Казанская вторичка: спрос не снизился, несмотря на рост цен?
Почему цена квартиры на «Авито» превышает рыночную на сотни тысяч рублей
Об основных тенденциях на рынке вторичного жилья поговорили участники бизнес-бранча, который организовала интернет-газета «Реальное время». Выяснилось, что, несмотря на рост цен, спрос на вторичку срок экспозиции объектов только сокращается. Спрос на готовое жилье поддерживают как доступная ипотека, так и инвесторы из других регионов. Кроме того, с продавцами вторичного жилья всегда можно сторговаться — в некоторых случаях квартиру можно купить с дисконтом до 300 тысяч рублей. Тем временем казанские риелторы уже создают новую площадку для размещения объявлений, которая, по их замыслу, вытеснит «Авито» и «Циан».
«Мы ужасаемся, видя, насколько выросли цены»
Прошлогодние рекорды на рынке жилья сменились затишьем — объемы продаж снизились, рост цен замедлился.
— Считаю, что цены уже находятся на пиковом уровне. Некоторые коллеги говорят, что еще зимой и осенью возможно удорожание. Даже если оно и будет, это будут незначительные колебания на 1—2%. Если говорить о динамике цен на вторичном рынке, очевидно, что за последние полтора-два года рост составил 10—15%. И когда мы задаемся целью найти в хорошем месте «ленинградку» и находим предложения по 3,6—3,7 млн рублей, мы, наверное, ужасаемся, насколько цены в топовых местах возросли, — говорит руководитель АН «Империя» Елена Матвеева.
Прошлогодний рост цен отчасти был искусственным, считают участники рынка. Рынок новостроек оказался перегрет из-за разговоров о переходе на эскроу-счета. Не последнюю роль сыграла и доступность ипотеки — многие покупатели старались успеть купить квартиры до роста ставок. Вслед за первичкой поднимался спрос и на вторичное жилье. Сейчас же на вторичном рынке наблюдается некоторая стагнация.
Впрочем, если говорить о краткосрочной перспективе, для роста вторички все же есть предпосылки. Деловая активность увеличивается с наступлением осени, а заботливые родители начинают раскупать квартиры для своих чад накануне нового учебного года.
Основные покупатели вторички — те, кто не хочет ждать полтора-два года до ввода объекта в эксплуатацию, либо те, кому важно приобрести жилье в определенном месте рядом с работой или со школой, куда ходят дети. Инвесторов среди покупателей вторички не так много. Чаще всего квартиры приобретают не чтобы приумножить, а чтобы сохранить полученные в наследство или накопленные средства.
Торг уместен: продавцы скидывают до 300 тысяч рублей
Удорожанию вторички способствует и поведение продавцов, которые выставляя свои квартиры, ориентируются на стоимость аналогичных объектов на сайтах «Авито» или «Циан». Однако на деле цена продажи отличается от цены предложения, причем порой довольно значительно.
— Продавец-неспециалист смотрит, за сколько продаются квартиры на «Авито», на «Циан», и думает, что можно продать еще дороже. Например, он видит, что квартира в том же районе стоит 3 млн рублей и на всякий случай выставляет свою за 3,3 млн рублей. Из-за этого создается ажиотаж. Приходится работать с такими клиентами, приводить цену к рыночной, — говорит специалист по недвижимости бюро недвижимости «Altera» Марина Закирова.
Руководитель АН «Ваш надежный риелтор» Гузель Мухамедзянова также отмечает, что если несколько лет назад продавцы скидывали разве что 50—60 тысяч рублей, сейчас можно сторговаться и на 200—300 тысяч рублей.
Любопытно, что при этом срок экспозиции продаваемых объектов сократился. По словам Гузель Мухамедзяновой, квартиру, если она продается по рыночной цене, можно продать в срок от 1 до 3 месяцев. Хотя бывают случаи, когда ликвидные объекты реализуются и за две недели.
Казанские риелторы хотят вытеснить «Авито» и «Циан»
И все же размещение объявлений на сервисах «Авито» и «Циан» остается одним из основных инструментов при продаже вторичного жилья. Правда, участники бранча отмечают, что для агентств недвижимости размещение объявлений на таких площадках оказывается довольно затратным.
