В Казани сокращается дефицит офисов, а склады переезжают в Зеленодольск
Круглый стол по сегментам недвижимости по итогам первой половины 2019 года. Часть 2
Основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в первой половине 2019 года Татарстанское полномочное представительство Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) обсудило в ходе круглого стола, который прошел в редакции интернет-газеты «Реальное время» (первая часть была посвящена жилой недвижимости). Выяснилось, что Казань по-прежнему испытывает недостаток в качественных офисах, который отчасти должен восполнится с открытием БЦ URBAN и БЦ на Московской. В сегменте стрит-ретейла появилась особая категория помещений, которые освободились после того, как их покинули банки. Некоторые здания банков уже ушли с молотка с большим дисконтом. Так, например, за 66, 2 млн рублей был выкуплен головной офис «Татагропромбанка»: новый собственник уже ищет для здания концепцию и арендаторов. Подробности — в репортаже «Реального времени».
Какими объектами пополнится рынок офисной недвижимости?
На рынке офисной недвижимости по-прежнему сохраняется дефицит качественных помещений. В частности, показательны результаты сертификации офисных центров Казани, которую провела Гильдия управляющих и девелоперов. Как рассказала руководитель URBAN Business Center, член офисного комитета Анна Ложкина, все объекты получили тот класс, на который претендовали: пять офисных центров получили класс А, два объекта подтвердили класс В+, один — класс В и один — класс С. Но при этом больше всего замечаний и рекомендаций получили офисы класса А.
— Это неудивительно, потому что большинство из них строилось в прошлом десятилетии. Технологии строительства, инженерия — все это шагнуло далеко вперед. Естественно, объекты устаревают в моральном и физическом плане. На сегодняшний день хотелось бы их видеть в более модернизированном состоянии, — отметила Анна Ложкина.
Впрочем, уже в этом году казанский рынок пополнится новыми качественными офисами. В ноябре должен открыться офисный центр класса А URBAN Business Center. Как известно, общая площадь объекта с учетом паркинга превышает 21 тысячу кв. м. Кроме того, к открытию готовится бизнес-центр категории В+ на Московской,19. «Реальное время» уже писало, что его здание в свое время начинала строить компания, принадлежавшая экс-гендиректору КМПО Александру Павлову и его соратникам Владимиру Зубареву и Тахиру Гайнутдинову. Позже его выкупила и достроила компания «Даймонд» из Нижнекамска, принадлежащая Алмазу Нуруллину.
В перспективе еще два бизнес-центра должен возвести основатель «Агавы» Владимир Малыгин. Один из них появится на месте старой «Агавы» на проспекте Победы, второй — на улице Чистопольской. Реализацией проекта занимается управляющая компания «Столица».
Арендаторов офисов просят не ссылаться на кризис
Еще одна любопытная тенденция — большим спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры, расположенные в некотором отдалении от центра Казани.
— Отдаленные объекты — бизнес-центры «Азинский», «Рябина», «Франт» (находится за ТЦ «Франт») — имеют самый короткий срок экспозиции в Казани по сравнению с любыми другими. То есть бизнес-центры категории В, находящиеся не в центре города, но с хорошей транспортной доступностью и парковкой сдаются даже быстрее, чем офисные центры более высокого класса, — отметила полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова.
Мурат Ахмеров добавил, что некоторые крупные арендаторы, не сумев найти подходящее для себя помещение, арендуют отдельно стоящие здания. В качестве примера он привел сеть «Красное и белое». Напомним, компания Сергея Студенникова сняла здание площадью 3 тысячи кв. м по улице Родины под Поволжский филиал.
В целом уровень вакансии в казанских бизнес-центрах небольшой: по оценкам Анны Ложкиной, он составляет от 3 до 7%. В этой ситуации собственники помещений чувствуют себя более уверенно и могут повышать ставки.
— Сейчас уже неактуально ссылаться на кризис. В этом году была проведена индексация от 3 до 5% в офисах класса А и В+. Собственник уже смелее идет на эту процедуру, — подчеркнула Анна Ложкина. Данные о ставках в офисах, озвученные на круглом столе, отражены в таблице.
| Класс офисного помещения | Ставка за кв. м в месяц |
| Класс А | От 1250 до 1650 рублей |
| Класс В+ | От 800 до 1200 рублей |
| Класс В | От 600 до 800 рублей |
| Класс С | От 400—500 рублей |
За последние годы изменился и состав арендаторов бизнес-центров. Елена Стрюкова отметила, что несколько лет назад большую часть помещений в бизнес-центрах занимали банки, нефтедобывающие, перерабатывающие компании, и задала вопрос участникам круглого стола — кто же сейчас является основными арендаторами офисов?
