Рынок жилья Казани в октябре: дорожающий «квадрат» и ипотека подстегнули спрос

«Наши клиенты традиционно беспокоятся»

Несмотря на рост ипотечных ставок и рост цен, в прошлом месяце рынок новостроек чувствовал себя прекрасно. По крайней мере к такому выводу можно прийти, проанализировав данные Управления Росреестра по РТ: в Татарстане в октябре было заключено 2 085 договора долевого участия (ДДУ), что оказалось почти на 20% больше, чем в сентябре (1 651 ДДУ). Довольно внушительным рост оказался и если сравнивать данные год к году. Так, по сравнению с прошлогодним октябрем, количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на треть.

Безусловно, свою роль сыграл и сезонный подъем, который начинается как раз в сентябре — октябре и продолжается вплоть до Нового года. Но при всем есть и тревожная тенденция: если раньше покупательский спрос подстегивало удешевление ипотеки, то сейчас казанцы стараются успеть улучшить свои жилищные условия, пока ставки и цены на недвижимость остаются на более или менее доступном уровне.

— В октябре наблюдается традиционный всплеск, который будет продолжаться и дальше. Покупатели вновь настроены на то, что со следующего года все будет дорожать. Непонятной остается ситуация с рублем, есть прогнозы, что доллар пойдет вверх. Наши клиенты традиционно беспокоятся, поэтому, собственно говоря, и спрос растет, — говорит Марат Галлямов, директор агентства недвижимости «Этажи».

Рост спроса фиксируют и крупные застройщики. Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов видит причину увеличения спроса в прогнозах по росту ставок, ужесточению правил для девелоперов и удорожанию «квадрата».

— Октябрь сохранил положительную динамику и показал хорошие результаты. Коэффициент сезонности в октябре по отношению к сентябрю вырос на 2,6% и составил 1,97. В этом году мы отмечаем, что люди меньше тянут с покупкой и быстрее принимают решение. Если раньше доля «сомневающихся» доходила до 30%, то сейчас она снизилась вдвое. Среди ключевых драйверов можно отметить: рост ипотечных ставок, вызванный повышением ключевой ставки ЦБ РФ, и неутешительные прогнозы по ее дальнейшему повышению, ужесточение правил для застройщиков и введение эскроу-счетов, рост НДС до 20 процентов в новом году и, следовательно, стоимости строительных материалов. Все это уже сказалось на конечной стоимости квадратного метра. О том, что цены на квартиры будут только расти, подтвердил недавно и глава Минстроя РФ. Все эти факторы, безусловно, простимулировали спрос, — считает Искандер Юсупов.

На рынок приходит инвестор

Еще одна любопытная деталь — структура спроса на новостройки продолжает меняться, и в октябре на казанском рынке жилья появилось еще больше инвесторов. Так, Марат Галлямов отмечает, что инвесторов интересуют именно новостройки, ведь в следующем году цены на них, по оценкам эксперта, могут вырасти до 20%. Тенденцию на увеличение цен подтверждают и застройщики.

Коммерческий директор ООО «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова отмечает, что цены на новостройки даже в спальных районах выросли настолько, что оказались сопоставимы с прежними ценами на жилье в центре Казани. Как следствие, с рынка могут уйти мелкие игроки. которые не выдержат конкуренцию.

— Цены на первичное жилье продолжают расти. Одним из факторов, влияющих на этот процесс я бы назвала новости об уходе от ДДУ. Если раньше цены в районе 100 тыс. за кв. м были только в Вахитовском районе, теперь их можно легко найти и в спальных районах. Что касается вторичного жилья, мы не обладаем настолько подробной информацией об этом сегменте, чтобы отслеживать здесь тенденции. В целом же удорожание, конечно же, повлияет на рынок: приведет к сокращению спроса, усилит конкуренцию между застройщиками и, скорее всего, в конечно счете несколько снизит объем предложения на рынке. Переход к новому законодательству будет не безболезненным, но все же он необходим для защиты потребителей, — считает Антонина Дарчинова.

О динамике цен говорит и ее коллега Максим Николаев.

— Октябрь — сезонный месяц на рынке недвижимости, и традиционно проходит динамично. В #Суварстроит продажи квартир планомерно растут с начала мая. Цены на новые квартиры начали расти еще в начале августа, на сегодняшний день этот тренд продолжается и сохранится до конца года. Динамика может показаться незначительной — 1—1,5 процента в месяц, но она есть. Среди основных причин — сезонный фактор и рост числа готовых строительных проектов на рынке. Несмотря на рост цен, мы отмечаем одновременно и высокий покупательский интерес, который продолжают поддерживать низкие ставки и новости, подогревающие информацию об их дальнейшем росте, — отмечает директор по развитию #Суварстроит Максим Николаев.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов приводит следующую статистику: в «ART City» цены выросли на 12%, в «Весне» на 13%, в Царево Village на 14%.

