Офисы Казани: девелоперы выжидают, бизнесу нужны малые площади и класс А
В Казани мало вводят новых офисных центров, при этом со стороны компаний сохраняется очень высокий спрос на качественные площади.
Исследователи рынка офисной недвижимости пришли к выводу, что само предложение на рынке почти никак не меняется, новых объектов вводится крайне мало. Хотя качественные офисы классов А и В+ по-прежнему привлекают очень большое внимание. Эксперты даже видят возможности для роста ставок аренды в этих классах. «Реальное время» разбиралось, почему в Казани недостаточно строят, при том что на офисную недвижимость существует повышенный спрос.
Низкие темпы ввода
Девелоперы коммерческой недвижимости замерли и находятся в позиции ожидания, темпы сдачи объектов остаются низкими. По данным исследования UD Group, в 2016 году появился только один новый объект — вторая очередь бизнес-центра «Татария» на 5,5 тысячи квадратных метров, в 2017 году появился объект на Ямашева напротив ТРЦ «Парк Хаус». В 2018 году на этапе строительства и ввода еще два объекта — на Гаврилова и Ершова. Структура существующего предложения почти не меняется из-за отсутствия нового ввода. Возможно, картину изменит появление новых площадей в Вахитовском районе — бизнес-центра Urban и бизнес-парка от UD Group. Хотя этот район и так лидирует по количеству офисных площадей — 52%, на втором месте Советский район — 26%. Меньше всего офисной недвижимости в Кировском районе — 1% от общего объема недвижимости.
При этом высококачественные площади классов А и В+ все также сильно привлекают арендаторов, что говорит о недостатке предложений. На данный момент они остаются неизменными: А класс — 16%; В класс — 76%; С класс — 8%.
Генеральный директор ООО «Девелоперская компания «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров соглашается с тезисом, что на качественные предложения офисной недвижимости в Казани сохраняется устойчивый спрос.
— Мы постоянно фиксируем подобного рода заявки со стороны арендаторов. Данной категории арендаторов уже недостаточно наличие просто площадей, им важен сервис «под ключ», который могут дать только профессиональные управляющие компании, привлекаемые собственниками подобных объектов. В данный сервис входят и вопросы безопасности, вопросы клининга, наличие залов для переговоров и многое другое.
Кроме того, мы наблюдаем устойчивую тенденцию редевелопмента коммерческой недвижимости, в отдельных случаях повышение классности бизнес-центров посредством проводимых строительных и сервисных мероприятий. Ярким примером является недавно открывшийся после реконструкции бизнес-центр на улице Парижской Коммуны, 26, а также бывшее главное здание Петрушкиного Двора (Адмиралтейская, 3, к.1), на которых мы сейчас активно работаем, — считает Юрий Чикиров.
При этом он не считает, что с Кировским районом все потеряно. По его мнению, район обладает хорошими логистическими качествами относительно центра города, что вместе с парковками дает очень интересные предложения в офисной недвижимости.
А у недостаточных объемов строительства в целом есть свои причины — низкая экономика подобных объектов. Сроки окупаемости очень сильно зависят от выбранной концепции в рамках предпроектного исследования.
— По нашим данным, сроки окупаемости большинства проектов выходят за пределы 10 лет, которые, помимо самого строительства, очень сильно зависят от разрешительных процедур и их скорости согласования. Поэтому вкладываться в подобные проекты могут только компании-инвесторы с достаточным собственным капиталом. Также ограниченный набор земельных участков для подобных объектов, следование «моде» на местоположение в глазах потенциальных арендаторов будущих бизнес-центров также увеличивают риски инвестиционных проектов, — отмечает эксперт.
Спрос на уровне прошлого года
Исследование UD Group показывает, что спрос на офисную недвижимость остается на уровне прошлого года. При этом крупные компании стали проявлять гораздо больше интереса, у многих заканчивается срок аренды во втором полугодии 2018 года, поэтому уже начинаются заблаговременные поиски подходящих вариантов. Наиболее активные арендаторы из сферы профессиональных услуг, на которых приходится 17% от общего объема спроса, на втором месте — дистрибьюторы с 15%. Наиболее востребованы площади небольших форматов от 20 до 40 квадратных метров и блок-офис в этих же пределах.
Важно, что коммерческие условия договоров аренды изменились и стали лояльными для арендаторов.
— Вакантные площади в бизнес-центрах класса А держатся на уровне 3 процентов, класса В, В+ на уровне 8 процентов. Индексация в качественных бизнес-центрах Казани составила в среднем от 4 процентов и выше. Арендодатели становятся более профессиональными, предлагают арендатору дополнительные услуги, сервисы в рамках того же договора. Говорить, что финансовые условия для арендаторов стали гораздо лояльнее, пока не приходится, — считает директор департамента бизнес-центров и стрит-ретейла UD Group Мугад Салихов.
Заместитель директора аналитического департамента компании «Альпари» Наталья Мильчакова считает, что дефицит высококачественных офисов — понятие относительное.
— Исследования рынка недвижимости по России показывают, что в ряде городов предложение высококачественных офисных площадей превышает спрос. На начало 2018 года доля свободных офисных площадей в Москве достигала 11 процентов, в Санкт-Петербурге 10 процентов, в среднем по городам-миллионникам — 8 процентов (кроме Москвы и Санкт-Петербурга). В Казани доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах классов «А», «В», и «В+» не превышала в совокупности 2 процентов. То есть о дефиците можно говорить только в сравнении со среднероссийскими показателями, — рассуждает Наталья Мильчакова.
До равновесия еще далеко
Составители исследования считают, что 2018 год начался на позитивной ноте, но до окончательного восстановления равновесия еще далеко, учитывая глубину проседания рынка и количество времени, необходимого на то, чтобы восстановиться. Средние ставки на рынке установились в соответствии с дефицитом предложения в качественном сегменте.
— Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 227 руб./кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса В — 699 руб./кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса С — 608 руб./кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, — приводят данные составители отчета.
Генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров соглашается, что новые проекты на рынке офисной недвижимости востребованы. Загрузка существующих составляет порядка 90%, при этом такие площадки, как «Сувар-Плаза» или «Корстон», уже несколько устарели.
— Это уже «подуставшие» площади, мир не стоит на месте, появляются новые технологии, инженерные решения, которые можно встретить уже только на новых площадках. Они всегда будут востребованы финансовыми, страховыми компаниями, — признает Мурат Ахмеров.