«Даже на отдыхе мы охотнее посетим торговый центр, чем театр или музей»

Функции домов культуры взяли на себя «храмы торговли»

Если первая часть отраслевой конференции девелоперов «Современный торговый центр в Татарстане» была посвящена теории, то последующие сессии имели большее отношение к практике. Многие операторы торговых центров воспользовались возможностью высказаться и поделиться проблемами друг с другом.

Выступление Ильяса Ганиева, гендиректора ТЦ «Кольцо», стало, по сути, некой квинтэссенцией наболевшего управляющих торговых центров.

В первую очередь он вспомнил о выросшем из-за переоценки кадастровой стоимости «храмов торговли» налоге на имущество, запрете на курение в общественных местах и отмене бесплатной парковки в центре Казани. Беспокоили директора ТЦ «Кольцо» и усиление требований к наружной рекламе. Все это, по его мнению, усиливает кризисные явления, значительно затрудняя работу торговых центров; особенно крупных и современных, несущих еще и социальную нагрузку в том числе. Большое количество людей, особенно молодых, проводит сегодня свободное время в торговых центрах, а не на улицах, как раньше, отметил Ганиев.

«Сейчас нет домов культуры, и эту нагрузку в какой-то части взяли на себя торговые центры, — подчеркнул гендиректор «Кольца». — Даже находясь в командировке или на отдыхе, мы быстрее и охотнее посетим торговый центр, фуд-корт либо магазин подарков, чем театр или краеведческий музей. Поэтому судить о том, как развит регион и город, приезжие всегда будут по внешнему виду и внутреннему содержанию торговых центров».

Налог удушит новые проекты

Негативным фактором стало то, что из-за увеличения налогов окупаемость новых объектов может вырасти до 15 лет (раньше было 7-10).

«Это приведет к уменьшению планов новых строек в отдаленных от центра города и спальных районах, — заявил спикер. Инвесторам вряд ли будет интересна такая долгая окупаемость».

Подробно Ганиев остановился на запрете курения в общественных местах: люди все равно курят рядом с торговыми центрами. Логичнее, по его мнению, создать специальные комнаты внутри каждого торгового центра и гостиницы, но надо осуществить это на легитимном уровне через совет торговых центров. «Пусть лучше курильщики будут изолированы и не показываются в общественных местах», — считает управляющий.

Также спикер не мог не упомянуть, что из-за ввода платных парковок в центре города существенно возросла нагрузка на парковки торговых центров.

Ильяс Ганиев: «Cудить о том, как развит регион и город, приезжие всегда будут по внешнему виду и внутреннему содержанию торговых центров»

«Парадокс Казани»

Что касается проблем с арендаторами, то представители казанских торговых центров обозначили количество вакантных площадей в 3%.

«У нас тоже есть вакантные площади, и на сегодняшний день они составляют около 3%. Ситуация не критическая, но тенденции все-таки есть: арендаторы приходят волнами все одновременно с прошениями о скидках. По опыту 2008-2009 годов иногда это может быть экономически необоснованно: люди приходят просто за компанию и просят скидки до 50%, — поделился Ганиев. — Мы, конечно, бережем своих арендаторов, и сегодня наша основная задача — сохранить пул, чтобы наш торговый центр не опустел и арендаторам было комфортно вести торговлю. В то же время мы понимаем, что те, кто просит самые большие скидки, в ближайшее время все равно закроются и уйдут с рынка».

В ходе обсуждения проблем взаимоотношений с арендаторами представитель стрит-ритейла, крупной татарстанской сети магазинов бытовой химии «Альпари», пожаловался на «парадокс Казани».

«Почему нас не пускают в крупные торговые центры? Нас никто не хочет видеть арендаторами в казанских ТЦ. Это удивительно, потому что мы есть в других городах: Пермь, Стерлитамак, Москва, Воронеж, — там нет таких вопросов: «Кто вы такие? Вы пришли со стрит-ритейла?» Там говорят: «Приходите к нам, мы рады вас видеть». Мы хотели зайти в «Тандем-галерею», но нам сказали: «Вы не наш формат и нам не нужны». А ведь мы создаем трафик, у нас мощные ежедневные акции и самый мощный местный ритейл по количеству магазинов. Могли бы дать торговым центрам трафик и привлечь в них своих покупателей. Это парадокс Казани», — пожаловался Марат Ахметзянов, директор по развитию розничной торговли «Альпари».

Правда, уже после окончания выступления к спикеру подошли представители торговых центров «Мега» и «Южный» и поинтересовались предложением потенциального арендатора. Будем держать кулаки за сеть «Альпари».

Выключайте свет и вывески, и будет вам счастье

Избитую фразу «кризис — это новые возможности» можно было вспомнить, слушая о программах оптимизации расходов. Как объяснили сами девелоперы, в кризис все ТЦ решили оптимизировать неоправданные траты, на которые при постоянном росте продаж раньше ни арендаторы, ни управляющие торговых центров внимания не обращали. В «Меге», например, обратили внимание на электроэнергию.

По словам замдиректора казанской «Меги» Лианы Сиразетдиновой, оптимизация расходов и платежей, повышение энергоэффективности торгового центра стала для них приоритетной:

«Мы сейчас очень плотно работаем с арендаторами (вчера была встреча с директором магазина Mango), обсуждаем возможности, которые позволят нам сократить затраты по электроэнергии. Я не веду сейчас речь о крупных инвестициях (замену всего освещения на LED). На самом деле понизить электропотребление гораздо проще, чем кажется: выключать на ночь вывеску, не оставлять свет».

Как и в «Меге», в «Кольце» тоже реализуют программу энергоэффективности: «Практически все общественные зоны у нас будут освещаться светодиодными лампами», — рассказал Ганиев.

Фиксированная ставка или от оборота?

Завершающим выступлением форума стала презентация о плюсах и минусах арендной ставки, установленной в зависимости от выручки арендатора. Ее представила Елена Стрюкова, представитель Cushman&Wakefield.

Среди преимуществ для арендатора она назвала ставки в виде процента от товарооборота — это сокращение рисков, максимальную заинтересованность в эффективном маркетинге ТЦ и увеличение посещаемости объекта, возможность существования в спорных по качеству объектах.

«При этом арендодателю эта система дает возможность привлечения арендаторов в кризисный период и на этапе запуска проекта, увеличения прибыли (если у арендатора хорошие продажи). Более того, обе стороны получают независимость от изменения курса валюты договора», — считает Стрюкова.

Также спикер выделила основные риски для арендатора: неизвестный заранее расход на арендную плату и отсутствие гарантий безопасности информации о выручке. Тем не менее для арендодателя эта система имеет значительно больше недостатков: сложно спрогнозировать арендный поток, есть финансовые риски при неэффективной работе арендатора, допзатраты на аудит, сложности контроля товарооборота арендатора. Также сказывается зависимость рынка от сезонности.

По словам Стрюковой, процентная ставка в зависимости от товара изменяется следующим образом: 5-10% — для операторов fashion, 5-7% — для ритейлеров бытовой техники, спортивных и детских товаров, до 15% — для игровых и развлекательных зон для детей, 4-10% — для операторов фуд-кортов и кафе.

Сторонников фиксированной арендной ставки в зале либо не оказалось, либо участники форума, обсуждавшие проблемы казанских торговых центров на протяжении семи часов, подустав, решили подискутировать уже в кулуарах.