«Клиентов на объект нет» — как АСВ резко скинуло цену на главный офис «Интехбанка»

14:00, 31.10.2019

За несколько дней трехэтажный особняк в центре Казани площадью почти 2000 «квадратов» подешевел примерно на треть

Цена бывшей штаб-квартиры «Интехбанка» в течение месяца неожиданно упала почти на полсотни миллионов: со 155,3 до 108,7 млн рублей — соответствующие объявления о продаже появились вчера и сегодня на «Авито». И хотя, согласно графику снижения от АСВ, купить объект по этой стоимости можно будет только с 3 декабря, продавцы решили заранее прицениться и найти клиентов. Между тем эксперты полагают, что особняк еще будет дешеветь, а его цена наверняка упадет ниже 100 млн руб., поскольку дополнительные сложности с продажей создает наличие обременения — здание является объектом культурного наследия.

«Клиентов на объект нет»

Еще 10 октября конкурсный управляющий казанского «Интехбанка» — Агентство по страхованию вкладов (АСВ) выставило на торги здание головного офиса должника на улице Марджани, 24, снизив стартовую цену. Летом строение площадью 1,9 тыс. кв. м продавалось за 172,6 млн, а с середины октября — по цене в 155,3 млн рублей.

Однако спустя всего 20 дней на «Авито» трехэтажный старинный особняк от «Интеха» выставили уже за 108,7 млн. В объявлении говорится, что в здании выполнен хороший ремонт, оно подключено ко всем необходимым системам инженерных коммуникаций. Продается вместе с земельным участком площадью 730 кв. метров в собственности.

Однако согласно графику снижения стоимости на торгах, текущая цена объекта — 139,8 млн (до 6 ноября), а по указанной в экспозиции — 108,7 млн — можно будет купить здание не раньше 3 декабря.

— Цена, которая указана сейчас, — есть в графике снижения цен, который был изначально составлен продавцом — АСВ. Она реальна, и по этой цене можно приобрести в определенный период времени. Но за две недели не было желающих купить здание бывшего банка по той цене, которая была заявлена, вы понимаете, что это немаленькие деньги. У нас объявление в первую очередь выставлено для того, чтобы люди знали, что такое здание продается и что его можно купить. А вопрос «За сколько?» — более сложный, требующий проработки объекта, рынка, рынка свободного, рынка торгов, конкуренции, ажиотажа, спроса. Наша задача — под клиентов рассчитать оптимальную цену, с которой стоит участвовать. Может быть, это будет действительно 108, может — 115 миллионов. Не могу сказать, потому что клиентов на объект нет. Задача АСВ — продать, неважно кому, желательно подороже, а наша — купить как можно дешевле, но при этом торги не проиграть, — отметил в разговоре с нашим изданием представитель UpLot — Федеральной брокерской компании.

«Вводят в заблуждение»

— Простой маркетинговый ход не очень чистоплотных брокеров, которые просто формируют заявки и обеспечивают регистрацию на торгах, чтобы получить как можно больше звонков в работу от потенциальных инвесторов. Но они несколько некорректно информацию дают, нижний шаг указывают в рекламных объявлениях и тем самым вводят в заблуждение обывателей. Почти 2 тыс. кв. метров за 182 млн рублей — 90 тыс. рублей за квадратный метр. Получается такая средняя стоимость с учетом всех вспомогательных площадей — это дорого. Касательно 155 млн — 75 тыс. за кв. м — дороговато, наверное. Думаю, на следующее отсечение будут уже реальные заявки по выкупу этого здания, — отметил Юрий Чикиров, генеральный директор ООО «Девелоперская компания «АСК Недвижимость».

По словам риелтора, клиентам стоит всегда смотреть на возможность получения дохода с покупаемого объекта. Усложняющий процедуру продажи фактор для инвестора — памятник архитектуры. Соответственно, надо изучить, что входит в охранные обязательства и какие ограничения есть по использованию и изменению здания.

— Это тоже может существенно сужать круг потенциальных пользователей этого объекта, арендаторов в том числе. Инвесторы думают с этой позиции. Если написано в охранном обязательстве «запрет на размещение общепита и столовых», то под ресторан этот объект нельзя уже сдать. Хотя местоположение красивое и внешний вид объекта красивый. Тут возможно, скорее всего, только офисное применение или музеи, а офисы, например, не дают той доходности, которой хотелось бы, — подчеркнул Чикиров.

Переделка бывших банковских офисов — дорогое удовольствие

Здание является объектом культурного наследия республиканского значения. Оно было построено в 1873 году и ранее принадлежало Казанской учительской инородческой семинарии. Без согласия государственных органов изменение его внешнего вида невозможно. Это как раз и создает дополнительные сложности при продаже.

— То, что выставили на «Авито», не является официальной офертой, в любом случае продавать с торгов должны. Скорее всего, АСВ понимает, что за эту цену иначе не продать, и поручил агентам подыскать потенциальных покупателей. Обычно такие здания продаются дешевле рыночных цен. Но 108 миллионов — это ниже рынка, — считает президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

Эксперты «Реального времени» также не раз отмечали, что бывшие помещения банков пользуются слабым спросом. Трудно найти клиентов, поскольку переоборудование таких объектов обходится слишком дорого. Например, замдиректора компании A-Development Владимир Шайхиев приводил следующий пример: после того как из ТЦ «Караван» съехал «Татфондбанк», у собственника осталось 330 свободных квадратных метров.