Казанские торговые комплексы пожаловались Шамилю Агееву на «кадастровое бремя»

Десятки заявлений

Владельцы и управляющие казанских торговых центров бьют тревогу после вступления в силу налога на имущество организаций. Как стало известно «Реальному времени», уже есть первые недовольные девелоперы, которые пытаются донести свою позицию через Торгово-промышленную палату РТ.

«У меня уже лежат десятки заявлений от крупных (объектов — прим. ред.), где кадастровая стоимость в 11-12 раз увеличивается. Получается, что на бизнес с одной стороны давит недвижимость и все остальные налоги, дальше кредиты, поэтому мы по малому бизнесу получим очень сложную картину», — заявил председатель Торгово-промышленной палаты РТ Шамиль Агеев. Он считает, что в совокупности с растущей ставкой по кредитам для бизнеса расходы предпринимателей могут оказаться неподъемными.

С чего начинался налог

Напомним, что с 1 января этого года вступили в силу изменения в закон «О налоге на имущество организаций», вводящие исчисление налоговой базы из кадастровой стоимости вместо остаточной, усредненной, которая действовала ранее и была меньше кадастровой в разы.

В соответствии с ним, для объектов торговой, торгово-офисной и коммерческой недвижимости площадью свыше 3 тысяч кв. м (изменения не коснутся производственных и офисных помещений, но временно, до 2020 года) налоговая ставка в этом году составит 1,2%, в 2016 — 1,5%, в 2017 — 1,8%, в 2018 и в последующие годы — 2%. А с 2020 года по такой схеме будут начисляться все виды налогов на имущество. В ходе обсуждения закона в Госсовете в октябре прошлого года один из его разработчиков, гендиректор ЗАО «Эссен Продакшн АГ» (совладелец сети гипермаркетов «Эссен»), депутат Госсовета РТ Леонид Барышев посчитал, что налоговая нагрузка на его предприятия повысится примерно на 30% — на 5 млн рублей. Однако для более старых зданий увеличение будет еще более значительным. «Например, к 2020 году казанский ЦУМ может платить в десятки раз больше», — предполагал он. Виной всему высокая амортизация, которая при остаточной стоимости (по которой налог на недвижимость платился ранее) значительно ниже, чем реальная рыночная и кадастровая. Как заявлял министр финансов РТ Радик Гайзатуллин, нововведения могут принести в бюджет республики дополнительно 300-330 млн рублей в год.

Отметим, что за период с 2012 года в арбитражный и верховный суды республики подан 1 281 иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В 2014 году в арбитражный и верховный суды республики подано 216 исков, тогда как количество исков за 2013 год составило 480 единиц. Тут повлияло то, что с 6 августа 2014 года дела данной категории из подведомственности арбитражных судов перешли в подведомственность судов общей юрисдикции и рассматриваются в настоящее время Верховным судом Республики Татарстан. С начала 2014 года до вступления в силу изменений о подведомственности споров в Арбитражный суд РТ было подано около 150 исковых заявлений. За аналогичный период 2013 года в арбитражном суде находилось около 300 исковых заявлений. Однако операторов ТЦ это ранее не касалось.

Динамика поданных исков об оспаривании результатов кадастровой оценки земель за 2013-2014 годы

ЦУМ как пионер

Отметим, что в ЦУМе «Реальному времени» не стали комментировать проблемы с кадастровой стоимостью, но на сайте татарстанского управления Росреестра имеется информация об обращении в комиссию этого девелопера.

«Есть информация об одном обратившемся собственнике объектов коммерческой недвижимости — это торговый дом «Казанский ЦУМ». Кадастровая стоимость ТРЦ составляет 1 811 млн руб., тогда как, согласно представленному собственником отчету оценщика, рыночная стоимость объекта составляет 1 110 млн руб., т. е. на 38,69% меньше. Однако комиссией Росреестра РТ обращение было отклонено. Информации о рассмотрении этого вопроса судом пока не имеется», — рассказала «Реальному времени» директор департамента налогового права юридического агентства «ЮНЭКС» Оксана Далидан.

«Готовим согласительные вещи»

Агеев пояснил «Реальному времени», что несмотря на принятие закона все-таки надеется, что в кризис власти пойдут навстречу бизнесу.