Добавим, что по данным аналитической службы «Реального времени» с начала года средняя цена «квадрата» в казанских новостройках выросла более чем на 5%.

«Цены на «вторичку» будут только корректироваться»

А вот число сделок на вторичном рынке в Казани немного снизилось. Если в сентябре Управление Росреестра по РТ зафиксировало 2 615 договоров купли-продажи, то в октябре — 2 194 договора, что оказалось меньше на 17,5%. Впрочем, в других городах Татарстана падения не было, более того произошел рост на 15% (4 473 сделки против 3 857 в сентябре).

Несмотря на увеличение активности на рынке готового жилья в предыдущие месяцы, эксперты считают, что говорить о смещении покупательского спроса в сторону «вторички» рано, хотя определенные предпосылки для этого есть. Что касается цен на готовое жилье, прогнозируется, что такого значительного роста, как в предыдущие месяцы, по крайней мере в ближайшей перспективе не намечается.

— Правильнее сказать, что они уже выросли и в дальнейшем могут только незначительно скорректироваться, да и то не на все варианты. Вторичный рынок неразрывно связан с первичным. И его «самочувствие» будет зависеть от него, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По данным аналитической службы «Реального времени», «вторичка» с начала года подорожала более чем на 6%. В октябре средняя цена зафиксировалась на уровне 74 тысяч рублей за квадратный метр. По данным Росстата, в Татарстане цены увеличивались ежеквартально: в ll квартале был достигнут рост на 3%, в третьем — на 2%.

«Тренд сменился: ипотека не дешевеет»

Немудрено, что на фоне всеобщего роста на жилищном рынке увеличился и спрос на ипотеку. По данным Управления Росреестра по РТ, в октябре в Казани ипотек было выдано на 18% больше, чем в предыдущем месяце (1 582 договора против 1 308).

— Из-за повышения Центральным банком ключевой ставки ряд банков уже повысили процент на ипотечный кредит. Не стоит забывать и о недавнем заявлении Германа Грефа о дальнейшем возможном росте ставок. Естественно, это стимулирует спрос, и люди стараются успеть приобрести жилье на наиболее выгодных условиях. В нашей компании доля сделок по ипотеке составляет 47% от общего числа, — отмечает заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Надо сказать, что в этом году ипотека вообще демонстрировала хорошие результаты. За 10 месяцев в Казани зарегистрировали 17 383 договора, что на 21,5% больше чем за аналогичный период прошлого года. Рост по Татарстану вообще можно назвать колоссальным — по сравнению с 2017 годом число зарегистрированных ипотечных кредитов выросло на 35%. Вероятно, сохранить выдачу ипотек на текущем уровне в следующем году будет довольно сложно, учитывая наметившийся подъем ипотечных ставок. К тому же многие покупатели поторопятся обзавестись жильем до конца 2018 года, так что рассчитывать на отложенный спрос особо не приходится.

— В октябре у многих покупателей сохранялись благоприятные условия по ипотечной ставке. У многих были одобрения по старым условиям, некоторые банки еще не повысили ставки или подняли их незначительно. Все это до сих пор позволяет продавцам использовать текущий момент для активной продажи. Заметный эффект от повышения ипотечных ставок следует ожидать лишь в начале 2019 года. И связано это не столько с ростом ставки на десятые процента, сколько с тем, что рынок конца 2018 года уже выгреб спрос из первых месяцев 2019-го. Те, кто поторопился и купил квартиру осенью 2018 года, при прочих условиях мог бы выйти на рынок лишь в следующем году, — считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.

«Глубина падения зависит от внешнеэкономических показателей»

Тем временем некоторые федеральные эксперты уже начали предсказывать приближение нового кризиса на жилищном рынке, похожего на тот, что пришлось пережить в начале 2015 года. В числе возможных причин называются рост цен на жилье и удорожание ипотеки. Впрочем, участники рынка не торопятся делать такие угрожающие прогнозы.

— С начала следующего года начнется адаптация рынка под новые условия. Изменения эти связанны не с «дорогой ипотекой», она по-прежнему достаточно доступна, а со сменой тренда — ипотека не дешевеет. Процесс расширения рынка за счет покупателей с более низким доходом остановлен и надо работать, искать резервы в работе со сложившейся группой заемщиков и с теми, кто ранее не задумывался о выходе на рынок жилья и жил в условиях компромисса, — говорит Михаил Хорьков.

Большинство экспертов сходятся на том, что ухудшение условий на рынке жилья зависит от макроэкономических факторов и, как следствие, от уровня ключевой ставки Центробанка России.

— Как и любой рынок, рынок недвижимости цикличен, и за такой активностью, через определенное время придет спад. Но вот его интенсивность, глубина падения и стагнация зависят в том числе и от внешнеэкономических показателей, и от состояния российской экономики в целом, — подчеркивает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Что касается застройщиков, они смотрят в будущее довольно оптимистично.

— Нет, предпосылок для кризиса таких масштабов сегодня нет, — говорит директор по развитию #Суварстроит Максим Николаев.