Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки
Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества
С весны рынок офисной недвижимости существенно не изменился, не считая того факта, что арендные ставки несколько снизились. Среди причин исследователи называют не только летний сезон, традиционно отмеченный снижением деловой активности, но и ЧМ по футболу, мол, вся активность была сосредоточена на нем, тут не до новых офисных площадей. Опрошенные эксперты «Реального времени» в свою очередь согласны не со всеми выводами.
Строят по-прежнему мало
За полгода с последнего обзора офисной недвижимости Казани глобальных изменений на рынке не произошло. По данным исследования UD Group, общее предложение офисной недвижимости сейчас составляет 633 тысячи квадратных метров против 461 тысячи в феврале. Впрочем, исследователи подчеркивают, что в первом исследовании учитывалась только недвижимость классов А и В, в последнем анализе рынка учтены все объекты.
Арендная ставка в городе несколько снизилась. Теперь в классе А она составляет 1 146 рублей за квадратный метр, снижение составило 81 рубль. В классе В стоимость квадратного метра доходит до 664 рублей, снижение цены составило 36 рублей. Исследователи снова подчеркивают, что в Казани мало что изменилось со строительством новых объектов, их по-прежнему возводят в недостаточных объемах. Поэтому почти не меняется и внутренняя структура предложения.
— До 2000 года построен 21% объектов, 53% — до 2013, только 26% приходится на новые объекты, построенные уже после 2013 года, — отмечается в исследовании.
Из-за долгой эксплуатации качественные объекты продолжают убывать из предложения. Например, в классе А только два объекта используют меньше двух лет: офисный центр «Капитал» и вторую башню «Корстона». Распределение офисных площадей по районам не изменилось: меньше всего их в Авиастроительном и Кировском районах — 1% и 3% соответственно, больше всего в Вахитовском и Советском — 45% и 26%.
Качественных площадей не хватает по всему городу. Так, перевес в классе В существенный — в 74%. На класс С приходится 15%, а на недостающий класс А — всего 10%. Исследователи отмечают, что ll квартал 2018 года запоминается ростом свободных площадей в классах А и В на 2%. В классе С наоборот отмечается снижение на 15%.
Аренда стала дешевле
Исследователи отмечают, что во ll квартале снизилась арендная ставка, на что у специалистов нашлись две причины — летний сезон и ЧМ по футболу. Спрос на офисные площади остался практически на уровне начала 2018 года, динамика в сторону увеличения оказалась совсем небольшой — 0,1%.
— Рост спроса на офисные площади ожидаем после завершения проведения ЧМ и возвращения бизнеса с летних каникул. Спрос по профилю компаний остается практически равномерным, наиболее активными арендаторами являются компании сферы потребительских услуг, дистрибьюторы и компании IT-сферы. Востребованными для Казани остаются площади небольших форматов от 20 до 40 квадратных метров, — сообщается в исследовании.
По прогнозам существующая ситуация может привести к тому, что со временем арендные ставки увеличатся. Составители исследования считают, что в 2018 году рост составит от 5 до 10%. В 2019—2020 годах ставки аренды на офисы в востребованных районах могут увеличиться уже на 15—20%.
Не все эксперты соглашаются с приведенными в исследовании тезисами.
— По низкой динамике ввода новых центров могу сказать, что строятся новые объекты — бизнес-центр Urban, бизнес-парк UD Group на Хади Такташа. Кроме того, появился новый собственник долгостроя на Московской, напротив ЦУМа, есть средства для ввода и запуска объекта. Поэтому в ближайшей перспективе появятся новые офисные площади. Из-за ЧМ по футболу ничего особенного не произошло. По-прежнему сохраняется дефицит качественных площадей класса А, но в любом случае сейчас не кризис 2008 года. Что касается повышения арендных ставок, то для этого не вижу предпосылок, — рассуждает генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
Ограничения ЧМ могли затронуть часть офисной недвижимости
Несмотря на приведенные в исследовании данные о снижении арендных ставок, участники рынка с таким тезисом не соглашаются.
— Мы не заметили снижения арендных ставок, спрос наоборот оживился, многие как раз перед началом рабочего сезона ищут себе комфортное место и где-то даже расширяются, снимают целые здания, берут блоками по два этажа. Есть и более мелкие заявки, скорее всего, кто-то открывает новые дела, возможно, филиалы и представительства компаний. Так что в этой части можно сказать, что ЧМ по футболу сказался положительно, привлек дополнительный интерес к офисной недвижимости. Что касается низкой динамики ввода новых объектов, то могу сказать, что во время ЧМ не было никаких шевелений. У многих были поданы документы на получение актов ввода объектов в эксплуатацию, но все действия были приостановлены на время игр. Сейчас же все размораживается. У нас как минимум два объекта сейчас будут вводиться в эксплуатацию. А прогноз по повышению арендных ставок подтверждаю. У арендаторов, действительно, спрос на качественное обслуживание, за сервис под ключ они готовы даже доплачивать. Верю, что арендные ставки вырастут на 10—15%. В целом все зависит от сегментов. Площадей по 10—20 квадратных метров достаточно, а по 300 метров и больше — мало, и здесь арендаторы как раз очень щепетильны в выборе, — ответил генеральный директор компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров.
В чем представители отрасли уверенно сходятся, так это в том, что Казани, действительно, не хватает качественных офисных площадей.
— Да, сейчас в Казани найти качественный офис более 500 квадратных метров в аналогичном бизнес-центре проблематично. В течение года было несколько заявок на крупные офисы. Насколько нам известно, часть заявок (кроме самых крупных, более чем на 2000 квадратных метров) закрыта предложениями в стрит-ретейле, новыми ТЦ районного масштаба. Учитывая тенденцию к появлению новых компаний и росту местных, явному дефициту больших площадей в БЦ, рост ставок аренды в престижных локациях Вахитовского и Ново-Савиновского районов может существенно опережать инфляцию.
Основная же часть объектов будет индексировать ставки на уровне инфляции, — рассказывает директор департамента бизнес-центров и стрит-ретейла UD Group Мугад Салихов.
При этом он не исключает, что определенное влияние на рынок офисной недвижимости мог оказать ЧМ.
— Возможно ограничения ЧМ коснулись части стрит-ретейла, но он же и подстегнул продажи в других локациях. Учитывая, что ЧМ по футболу совпал с периодом сезонного спада деловой активности, можно предположить, что часть компаний отложила ожидаемые перемещения и расширения офисов, что могло негативно повлиять на индексацию ставок аренды. Думаю, хоть и столь масштабное событие прошло в Казани, но на рынке коммерческой недвижимости в целом оно сильно не отразилось. Возможен, конечно, положительный отложенный эффект — могут прийти к нам крупные международные компании, ранее не форсировавшие открытие офиса в Казани, — считает Салихов.
Эксперты, комментировавшие прошлое исследование, среди причин недостаточного ввода новых объектов, называли низкую экономику подобных объектов недвижимости.
— Такая ситуация была обусловлена высокой стоимостью заемных денег в период 2014—2016 годов. В 2017 году ставки по кредитам снизились, и экономика проектов становится интересной для потенциальных инвесторов. В Казани вводятся новые объекты, но последние построенные и планируемые в ближайшее время к открытию не повлияют на ситуацию на рынке коммерческой недвижимости — компании строили офисы «для себя».
На стадии проектирования находится несколько объектов класса А, — объяснил Мугад Салихов.