«Мы пока изучаем обращения, занимаемся, готовим согласительные вещи. Есть реальный механизм действий», — сказал он. Агеев пояснил, что речь идет о случаях, когда после переоценки кадастровая стоимость стала превышать рыночную, которые можно оспаривать в специально созданной комиссии при Росреестре. «Надо рассчитывать, где может быть компромисс. Закон-не закон, а мы обращаемся в верха, чтобы на время кризиса заморозить действие этих законов», — напомнил глава палаты. Здесь имеется в виду письмо Агеева председателю правительства РФ Дмитрию Медведеву, в котором он предложил пакет антикризисных мер. Однако за обращением видимых результатов не последовало. «У нас пока реагируют очень инерционно: где-то реагируют, как, например, с лекарствами, а где-то нет. Не все сразу, это длительный процесс», — говорит он.

Напомним, письмо Медведеву, подписанное главой ТПП и председателем Ассоциации предприятий и предпринимателей РТ Александром Лаврентьевым, было направлено в начале февраля. Оно включает 18 пунктов по поддержке производственного сектора экономики, включая заморозку нового налога.

В ожидании девятого вала

Впрочем, власти республики уже понимают, что начисление налога от кадастровой стоимости может привести к валу исков, как это было после введения кадастровой оценки земельных участков. «По ним (торговым центрам) были проблемы, мы их решаем. Проблемных исков пока нет», — сказал на февральской коллегии о работе с владельцами торговых площадей министр земельных и имущественных отношений Азат Хамаев.

Правда, тогда первый заместитель премьер-министра РТ Алексей Песошин признал, что в связи с введением налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости количество ее обжалований может пойти вверх. «В то же время результаты кадастровой оценки имеют прямой социальный эффект, поэтому важно обеспечить установление объективной кадастровой стоимости», — призвал он.

Всего минземимущества РТ составило список 201 объекта по Татарстану, которые попадают под новые правила. В него вошли объекты из Казани, Альметьевска и Набережных Челнов. Это все крупные казанские ТЦ, такие как «Мега», «Южный», «Парк Хаус», «Сувар Плаза», «Корстон», «Кольцо», ГУМ, а также рынки, крупные автосалоны, фитнес-центры, спортивные комплексы и так далее.

«Просят не убивать их»

Как пояснила «Реальному времени» советник по налоговому законодательству ТПП РТ Ирина Сафиуллина, в палату уже поступило несколько десятков обращений от торговых центров, и они продолжают поступать. Пока среди них в основном собственники крупных торговых и офисных помещений, такие как «Сувар Эстейт» («Сувар Плаза», «Сити-центр»), собственники «Центрального рынка», ТЦ «Южный», ТЦ «Ягодная долина». По большинству из них увеличение кадастровой стоимости имущества произошло в 4-5 и более раз. «Теоретически таких заявлений может быть гораздо больше. Вообще, мы ждем вала этих обращений. По опыту видим, что значительные увеличения, такие как в 4 раза, не бывают единичными», — говорит она.

Отметим, эксперты считают, что виной настолько высокой кадастровой стоимости объекта стал метод массовой оценки, которая не учитывает индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости. Отметим, что по республике эту работу проводил РКЦ «Земля».

По словам Сафиуллиной, законом уже утверждена оценка кадастровой стоимости. Однако предприниматели надеются на возможное снижение налоговых ставок, которые утверждает республиканский парламент. «Ставки уже установили, но при необходимости можно ввести категорию налогоплательщиков, которые платят по другой ставке», — говорит она. Такие налоговые льготы сейчас имеют, например, объекты социально-культурной сферы, используемые для нужд культуры, образования, социального обеспечения. Но и они их теряют, в случае если их офис располагается в административном или офисном центре.

Обращаясь в ТПП, бизнес надеется быть услышанным на республиканских комиссиях по рассмотрению налогового бремени. «Конечно, можно оспорить кадастровую стоимость в комиссии, получить общий отказ, пойти в суд общей юрисдикции. Но им важно, чтобы не надо было идти в суд, потому что суды — это полтора года», — поясняет юрист. «Люди готовы платить налоги, просто они говорят о том, что им и так тяжело, и просят помочь, а не убивать их», — подытожила она.

