из Японии, из Китая, с инвестфондом Сингапура, с арабскими инвестиционными фондами. И сейчас готовится крупнейшая сделка: JP Morgan продает ТРК «Галерея» в Питере арабскому фонду. Поэтому просто сейчас происходит некоторая перемена между уроками.

Плюс ко всему начали активно возвращаться наши деньги. Я долго не мог продать в Москве несколько зданий: они стоили по 200, по 500 миллионов, некоторые — по миллиарду. И вот на сегодняшний день, на 1 декабря, я продал все, что там было. И это были наши отечественные инвесторы, которым закрыли счета в Швейцарии, Финляндии, в других странах Европы. Они забрали свои деньги, но не привыкли держать их в российских банках. Они верят в недвижимость и в нее инвестировали.

Вера в недвижимость несколько патриархальна, но это по-прежнему надежно, осязаемо, это можно потрогать руками. И, выбирая между золотыми слитками, недвижимостью и бриллиантами, многие выбирают недвижимость. Поэтому я оптимистично настроен с точки зрения роста рынка, а трудности — они есть всегда.

Вы — вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов. Скажите, пожалуйста, несколько напутственных слов для нашего комьюнити.

— Близок новый год. Текущий год, надеюсь, добавил многим в портфель новых проектов, их нужно вести, обслуживать и развивать. Прибыль обязательно придет, нужно просто немного поработать, и эту работу надо полюбить. Наша гильдия объединяет профессионалов своего дела, компании, которые уважают и любят свою работу и делают ее профессионально. Пусть они растут и дают зарабатывать партнерам. В этом есть определенная синергия, которую дает Российская гильдия управляющих и девелоперов.

Помимо этого, Гильдия — хорошая платформа для диалога между бизнесом и властью, и в рамках этого диалога рождается истина: законы, нормотворчество, с помощью которых мы живем и зарабатываем. Я бы хотел пожелать коллегам только удачи, удачи и еще раз удачи, крепкого квадратного метра, высокой стоимости, хороших продаж, красивых проектов, максимум премий и успехов!

Материал подготовлен при поддержке РГУД и Российского аукционного дома