Рынок грузоперевозок: что мешает развитию складской инфраструктуры Казани?

Казань занимает 4-е место по уровню обеспеченности складами: «слабая насыщенность»

Согласно исследованию компании CBRE (один из крупнейших мировых игроков на рынке коммерческой недвижимости), по обеспеченности складской недвижимостью среди городов-миллионников России столица РТ занимает четвертое место. На совокупный объем предложения складов класса «А» в 266 тыс. кв. м (данные 1 полугодия 2015 года) приходится 348 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости (газета «Реальное время» уже анализировала рынок коммерческой недвижимости весной этого года). Показатель обеспеченности торговой недвижимости складами — первая цифра делится на вторую — таким образом составляет 0,76. То есть, делают выводы эксперты, налицо слабая насыщенность.

При этом, однако, складской рынок Казани, отмечается в исследовании «Складской рынок России», характеризуется «устойчивым превышением объема предложения над спросом, что держит вакансию на уровне 12% уже 3 год», — то есть по меньшей мере 12% уже существующих на казанском рынке складов пустуют. В CBRE считают, что низкий уровень обеспеченности ретейла складскими площадями вкупе с высокой вакансией говорит «о слабом потенциале развития складского рынка». Как следствие — новых проектов не анонсировалось, а на второе полугодие этого года запланировано лишь начало строительства СММЛЦ, сроки реализации которого снова сдвинуты.

Одна из надежд на Свияжский логоцентр: пока нет 12 миллиардов рублей

Напомним, СММЛЦ — это Свияжский межрегиональный мультимодальный логистический центр, проект которого ведет само правительство Татарстана (право собственности распределено между РФ и РТ). Свияжский межрегиональный мультимодальный логистический центр начали строить в 2010 году. Первую очередь объекта должны были запустить в этом году. Работа по проекту идет в рамках государственно-частного партнерства. Стоимость проекта оценивалась в 14,5 млрд рублей, 6,5 млрд — федеральная часть, 1,5 млрд рублей — вклад Татарстана. Одновременно частные инвестиции оценивались в 19,9 млрд рублей. На 140 гектарах территории должны разместиться контейнерный терминал, склады, терминалы навалочных грузов, административно-управленческий центр, гостиничный и торговый комплекс, а также пункты общепита. В июне этого года стало известно, что Свияжский логоцентр планируется «добавить» к Иннополису под единое крыло ОЭЗ, либо будет отдельная особая зона — третья в регионе. Теперь новый срок открытия центра — конец 2016 года, и стоимость выросла до 20 млрд рублей, вложено из которых пока чуть более 7 млрд рублей (6 млрд — из бюджета РФ, 1,4 — из бюджета РТ).

По обеспеченности складами Казань уступает Екатеринбургу (0,97 — близко к «первичному насыщению), Москве (1,83) и Новосибирску (1,87) — последние два города единственные, не испытывающие дефицита в складских помещениях. Хуже, чем в Казани, обстоит дело в Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе и Волгограде, где эксперты фиксируют дефицит складских помещений. Надо сказать, что при этом по совокупному объему предложения складов Казань уступает и Самаре (на показатель последнего повлиял огромный объем качественной торговой площади, несопоставимо больший, чем в столице РТ — 626 тыс. кв. м), у которой 353 тыс. кв. м складов, и Новосибирску с Екатеринбургом. Не говоря уже о Санкт-Петербурге, ситуация с обеспеченностью складскими помещениями в котором хуже, чем в столице РТ.

«Биек Тау» — три проекта, один владелец-заключенный, конкурсное управление и отсутствие покупателей на торгах

Из крупнейших складских помещений Казани сторонние наблюдатели выделяют всего 11 комплексов, три из которых под тем же именем — «Биек Тау» — упомянуты три раза: один раз как проект (на бумаге — 100 тыс. кв. м), другой — как строящийся комплекс (реконструкция — 80 тыс. кв. м), третий — как уже существующий (80 тыс. кв. м).