No comments

«Реальное время» опросило экспертов о возможностях снижения налога. Большая часть участников рынка, понимая всю щекотливость ситуации, предпочитает не комментировать эту проблему. Так, в частности, на момент сдачи материала не удалось получить, либо был получен отказ комментировать от таких компаний, как ТТС, «Эдельвейс групп», «Сувар Эстейт», ТЦ «Южный». Но проблема кадастровой стоимости, впрочем, была вынесена на обсуждение на прошедшей в конце прошлой недели конференции «Современный торговый центр в Татарстане», и корреспондентам «Реального времени» удалось выслушать позицию ряда девелоперов:

Ильяс Ганиев — гендиректор ТЦ «Кольцо»:

— Мы тоже, как и «Мега», проведем экспертизу. Если посмотреть расчеты кадастровой стоимости, то они проведены от общей площади торгового центра, а ведь больше 50% его площади — это не место, где происходит обмен денег на товар. Большую площадь торгового центра занимают коридоры и подсобные помещения.

Из-за увеличения налогов окупаемость новых объектов может вырасти до 15 лет. Раньше было 7-10 лет. Это приведет к уменьшению планов новых строек в отдаленных от центра города и спальных районах. Инвесторам вряд ли будет интересна такая долгая окупаемость.

Лиана Сиразетдинова — заместитель управляющего ТЦ «МЕГА Казань»:

— Мы будем оптимизировать наши затраты по всем торговым центрам «Мега» в России. Изначально нам сказали, что кадастровая стоимость будет стремиться к рыночной, но когда мы увидели разницу в три раза (согласно данным минземимущества РТ, кадастровая оценка «Мега-Казань» составила 7,4 млрд рублей — прим. ред.), мы пришли в комитет земельных и имущественных отношений и сказали, что данная разница слишком велика и мы оставляем за собой право произвести экспертизу и прийти с нашим предложением.

Оксана Далидан — директор департамента налогового права юридического агентства «ЮНЭКС»:

— Учитывая, что кадастровая оценка проводится массовыми методами и просто не в состоянии учесть индивидуальные особенности каждого объекта, возможны случаи, когда кадастровая стоимость будет не совпадать с действительной рыночной стоимостью объекта.

Специально для таких случаев законом предусмотрена возможность для собственников обратиться с требованием об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости.

Для этого необходимо привлечь независимого оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту дату, на которую была определена кадастровая стоимость. Отчет оценщика должен пройти обязательную экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности.

Если по результатам оценки окажется, что кадастровая стоимость действительно превышает рыночную, собственник вправе подать заявление в специальную комиссию, которая создана и действует при Росреестре РТ. Комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления и в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, то собственник вправе обратиться со своим требованием уже в Верховный суд РТ. Физические лица могут сразу обращаться в суд, минуя комиссию.

Если комиссией или судом заявление будет удовлетворено и кадастровая стоимость объекта будет установлена в размере рыночной, то эта вновь установленная стоимость будет применяться в целях исчисления налога с начала того года, в котором налогоплательщик обратился со своим заявлением.

Учитывая то, что кадастровая оценка земельных участков очень часто превышает рыночную стоимость, можно сделать вывод, что и в отношении зданий и сооружений эта проблема тоже будет возникать достаточно часто. Следовательно, будет много и обращений собственников об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Необходимо отметить и то, что раньше эта категория дел рассматривалась арбитражными судами, которые сформировали устойчивую практику и процедуру рассмотрения этих дел. Однако с августа 2014 года они были переданы в ведение Верховного суда РТ, которым еще не сформирована сколько-нибудь определенная позиция в отношении этих требований.

Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:

— Новый налог сильно повлияет на девелоперский бизнес. Просто даже если взять кадастровую стоимость в полмиллиарда-миллиард рублей, то 2% это уже 10-20 млн рублей. Их можно направить на ремонт, реконструкцию или рекламу объекта. Понятно, что есть комиссия при Росреестре по урегулированию споров, но многие девелоперы считают, что это скорее препона, которая оттягивает время.

Понятно, что многие торговые центры, которые уже эксплуатируются 10 лет, окупили свои инвестиции, в отличие от новых объектов, которые, вполне возможно, работают при той самой двухпроцентной рентабельности. Просто бытует мнение, что торговые центры — это толстосумы, которые хорошо зарабатывают. Притом что, как правило, ТЦ — это один из самых успешных сегментов коммерческой недвижимости, знаю примеры, когда собственники планируют переформатировать свои объекты из торговых в деловые центры. На этом фоне понятно, что собственники ТЦ будут биться до последнего.

Фото: kazantsum.ru, kazanfirst.ru, kazved.ru, shopandmall.ru, evening-kazan.ru