Узаконить таунхаусы: многоквартирным самостроям подарят второй шанс на жизнь?
Эксперты приветствуют инициативу депутатов Госдумы закрепить правовой статус за таунхаусами и коттеджными поселками
Таунхаусы сейчас достаточно распространены как в пригородах Казани, так и в целом в России. Но несмотря на это, пока за этим видом недвижимости не закреплен правовой статус в российском законодательстве. Очередную попытку устранить этот пробел предприняла группа депутатов Госдумы во главе с Александром Сидякиным. Насколько эта проблема актуальна для рынка жилья? «Реальное время» пообщалось с юристами и риелторами, что оценить экономическую и юридическую целесообразность поправок.
История вопроса
На Западе таунхаусы распространились еще в конце XIX века, в России же появились относительно недавно. В 90-е стали строить первые образцы данного вида жилой застройки, но расцвет пришелся на 2000-е. Такой большой временной разрыв вызывает массу расхождений в отечественной и зарубежной практике в отношении данного типа домов. Например, в западном варианте таунхаус — обычный городской дом. Мы не раз замечали в американских фильмах ряды подобных таунхаусов в черте мегаполиса. В российской практике таунхаус прежде всего ассоциируется с загородной недвижимостью. Именно поэтому сейчас в одном законопроекте наряду с таунхаусами в Жилищном кодексе РФ предлагается закрепить и такое понятие, как малоэтажный жилой комплекс — коттеджный поселок, состоящий в том числе из таунхаусов.
За более чем вековую историю на рынке недвижимости западных стран появилось множество подвидов понятия «таунхаус»: дуплекс, квадрохаус и т.д. Для российской практики понятие «таунхауса» пока не совсем привычно. Ну и, конечно, вопрос законодательства: если на Западе правовые нюансы данного типа жилья давно разрешены самой историей, то в нашей стране в силу новизны вопроса закон пока безмолвствует.
Уже несколько раз в Госдуму РФ вносили предложения закрепить понятие «таунхаус» в Жилищном кодексе РФ. Но пока успеха эта инициатива не достигла. Прежде всего, это произошло из-за того, что согласия не смогли достичь Министерство строительства РФ и Министерство экономики РФ. Что интересно отметить: поправки, которые были предложены Минстроем, были в большей степени ориентированы на покупателей и владельцев таунхаусов и предлагали закрепить не только само понятие, но и, например, вопросы управления коммунальным хозяйством в них. Минэкономики РФ забраковало данные предложения, так как увидело ущемление прав застройщиков (так, согласно предложению, таунхаус изначально должен был строиться на одном участке земли, а после окончания строительства нужно было бы проводить межевание земли и делить участок на отдельные для каждого блока таунхауса). Пока найти золотую середину между правами покупателей и продавцов таунхаусов ведомствам так и не удалось.
Очередной законопроект в конце июля подготовила группа парламентариев Госдумы во главе с депутатом от Татарстана Александром Сидякиным и внесла в Думу. Поправки уже согласованы с Минстроем РФ, но пока нет отзыва от второго ведомства — Минэкономики.
— Сегодня внес с коллегами по Комитету Госдумы по жилищной политике и ЖКХ законопроект по установлению порядка управления малоэтажными жилыми комплексами. У нас в структуре ежегодно вводимого жилья почти половина — малоэтажное строительство. Жилищный кодекс подробно прописывает порядок управления многоквартирным домом, но управление домами блокированной застройки никак не урегулировано. Законопроект призван это исправить, — прокомментировал инициативу Александр Сидякин у себя на странице в Facebook.
Проект рассмотрен в первом чтении, впереди — второе, посвященное более детальной проработке новаций, предложениям регионов (вопросы строительства и жилищной политики находятся в совместном ведении РФ и регионов страны, поэтому парламентарии ждут мнения субъектов РФ). Поэтому пока можно только предположить, будет ли данная попытка вписать таунхаусы в российское законодательство успешной. Прогнозы депутатов-инициаторов оптимистичные.
Кроме того, авторы проекта предлагают узаконить самовольные многоквартирные постройки на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): «Еще один важный шаг по защите жилищных прав граждан. По стране много многоквартирных домов, которые были построены на землях ИЖС. Недобросовестный застройщик продал в них квартиры. Теперь люди и муниципалитет находятся в сложном положении: снести — значит оставить людей на улице. Если дом соответствует правилам землепользования и застройки, пройдет экспертизу стройнадзора, то людей наказывать за то, что их обманул застройщик (в тюрьму подлеца однозначно) не стоит. Но если дом представляет угрозу для проживающих в нем людей — выбора нет, нужно сносить. Считаю, здравая и гуманная позиция».
Таунхаус: собственный дом или квартира в многоквартирном доме?
Пока само понятие «таунхаус» отсутствует в законе, участникам рынка недвижимости приходится руководствоваться тем, что есть.
— С юридической точки зрения в Градостроительном кодексе РФ уже закреплено похожее на «таунхаус» понятие «жилой дом блокированной застройки», которое подразумевает жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Данный вид жилой застройки относится к многоквартирным домам, в связи с этим их строительство подпадает под регулирование федерального закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, — рассказал «Реальному времени» Ильдар Миннигулов, директор юридической компании «АРХОНТ-М», добавив, что вопрос таунхаусов частично уже урегулирован.
Однако риелторы отмечают, что данного определения пока не достаточно.