Девелопер комплекса «Медион», между прочим, уже несколько лет как находился в центре скандала, связанного с уголовными делами, арестами, долгами на миллионы долларов и бесконечными судами в Арбитражном суде. Изначально крупный казанский складской комплекс входил в империю казахского миллиардера Мухтара Аблязова: в проект на 160 тыс. кв. м было инвестировано 600 млн долларов (часть — кредит ВЭБа). Несколько лет назад его из-за дела близкого к казахстанскому «БТА-банку» «АМТ-банка» (хищение на $730-750 млн) задержал Интерпол во Франции (где, кстати, сейчас Алексей Семин). После чего казанские активы отошли некоему московскому «Медион» по схеме «перекупить — предъявить — обанкротить». Позднее в дело вступил сам «Внешэкономбанк», потребовавший вернуть 117 млн долларов кредита.

Возвращать было, вероятнее всего, не у кого. Потому что формального владельца «Биек Тау» Артема Бондаренко, остававшегося таковым и в «Медионе», арестовали вместе с другими лицами, входящими в топ-менеджмент компании «Евразия логистик» по делу вывода из залогового имущества банкротящегося банка БТА. И если одного из участников летом прошлого года выпустили, то признанный виновным в особо крупном мошенничестве (ч.4 ст.159 УК РФ) Бондаренко до сих пор сидит в местах не столь отдаленных.

Совсем недавно стало известно, что на казанские склады претендует ВЭБ, который в разгар банкротства подписал соглашение с «Перекрестком» на передачу последнему в аренду 13,2 тыс. кв. м площадей «Биек Тау». Тем не менее, хотя все рычаги влияния на комплекс в настоящий момент принадлежат конкурсному управляющему Андрею Корсакову (комплекс выставляют периодически на торги — покупателей пока не нашлось), а потенциальным владельцем выступает ВЭБ — формальным владельцем по-прежнему является Артем Бондаренко, который в тюрьме сегодня владеет самыми обширными складскими угодьями в Казани. Так, он занимает первую строчку сразу в двух наших рейтингах. Заключенный держит первенство и среди владельцев самых дорогих казанских складов: по кадастровой стоимости это складское имущество оценено в 664,47 млн рублей (стоимость всего комплекса «Биек Тау»), и среди владельцев самых больших складских комплексов: тот же «Биек Тау» в 160 тыс. кв. м (из которых, если верить CBRE, половина лишь строится) до сих пор недосягаем для конкурентов. Фактически, Бондаренко можно назвать «Семиным складской Казани».

«Ирландский госбанк» — вынужденный лидер казанских складских рейтингов — который год пытается найти покупателей на свой Q-Park

Печально, но и второй по величине складской комплекс Казани — Q-park — оказался в похожей ситуации со всеми вытекающими: банкротства, суды, смена собственников, неудачные попытки продать комплекс на торгах конкурсным управляющим.

Напомним, складской комплекс у казанского аэропорта (козырное во всех смыслах место) построил в 2009 году ирландский миллиардер Шон Куин: $100 млн были вложены в склады площадью свыше 90 тыс. кв. м класса А (и по плану должны были увеличиться до 230 тыс. кв. метров — то есть больше, чем у «Биек Тау»). Но в 2011 году миллиардер обанкротился и остался должен совладельцу-инвестору 2 миллиарда долларов. Этим совладельцем-инвестором в союзе с «Альфа-групп» выступал ирландский госбанк Irish Bank Resolution Corporation. Далее суды, введение конкурсного управления, торги. В январе этого года на состоявшихся торгах на комплекс не было подано ни одной заявки: начальная стоимость парка на тех торгах составляла 2,5 млрд рублей. И это несмотря на то, что ранее, в 2014 году, назывались даже потенциальные покупатели, в числе которых фигурировал и ключевой игрок российского рынка коммерческой недвижимости чешская компания PPF Real Estate. Так или иначе, в настоящий момент комплекс по-прежнему принадлежит «Айриш Бэнк Резолюшн Корпорейшн Лимитед».

В итоге ирландский банк, старающийся уже который год избавиться от складского актива, занимает вынужденные для него «призовые» места в рейтинге по кадастру (4-е) и рейтинге по площадям (2-е), уступая в последнем случае лишь заключенному Бондаренко. Что любопытно, кадастровая стоимость Q-park не совпадает с его стоимостью на торгах, цифрой, фигурирующей до сих пор в публикации о страстях вокруг этого складского комплекса: государство оценило в 418,64 млн рублей. Таким образом, он уступает не только «Биек Тау» (664,5 млн), но и «Складскому комплексу на Технической» (владелец ЗАО «Казанский завод искусственных кож») стоимостью 518,9 млн рублей и многофункциональному комплексу на Гафури (владельцы структуры «Мелиты» — «Мелита-Аренда», включая и самого Раиса Гумерова, занимают 3-е и 5-е место в рейтинге крупнейших складских рантье Казани) стоимостью в 813,9 млн рублей. Возможно, потенциальные покупатели на торги даже не являются в силу знакомства с цифрой в 418,6 млн рублей, несопоставимой с 2,5 миллиарда?