Руководитель URBAN Business Center Анна Ложкина ответила, что единственными арендаторами, которые стабильно развивались даже в кризисные годы и не просили скидок, были it-компании. На сегодняшний день спрос на офисы от «айтишников» по-прежнему сохраняется. Ложкина добавила, что охотно арендовали офисы и компании, занимающиеся финансовыми услугами, криптовалютой, биткоинами. Сейчас эти услуги несколько трансформировались. Тем не менее популярными остаются такие направления как трейдинг и инвестиции.
Стрит-ретейл: мечты о продуктовых ретейлерах и невостребованное наследство банков
Говоря о тенденциях, характерных для стрит-ретейла, эксперты отметили, что на рынке появилось много помещений, освободившихся после того, как их покинули лишившиеся лицензий банки.
— С чем столкнулись собственники помещений, где находились банки? Они, как правило, были открыты еще в начале 2000-х годов. Тогда под отделения отводились большие помещения площадью 300—350 кв. м, с большим количеством кассовых зон. После ухода банков у собственников на руках оказались объекты с бронированными стенами, стеклами, что несет дополнительные расходы по демонтажу, — поделился заместитель генерального директора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев.
Он отметил, что новые арендаторы не готовы платить за эти помещения столько же, сколько в свое время за них платили кредитные организации. Например, если банки снимали помещение за 900—1000 рублей за кв. м, то новые арендаторы зачастую не хотят платить более 800 рублей за кв. м.
— Многие из этих помещений до сих пор пустуют. Данная тенденция характерна не только в Казани, — добавил генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
Эксперт также отметил, что некоторые здания, принадлежавшие банкам на праве собственности, уже начали продаваться с дисконтом на торгах. Например, с молотка ушло здание «Татагропромбанка» на Зинина, 1. По данным, опубликованным на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, его выкупила Раиля Фаритовна Гиниятова за 66,2 млн рублей, то есть по цене в два раза ниже заявленной первоначально. Площадь здания — 1372 кв. м. По словам Мурата Ахмерова, новый собственник уже работает над определением новой концепции для помещений.
Елена Стрюкова заметила, что несколько лет назад самыми желанными арендаторами для собственников были банки. Как же ситуация обстоит сейчас?
— Голубая мечта инвесторов — купить 350—500 кв. м, посадить на долгий срок «Пятерочку», «Магнит», «Верный» и получать стабильный доход. Эта тенденция сохраняется, тем более что на данный момент все развиваются в активном режиме, — рассказал Владимир Шайхиев.
Что касается ставок по аренде для стрит-ретейла, они могут сильно отличаться в зависимости от местоположения объекта и от трафика. Мурат Ахмеров в качестве примера привел помещение в «свеевском» доме на Адоратского. По его словам, самые «лакомые» помещения, которые выходят на перекресток, сдаются по 1000 рублей за кв. м, помещения на Четаева оцениваются в 700—800 рублей за кв. м, а аренда площадей во внутренней части дома стоит 500—600 рублей за кв. м.
— Один дом, а ставка в два раза варьируется, — подытожил Ахмеров.
«Зеленодольск становится центром складской логистики»
Об основных тенденциях на рынке складской недвижимости рассказал генеральный директор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин. По его словам, все качественные площади заполнены на 100 процентов. Правда, складские комплексы класса — «Q-park», «Биектау» и «Константиновский» (ГК «Смайл») находятся на стадии банкротства, но на арендаторах это не отражается.
Если в самой Казани крупных складских комплексов строится не так много, за ее пределами было анонсировано несколько крупных проектов. Примечательно, что большинство из них строится по схеме build-to-suit для конкретных сетей. В частности, сразу два логистических комплекса в Татарстане строит X5 Retail Group: в Зеленодольске на 40 тысяч кв. м, в Елабуге на 17 тысяч «квадратов».
— Зеленодольск вообще становится центром складской логистики. Туда смещаются практически все новые проекты. Например, Ozon построит склад площадью 20 тысяч кв. м, — сказал Айрат Гиззатуллин.
А вот к новостям, которые вызывают сомнение, эксперт отнес заявление компании Kazan Express о намерении построить логистический комплекс площадью 40 тысяч кв. м в Иннополисе. В последующем компания планирует расширить складские помещения до 800 тысяч кв. м.
Что касается ставок, по словам Гиззатуллина, склады класса А сдаются от 370 рублей за кв. м, класса В — от 250 до 350 рублей. Ставки индексируются на индекс потребительских цен. Однако за пределами Казани складские помещения можно арендовать и дешевле. По его оценкам, качественные помещения можно найти и по ставке от 290 рублей за квадратный метр.