Андрей Савельев, президент Гильдии риелторов РТ, выразил свою точку зрения: «Сейчас таунхаусами называют многие постройки, которые к данному типу жилья не имеют никакого отношения. Например, классический блокированный двухсемейный дом, стоящий на одном участке, но имеющий два выхода и построенный родителями и детьми или братьями. Из-за такой путаницы в понятиях и возникали конфликты вокруг таунхаусов, многие из которых заканчивались сносом домов».
Именно поэтому законодатели и предлагают закрепить статус данного типа постройки отдельно. Согласно законопроекту, таунхаус — это блокированный дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи, имеющий примыкающие стены с такими же зданиями и непосредственный выход на участок. Важное нововведение — определение границы общей территории для владельцев таунхауса и, соответственно, порядка управления этой общей территорией.
Законодатель предлагает владельцам таунхаусов три варианта: непосредственное управление общим имуществом, создание ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, передать дом управляющей компании с лицензией на обслуживание многоквартирных домов. Способ управления собственники должны выбрать сами путем проведения общего собрания жильцов малоэтажного жилого комплекса (порядок проведения которого, к слову, тоже прописан в поправках). Если жители не примут решения, муниципалитет, на чьей территории находится поселок, сам через процедуру конкурса определит управляющую компанию.
На начальном этапе создания коттеджного поселка, когда общее собрание провести невозможно, управление осуществляет опять же УК, выбранная органами местного самоуправления. Это положение вызывает наибольшие споры: эксперты и аналитики говорят, что на первое время целесообразнее оставить управление за строителями и их УК. На первых порах это позволит не просто выявлять огрехи в созданной инфраструктуре, но и тут же устранять их силами самого застройщика. Кроме того, данная УК может устроить жителей поселка, в таком случае им не придется менять управдома.
Однако парламентарии, инициировавшие данный законопроект, убеждены, что подобное положение необходимо, дабы сразу выбрать грамотную компанию, которая будет заботиться об общем имуществе и при этом не злоупотреблять ценами на услуги ЖКХ. По словам депутата Госдумы РФ Павла Качкаева, именно на эти проблемы чаще всего жалуются жители коттеджных поселков.
Таунхаусы на рынке: есть ли спрос?
О перспективности и востребованности данного вида застройки говорят цифры: малоэтажное строительство, в том числе и таунхаусы, уже сейчас составляет половину от введенного в строй в 2017 году жилья (36,4 млн. кв. м из 79,2 млн. кв. м).
В беседе с нашим изданием Анастасия Гизатова, глава АН «Счастливый дом», тоже отметила тот факт, что данный тип недвижимости становится все более и более популярным как в целом по стране, так и у нас в Казани.
«Таунхаусы — хорошая альтернатива коттеджам. Их основным преимуществом по сравнению с загородными домами является бесспорно более низкая цена, обусловленная как меньшим земельным участком, так и меньшими затратами на строительство. Поэтому предложение о закреплении понятия «таунхаус» вполне обоснованно и целесообразно. Это поможет в получении разрешительной документации при строительстве таунхаусов и станет хорошей правовой базой для развития данного типа жилья», — отметила Гизатова.
Андрей Савельев в своих оценках менее оптимистичен и отмечает, что пока спрос на таунхаусы низкий. Одной из причин этого является недобросовестность застройщиков, которые экономят и используют не самые качественные стройматериалы.
Оба представителя сообщества риелторов сходятся во мнении о том, что пока у таунхаусов не самая хорошая репутация: и в Казани, и в других городах России (например, в Москве, Омске, Туле и т.д.) ряд таунхаусов пошли под снос, а люди, вложившие деньги в их покупку, остались ни с чем. В связи с этим к таунхаусам многие потенциальные покупатели относятся с опаской. Хотя сам по себе данный вид застройки очень удобен и перспективен.
Что нужно, чтобы избежать подобных проблем при покупке таунхауса? И риелторы, и юристы в один голос ответили нашему изданию, что основной документ, который должен быть у застройщика, — это разрешение на строительство. Это гарантия того, что таунхаус останется вашей нерушимой крепостью, а не будет погребен под колесами бульдозера. В Росреестре уточнили также, что для ввода жилья и постановки его на учет необходимы также разрешение на ввод объекта и технический план каждого блока. Эти документы в дальнейшем станут гарантией законной купли-продажи таунхауса.
Кроме того, стоит упомянуть и о другом предложении для защиты прав покупателей таунхаусов. Это поправки в закон о самовольных постройках. Во-первых, предлагается не сносить дома, если есть разрешение на стройку. Во-вторых, постройки, на которые уже оформили право собственности, останутся нетронутыми даже без разрешений на строительство. В-третьих, чтобы не было такого, что по «дачной амнистии» строят вместо индивидуального дома многоквартирный, предложено ограничить площадь строений до 500 квадратных метров. Если постройка меньше, нужно предупредить органы МСУ о предполагаемом строительстве без разрешительной документации. Если площадь свыше 500 «квадратов», то без разрешения не обойтись. В-четвертых, предлагается сносить дома только по решению суда, а не муниципалитета, как это происходит сейчас. Это позволит сделать процедуру определения постройки как самовольной и ее сноса более честной, справедливой и обоснованной.
То есть законодатели и с этой стороны пытаются защитить таунхаусы, «отмыть» их репутацию и сделать более привлекательным вариантом для потребителей. Можно отметить, таунхаусы строятся и являются востребованными на рынке недвижимости. И отсутствие в законе указания именно на данный вид строений можно считать пробелом, требующим немедленного устранения.