Рынок жилья Татарстана: дешевеющая ипотека подогрела интерес к инвестициям в недвижимость

07:00, 12.12.2019

Причины падения продаж квартир в новостройках: фактор низкой платежеспособности покупателей или технические колебания?

Вопреки ожиданиям застройщиков и риелторов Росреестр в ноябре по Татарстану зафиксировал рекордно низкий для этого года объем сделок на первичном рынке, на 32 процента ниже, чем месяцем ранее. По словам участников рынка, уходящий год выдался непростым и все же в целом прибыльным в плане спроса и продаж. Застройщики и риелторы в разговоре с «Реальным временем» поделились своим видением, с чем может быть связано проседание долевки в ноябре, а также с какими трудностями пришлось справляться в 2019-м.

«Нетипично плохой ноябрь»

После относительной стабилизации на первичном рынке новостроек в октябре эксперты по жилой недвижимости уже делали благоприятные прогнозы на последние 2 месяца года. Но данные Росреестра за ноябрь многих удивили. По сравнению с октябрем, количество зарегистрированных договоров долевого строительства в республике упало на 32% и составило всего 998. Для сравнения в ноябре прошлого года в Татарстане продали 2 216 квартир в новостройках.

Спад продаж на первичном рынке Росреестр фиксирует по всей России. Реальное падение числа ДДУ эксперты оценивают в 16%. В III квартале 2019 года в стране было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 33% меньше, чем кварталом ранее.

По словам заместителя гендиректора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, в конце года ожидания традиционно хорошие, потому что, как правило, продажи успешны. Но не всегда так было, тем более если проводить параллели нестабильного уходящего года с предыдущим, в котором уже поднялся аномальный спрос на долевку накануне вступления в силу закона о проектном финансировании.

— Насколько мне известно, продажи в ноябре у многих компаний партнеров по рынку были далеки от идеала. Например, в нашей компании, к концу октября продажи были ниже ожидаемых, хотя обычно к концу года они, как правило, наоборот, более активны. Возможно, причина в аномально высоком спросе, который был в 2018 году. Тогда цены росли на фоне снижения ипотечных ставок, ожидания роста цен от введения эскроу и прочих страхов. Люди думали: «Сейчас цена еще больше вырастет, поэтому надо брать». На графиках продаж видно, что первые полгода продажи идут аналогично 2018 году до лета. Год назад линия поползла вверх, в этом году она прямая, — прокомментировал статистику Искандер Юсупов.

Для других заметных отличий ноябрь не принес.

— Не заметили заметного изменения интереса к объектам СМУ-88 в ноябре. Мы с вами видим полностью закономерные колебания рынка. Все привыкли сравнивать ключевые показатели с предыдущим годом, но в данном случае это неправильно. Прошлый год был аномальным в плане продаж — рынок был наэлектризован изменениями в законодательстве и подогревался публикациями в СМИ. Количество сделок побило пятилетние рекорды. Затем наступило летнее затишье, которое продлилось чуть дольше, чем обычно. В октябре все увидели скачок заключенных сделок, соизмеримый с прошлым годом — это до Россреестра дошли сделки фактически совершенные в конце лета. Сейчас рынок постепенно адаптируется к новым условиям, и ситуация стабилизируется. По сравнению с прошлым годом это кажется обвалом, но на самом деле это не так, — пояснил генеральный директор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Хотя гендиректор компании «Бриз» Андрей Беляков не заметил резкого спада по отрасли, но полагает, что снижение показателей на первичном рынке жилья связано с нововведениями этого года:

— Вы же понимаете, что строительную отрасль загнали в непонятную ситуацию с принятием закона по эксроу-счетам. Закон хочет защитить дольщиков, потенциальных инвесторов, а нас-то, застройщиков, в какое положение ставит?

Как отметил, представитель «Домкора», цены, которые хотя и без ярко выраженного скачка, но все же «подросли за этот год, так же сдерживают продажи. При этом отката назад не предвидится — условий для этого нет». Рост цен, как правило, наблюдается в процессе строительства. На начальном этапе объект дешевле, нежели готовое жилье.

