Девелоперы Татарстана заглянули в будущее без «долевки»
Участники стройкомплекса спрогнозировали, как будет развиваться рынок жилья Татарстана без денег дольщиков
Конференцию «Стройкомплекс РТ: жизнь после «долевки», провел журнал «Стройэкспертиза. Республика Татарстан» совместно с Минстроем республики. По данным министерства на I квартал этого года, в Татарстане по 214-ФЗ работают 118 застройщиков. Они возводят 306 объектов общей площадью 3,9 млн кв. метров. Более чем по 34 тысячам договоров долевого участия в строительстве жилья привлечен 71 млрд рублей — все это средства граждан. Цифры говорят о колоссальных объемах строительства, а также помогают представить, без какой денежной подушки останутся девелоперы в результате законодательной реформы. Напомним, с 1 июля 2018 года вступили в силу нормы, ужесточающие работу компаний: вводится новая схема банковского сопровождения девелоперов. С 1 июля 2019 года обязательным становится механизм эскроу-счетов.
Закон сырой, но это закон
Как признают эксперты, у участников рынка возникает много вопросов по практической реализации нового механизма работы.
— Сейчас есть информационный вакуум относительно правильного толкования законов, — отметила Ольга Волчкова, директор отдела продаж СК «Грань». — Банки трактуют по-своему, мы, девелоперы, — так, как понимаем сами. Это мешает понять, куда нам двигаться. Например, по поводу спецсчетов: с 1 сентября даже по существующим проектам мы должны открыть специальные счета. Надо ли при этом закрыть существующие? Если есть открытые кредитные договоры под эти счета, надо ли делать рефинансирование? Надо ли заключать дополнительные соглашения с дольщиками?
— Что касается банковского сопровождения, пока ни банки не готовы взаимодействовать напрямую с застройщиками, ни законодатель не готов ответить на множество возникающих вопросов, закон еще сырой, — отметил Радик Закирин, заместитель директора ООО «Ак таш-Инвест».
— Это не закон сырой, это новые, еще не отработанные методы и механизмы, — парировал Рустам Маннанов, начальник отдела развития жилищного строительства Минстроя РТ. — В Минстрое создана рабочая группа, и мы сейчас налаживаем диалог с участниками рынка. 27 июля в доме правительства Московской области будет совещание с участием банков и застройщиков, мы призываем вас принять участие и задать волнующие вопросы.
В результате всех этих больших изменений рынок станет абсолютно открытым и цивилизованным для покупателей жилья и у нас больше не будет новых обманутых дольщиков, убежден чиновник.
Снижать себестоимость или увеличивать цены?
Шамиль Сагдетдинов, директор департамента службы заказчика СК «#Суварстроит», подчеркнул, что перед каждым девелопером стоит вопрос: как компенсировать возросшие расходы?
— Мы для себя наметили курс строить дешевле, не в ущерб качеству. Но сделать это не так просто — стоимость стройматериалов и труда, операционные риски и инфляцию тоже никто не отменял.
Коммерческий директор «КамаСтройИнвеста» Антонина Дарчинова отметила, что в долгосрочной перспективе потребитель выиграет, но в ближайшие 2—3 года изменения будут трясти рынок — небольшие игроки покинут его, поскольку возможность повышать цены на квартиры ограничена невысоким платежеспособным спросом, а снижение себестоимости может привести к ухудшению качества нового жилья, а это потеря конкурентоспособности. В свою очередь, крупным устойчивым девелоперам придется либо готовиться к уменьшению прибыли, либо менять схему привлечения инвестиций.
Формула устойчивости от «КамаСтройИнвеста»
— Если использовать лишь свои средства, то развитие компании остановится, — сказал генеральный директор «КамаСтройИнвеста» Делюс Сиразетдинов. — Соотношение «30% собственных средств, 70% заемных» дает одновременно устойчивость и перспективы для развития бизнеса.
Сиразетдинов сделал акцент на том, что рынок покинут не столько небольшие, сколько некомпетентные игроки, ведь на рынке инвестиций есть множество продуктов для привлечения средств в строительство жилья. Помимо проектного банковского финансирования это могут быть крупные институциональные инвесторы. Они готовы вкладывать деньги в строительный бизнес компаний, у которых прозрачная финансовая политика и организационная структура.
— Например, один из крупнейших европейских инвестфондов выбрал нашу компанию в качестве партнера. Мы рассматриваем и другие альтернативные источники финансирования, в том числе частные, через паевые инвестфонды. Сейчас это особенно актуально для небольших частных инвесторов, поскольку доходность банковских депозитов снижается. Кроме того, мы ведем переговоры по товарному кредитованию.
Потребительские ожидания и потребительский терроризм
Эксперты отметили, что покупатель сейчас грамотен и избалован и не делает выбор, пока не обойдет десяток банков и застройщиков в поисках лучшего предложения. Кроме того, все чаще застройщики сталкиваются с потребительским терроризмом.
— Некоторые покупатели специально всячески оттягивают приемку квартиры, ссылаясь на командировку, или не принимают по качеству, придумывая проблемы, которых нет, чтобы потом заработать на неустойке. Хотя мы, застройщики, передаем им квартиру в срок, — посетовала Ольга Волчкова.
Рустам Маннанов сообщил, что Минстрой РТ уже работает в этом направлении, обратившись в Москву с законодательной инициативой.
Руслан Садреев, вице-президент Гильдии риелторов РТ, озвучил настроения среди покупателей. В основном отношение к грядущим изменениям у потребителей негативное — люди понимают, что в результате реформ не только закроется возможность заработать на переуступке, но и вырастут цены на новостройки. Поэтому граждане торопятся с покупкой, зная, что потом будет дороже.
— Сейчас на рынке уникальная ситуация — за 3,5 миллиона рублей можно найти и одно-, и двух- и трехкомнатную квартиру. «Однушку» — в историческом или туристическом центре — в районе Сибгата Хакима и Чистопольской. «Трешку» — в пригороде: Залесный, Усады. При этом средняя стоимость квадратного метра сданного стандартного жилья в Казани — 75—80 тыс. руб., а на аналогичную строящуюся квартиру — 65 тыс./кв. метр. Этот разброс — и есть тот кусок пирога, который потеряет дольщик, оплачивая себе безопасность, — считает Садреев.
В заключение спикеры сошлись во мнении, что вероятное повышение цен нивелирует ипотека и в среднесрочной перспективе рынок только выиграет.
— Помните, в свое время люди брали ипотеку под 15—18% годовых? Сейчас можно найти ставку 7,6% — это вдвое меньше. Надеемся, что ипотека продолжит снижаться и рынок придет к равновесию — отметил Делюс Сиразетдинов.
— Главный плюс нового закона в том, что не будет обманутых дольщиков и люди не будут платить за квартиры, где не живут, ведь многие в свое время инвестировали в проблемные объекты, — заключил Садреев.