Игроки: «француз» Семин, «Тасма» и Казанский завод искусственных кож

Наконец, нельзя не упомянуть, что в пятерку владельцев складских площадей в Казани (как по стоимости принадлежащего ему имущества, так и по объему) входит и печально известный Алексей Семин, о злоключениях которого мы уже писали в рамках наших исследований торгового и коммерческого рынков, поэтому повторяться не будем. Лишь заметим, что принадлежащие бизнесмену производственно-складской комплекс на Гладилова, производственно-складской комплекс «Московский», комплекс по ул.Васильченко — через Казанский земельный инвестиционный фонд — в общей сложности на 47 тыс. кв. м оценены государством в 395,77 млн рублей. И точно так же могут пойти с молотка, сменив своего владельца.

Кроме того, в числе крупнейших игроков казанского складского рынка упомянутая выше «Фирма Смайл», владелец большей части площадей складского комплекса на Промышленной и логистического комплекса «Константиновский» на 64 тыс. кв. м (по величине складов компания уступает лишь злополучным владельцам «Биек Тау» и Q-Park) общей стоимостью 542 млн рублей (4-е место в рейтинге по кадастру). Среди игроков рынка стоит упомянуть и Казанский завод искусственных кож, ему принадлежит складской комплекс на Технической в 35,7 тыс. кв. м стоимостью 518,9 млн рублей. И компанию «Тасма», которой принадлежат склады Химграда площадью 8,7 тыс. кв. м и стоимостью почти 140 млн рублей.

Рейтинг собственников складских помещений по площади, кв. м

Рейтинг собственников складских помещений по кадастровой стоимости, млн рублей

Будет ли X5 строить логистический центр в Казани на 48 тыс. кв. м?

Любопытно, что эксперты CBRE включили в список крупнейших складских помещений Агропарк (принадлежит правительству Татарстана и зачислен нами в предыдущих публикациях в торговые площади) и вроде бы строящийся крупный склад, заказчиком которого выступает ретейлер X5, а девелопером –«Воронежская логистическая компания» (она же строит логистический центр в Воронежской области): площадь комплекса в Казани должна составить 48,1 тыс. кв. м. Впрочем, из 10 упомянутых аналитиками крупнейших складов лишь 6 введены в эксплуатацию, по остальным отметка «проект» или «строительство». А из исследованных нами крупнейших складских комплексов лишь 3 построены в 2013-2014 годах — дата постройки остальных 20 не превышает 2009 года.

При стагнации на рынке складских помещений строится их в этом году не меньше

По-видимому, лихорадка с банкротствами и финансовыми неудачами сразу трех крупнейших игроков складского рынка Казани и объясняет упомянутую аналитиками стагнацию: когда предложение формально превышает спрос, а ретейл также формально этими складами низко обеспечен. Как итог — изменение цифр в планах самого правительства РТ. Согласно докладам о социально-экономическом положении РТ в 2012-2015 годах, объем вводимых складских помещений не просто «плавает» по динамике, а скачет. Так, если в 2012 году было введено 90 тыс. кв. м общетоварных складов, то уже в следующем году лишь 61,7 тыс. кв. м. В прошлом году цифра вновь поднялась до 90,6 тыс. кв. м. По итогам же первого полугодия уже введено 59,7 тыс. кв. м складских площадей, поэтому можно предположить, что цифра по итогам года может быть не меньше 100 тыс. В то же время, учитывая простаивание 12% уже существующих на рынке площадей и общее непростое экономическое положение бизнеса, в том числе ретейла, сроки окупаемости вводимых ныне складов инвесторам точно стоило бы удлинить. Чтобы затем не возникло проблем с соинвесторами — то есть банками — так, как они возникли с первоначальными владельцами крупнейших казанских складов.

Часть 1. Рынок грузоперевозок: точка роста повисла в воздухе

Часть 2. Рынок грузоперевозок: нефтепроводы как главный транспорт Татарстана

Часть 3. Рынок грузоперевозок: Бугульма и Чистополь как самые дорогие города для экспресс-доставки