— За год цены на наши объекты вросли в районе 5—7 процентов, на уровне инфляции. Но не так нужно ставить вопрос. Стоимость наших квартир по сравнению с ростом цен на материалы вообще не выросла. Только металл в среднем подорожал, процентов на 25. Сэкономить пытаемся на крупных партиях сезонных закупок, но выигрыш от этого небольшой, — рассказал Андрей Беляков.

Ипотека сильно отстает от роста цен

Объемы ипотеки растут с пробуксовкой. С октября по ноябрь количество сделок в Казани увеличилось на 1,7 процента (с 1 718 до 1 747). По Татарстану эта цифра упала с 4 600 до 3 966. Но если учесть, что в сентябре по республике этот показатель составлял 3 580 договоров, то такие резкие колебания, скорее всего, показатель технической корректировки в учете, полагают эксперты. И в целом за 2 месяца, с сентября по ноябрь, можно отметить рост на 386 сделок или почти 11 процентов.

Как отметил заместитель коммерческого директора по продажам ООО «Домкор» Евгений Александров, в конце каждого года застройщики и банки ожидают заметного оживления спроса, но в нынешнем году этого не происходит. Рост есть, но не такой резкий, как обычно.

— Состоявшееся в ноябре снижение ставок по ипотеке пока не улучшило статистику — рынок еще не успел отреагировать. Может быть, правильнее говорить про всплеск октября. По объектам нашей компании октябрь был примерно чуть выше сентября, а ноябрь чуть выше сентября. Конечно, одна из причин спада продаж в ноябре — снижение покупательской активности, вторая же может быть связана с тем, что в этом месяце начали реализовываться квартиры по договорам долевого участия, которые в июне массово заключали некоторые застройщики с аффилированными компаниями для обеспечения соответствия критериям готовности объектов. И, возможно, снижение показателей по республике как раз и заключается в техническом вопросе учета, хотя в реальности продажи шли достаточно ровно, — предположил Евгений Александров.

По словам Евгения Александрова, на фоне дешевеющей ипотеки интерес к этим сделкам еще только начинает себя проявлять:

— Процесс этот небыстрый. По нашей компании незначительно снизился спрос на ипотеку в ноябре, но это незначительные колебания в целом по году. Богаче население не стало. Ставка в ноябре составила менее 9 процентов.

— Снижение ставки на 1 или 0, 5 процента никогда не оказывало значительного влияния на рынок и не провоцировало покупки. Она снизилась, но не настолько, чтобы повлечь дополнительную активность. Покупает тот, кто планировал, — считает глава агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

— В среднем ипотечная ставка по нашим объектам сейчас составляет 7—8,7 процента на весь срок кредитования, еще ниже, если срок ограничен. И в декабре, по мнению экспертов, ЦБ почти наверняка еще снизит ключевую ставку, а значит, банки снизят ставки по ипотеке. Но при этом на фоне роста цен на первичное жилье, снижение ипотечных ставок нивелируется. То есть, если цена жилья выросла, к примеру, на 20 процентов, а ставка условно упала с 9 процентов до 8, то по факту у заемщика ежемесячный платеж не изменится, либо даже вырастет, — отметил Искандер Юсупов.

Люди «перекочевали из новостроек во «вторичку»

Зато рынок вторичного жилья после восстановления в октябре демонстрирует стабильность к концу года. За последний месяц в этом сегменте в Казани зарегистрировано на 152 договора купли-продажи в больше (2 406), чем в октябре (2 254) — рост превысил 6 процентов. В общем по Татарстану же в ноябре зафиксировали на 372 продажи меньше (6 029), то есть почти на 6 процентов меньше, в сравнении с предшествующим месяцем (6 401). Но если проследить данные с начала года, то на длинном отрезке заметна тенденция к повышению спроса — на 50 процентов в Казани (с 1 597 квартир в январе) и на 30 процентов по республике (с 4 645 квартир в январе).

— Что такое «вторичка»? Это объекты недвижимости, на которые имеется право собственности — зарегистрированные, сданные дома. Сейчас такой период, когда застройщики вышли на регистрацию своих построенных квартир. В доле купли-продажи есть продажи застройщиков, которые просто ввели в эксплуатацию объекты. И долевка упала, потому что разделилась на две категории, резюмировала руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Директор филиала «Этажи» Марат Галлямов, отметивший, что в ноябре зафиксирована слишком низкая цифра продаж на «первичке», больше характерная для показателей по Казани, а не по республике, поясняет: