«Рынок задыхается от нехватки качественных офисных площадей»

Десятилетний разрыв

— Анна, накануне в Казани прошел федеральный саммит по недвижимости PRO Development. Какие у вас впечатления от мероприятия? Расскажите о значимых моментах.

— Объединение на одной площадке специалистов разных сегментов недвижимости — это всегда очень эффективно, ведь это удачная возможность своевременно обменяться новыми трендами и «сверить часы». Несмотря на то, что и жилая, и коммерческая недвижимость имеют свои особенности, вектор развития, как правило, все же одинаковый. В этот раз большое внимание было уделено строительству жилья, отрасль стоит на пороге глобальных изменений. Первые эмоции по этому поводу уже прошли, и участники рынка начинают приспосабливаться к новым условиям. Прогнозы по каждому сегменту в целом позитивные. Ни один из экспертов не отметил стагнации или упадка рынка.

— Какие итоги можете подвести? К чему пришли на форуме?

— На саммите озвучили результаты нескольких интересных исследований. Например, основатель консалтинговой компании MaconRealtyGroup Илья Володько заявил, что в Казани маленький выбор жилья, а тот запас квартир, что есть, может быть распродан за 10 месяцев. Это ожидаемо ведет к росту цен, по моим ощущениям, стоимость «квадрата» и правда высоковата. Что касается коммерческой недвижимости, то тут ситуация несколько иная — многое зависит от сегмента. Например, у складов сегодня невысокая динамика развития.

— На саммите говорили и о рынке офисной недвижимости в том числе. Как вы оцениваете современный рынок офисов в Казани?

— Казанский рынок офисной недвижимости достаточно специфический. Я это уже неоднократно говорила и на ряде других мероприятий. Если коротко, то рынок просто «задыхается» от нехватки качественных офисных площадей. За последние 10 лет у нас не было большого объема ввода новых качественных объектов. А те, что были введены, имели крайне короткий срок экспозиции.

— С чем это связано?

— Кризис 2014 года наложил отпечаток: девелоперы качественно оценивали риски и брали паузу.

Многофункциональность и экологизация

— Выступая на саммите, вы отметили, что современный офис должен отражать ценности миллениалов, чтобы повысить их лояльность к работодателю. Каким образом?

— Действительно, сейчас на рынке труда преобладает поколение миллениалов (молодые люди, рожденные в начале 90-х годов). Их жизненные принципы серьезно отличаются от ценностей более взрослого поколения. Вслед за ними меняются и форматы офисной недвижимости, становясь более гибкими, свободными и творческими. Миллениалы во главу угла ставят не только собственные материальные блага, но и возможность личностного роста. Они стремятся соблюдать баланс между личной жизнью и работой, интеллектуально развиваться и вести здоровый образ жизни. Как следствие, новые взгляды сотрудников стимулируют развитие нестандартных форматов офисной недвижимости, таких, как lifestyle*-офисы. Концепция этих пространств позволяет объединить на площади офисного центра как пространство для работы, так и для отдыха, активной жизни и культурных мероприятий.

Подобные инфраструктурные инновации пришли от IT-компаний, которые первыми осознали, что чем комфортнее будет офис, тем больше времени сотрудник в нем проведет. Соответственно, креативность работника и его производительность будут выше. Собственно, это то, к чему стремится любая компания.

В связи с этими тенденциями сегодня застройщик больше не борется за квадратные метры, он ищет идею. Идею, которая станет основой уникальной среды, воплощенной в многофункциональном комплексе. Объекты, которые сегодня есть на казанском рынке, функционируют не одно десятилетие. Они построены совершенно по другим стандартам. Реализовать в них концепции, которые хочет видеть арендатор и сотрудники, или очень сложно и дорого, или вовсе невозможно. URBAN Business Center только готовится к открытию, но все эти нюансы уже проработаны в нем на уровне проекта.

— Какие еще тренды будут воплощены в URBAN Business Center?

— Еще один важный мировой тренд — экологизация офисов. Сегодня экологичность деловых центров уже не ограничивается отделочными материалами и мебелью. Это и энергоэффективная инженерия, и системы переработки офисных отходов, и умный свет, и климатические системы.

Применение зеленых технологий — это уже не столько дань моде, сколько показатель качества управления и эксплуатации объекта недвижимости. Помимо этого, экологичный офис — эффективный способ мотивации для нового поколения продвинутых специалистов.

Да, вопрос цены квадратного метра аренды, безусловно, важен для компаний, находящихся в поиске качественного и современного офиса, но, как показывает опыт, он отходит на второй план. Сейчас гораздо приоритетнее климатические условия в офисе, качество обслуживания и работы управляющей компании.

В 2018 году мы запустили процедуру сертификации URBAN по международному стандарту повышения энергоэффективности LEED v4. Проект претендует на получение уровня GOLD и станет первым объектом такого уровня в Татарстане. Это мировой стандарт, означающий сниженное воздействие на окружающую среду. При этом затраты на дальнейшую эксплуатацию объекта тоже ощутимо ниже.

Для большинства крупных международных компаний размещение сотрудников в «зеленых» офисах является стандартом. Это корпоративные ценности. И мы видим такое требование в шорт-листе у крупных компаний, представленных в Казани.

— В чем отличие URBAN от той коммерческой недвижимости класса А, что есть сейчас в Казани?

— На сегодняшний день в Казани есть пять сертифицированных объектов офисной недвижимости класса «А». При этом более половины из них были введены еще в прошлом десятилетии. На тот момент эти проекты были высококлассными. Но прошло 10 лет, технологии шагнули далеко вперед, и сегодня компании все больше обеспокоены инженерными решениями, реализующимися на объектах. Арендаторы первым делом спрашивают у нас, не какая будет арендная ставка, а какая установлена вентиляция, что с кондиционированием. Мы понимаем, что именно этого не хватает в большинстве действующих бизнес-центров, поэтому у нас предусмотрены все топовые инженерные решения: управление освещением по протоколу DALI, трехкратный воздухообмен, вентиляционное оборудование с сертификатом Eurovent, трехтрубная система кондиционирования LG, возможность удаленного управления теплоносителем в каждом кабинете и многое другое.

Мы очень большое внимание уделили качеству воздуха в помещении, потому что именно он в первую очередь влияет на производительность сотрудников. Казалось бы, это очевидная вещь, но в любом офисе в течение дня становится душно, люди устают, им сложнее сосредоточиться, у кого-то даже болит голова. Это признаки высокой концентрации углекислого газа, а значит — система вентиляции не справилась. Некоторые помещения даже проветрить невозможно, человек оказывается в ловушке.

В URBAN за этим будет следить специальная система, которая автоматически оценивает количество углекислого газа и при необходимости дополнительно подает свежий воздух.

Общаясь с арендаторами, мы также поняли, что одно из «тонких» мест — качество управления бизнес-центром. Поэтому для нашего объекта мы привлекли международную компанию Sawatzky. Это управляющая компания российских штаб-квартир Google, Microsoft, Johnson&Johnson и многих других мировых брендов, у которых очень серьезные требования к организации работы. Под управлением Sawatzky находится более 2 млн квадратных метров премиум-недвижимости.

«Рынок офисной недвижимости Казани начал оживать»

— На саммите упоминалось, что также готовятся к запуску полиформатные БЦ «Азинский» и БЦ на Чистопольской. Они станут конкурентами для URBAN?

— Мы не сомневаемся, что оба этих объекта будут отвечать веяниям времени и удовлетворять потребности арендаторов. Но, насколько мне известно, они еще только проектируются, и потребуется время, чтобы их реализовать. Также нужно понимать, что локации у нас совершенно разные. Что касается конкуренции, Казань — инвестиционно привлекательный город. Сегодня мы наблюдаем, что часть компаний переводит бэк-офисы в регионы с целью оптимизации затрат. Поэтому спрос на офисы будет достаточно высоким. Особенно учитывая, что фонд действующих офисов устаревает. Рынок офисной недвижимости Казани, наконец, начал оживать и развиваться. Это радует, но до насыщения еще далеко.

Материал подготовлен совместно с пресс-службой URBAN Business Center