— Каждый месяц я покупаю «четырку» (автомобиль ВАЗ-2114, — прим. ред.). Я за 500 объявлений плачу 185 тысяч рублей на «Авито», — шутит директор АН «Центр недвижимости №1» Рауф Рагимов.
Что касается сервиса «Домклик», участники бранча считают, что он в большей степени ориентирован на работу операторов Сбербанка. Сомнения у риелторов вызывают и намерения «Домклик» вытеснить их с рынка.
Гузель Мухамедзянова отмечает, что в некоторых городах размещение объявлений на «Авито» и ли на «Циане» стоит гораздо дешевле. Дело в том, что, например, в Екатеринбурге действует местная площадка для размещения объявлений, которая успешно конкурируют с «Авито» и «Циан» и обходится риелторам гораздо дешевле.
Участники казанского рынка недвижимости тоже решили перенять опыт коллег и работают над созданием сайта «MLS-Kazan». Сейчас площадка работает в тестовом режиме, исправляются возникающие ошибки и недочеты. Предполагается, что «MLS-Kazan» заработает к концу 2019 года.
«Уровень доходов населения не позволяет купить жилье»
Получается, что на рынке жилья складывается довольно противоречивая ситуация — хотя цены на квартиры порой становятся неподъемными, спрос на них продолжает сохраняться.
Участники рынка признают, что цены на квартиры в Казани уже приближаются к столичным. Руководитель АН «Империя» Елена Матвеева приводит следующий пример: «ленинградка» в Санкт-Петербурге стоит всего на 900 тысяч дороже, чем аналогичная квартира в Казани. То есть говорить о том, что цены отличаются в разы, не приходится.
— Уровень доходов населения не позволяет купить жилье. Кому-то родители помогают, кто-то берет ипотеку на 25 лет. Для среднестатистической семьи цены нереально высокие, — считает Гузель Мухамедзянова.
Что же в таком случае помогает поддерживать спрос на жилье? Участники бранча отмечают, что квартиры в Казани приобретают не только сами казанцы, но и жители Башкорстана, Якутии, Екатеринбурга. Не говоря уже о покупателях из близлежащих городов Татарстана — Чистополя, Альметьевска, Нижнекамска. Кроме того, большой популярностью казанское жилье пользуется у жителей с «северными зарплатами», для которых цена квадратного метра оказывается вполне приемлемой.
— Им интересен этот город для инвестиций. Казань привлекательна и будет еще привлекательнее через 5 лет. Они (покупатели, — прим. ред.) понимают, что даже если не будут жить в Казани, они смогут выгодно продать такую квартиру, — отмечает Марина Закирова.
Без просрочки
И конечно, поддерживать спрос на жилую недвижимость по-прежнему помогает ипотека. По оценкам директора АН «Центр недвижимости №1» Рауфа Рагимова, до 70% сделок совершается с помощью ипотеки. Чаще всего в таких случаях заемщики делают либо минимальный первоначальный взнос, либо вносят средства, полученные от продажи предыдущей квартиры.
Максим Егоров, начальник отдела ипотеки «Тимер Банка», являющегося постоянным партнером бранчей строительной тематики, рассказал, что до 80% сделок в портфеле «Тимер Банка» по ипотеке связаны с кредитованием вторичного жилья. А это лишний раз доказывает, что даже и при нынешней динамике цен спрос на готовое жилье продолжает сохраняться.
Положительно на рынок вторички повлияло и снижение ключевой ставки Центробанком, и последовавшее за этим удешевление ипотечного продукта. В «Тимер Банке» получить ипотеку на покупку готового жилья можно по ставке 9,99% годовых.
Примечательно, что доля просрочки в «Тимер Банке» равна нулю. Максим Егоров поблагодарил за это представителей агентств недвижимости, от которых поступают качественные заявки.
Он выразил надежду, что количество ипотечных заявок возрастет с приближением осени, когда традиционно увеличивается деловая активность, а разнообразие продуктов «Тимер Банка» позволит найти для себя именно те условия, которые будут комфортными и выгодными.
Партнер мероприятия:
