«Есть спекулятивное необоснованное завышение цен»: новые правила «долевки» переполошили рынок жилья
Строительные компании должны справиться с новыми требованиями, которые вступили в силу 1 июля
Рынок взволнован нововведениями, которые совсем недавно начали действовать в отношении застройщиков. Уполномоченные банки смогут давать деньги только под определенные строительные проекты, и то только после того, как застройщика тщательно проверят — действительно ли он сможет выполнить свои обязательства. Как новшества изменят жизнь девелоперов, будут ли падать ипотечные ставки и когда ждать роста цен на новостройки, обсудили участники круглого стола с участием Минстроя РТ. Подробнее — в материале «Реального времени».
Проектное строительство
С 1 июля строительные компании могут получить кредит только под конкретные проекты. Заработала новая схема продажи жилья — без денег дольщиков: только через банковское сопровождение или счета эскроу. Застройщик обязан открыть спецсчет на каждую отдельную новостройку и вести расчеты в одном и том же уполномоченном банке. Дольщик платит не напрямую застройщику, как раньше по ДДУ, а в банк на эскроу-счет (одна из разновидностей спецсчета). Девелопер сможет получить эти деньги не раньше, чем достроит дом. Поэтому компании придется возводить жилье на свои средства или брать кредит.
Таким образом, государство собирается постепенно вытеснить с рынка долевое строительство, чтобы не плодить новых обманутых дольщиков — год с эскроу-счетами можно работать добровольно, а потом они станут обязательными. То есть все риски с дольщиков переложат на банки, но в конечном счете за повышенную надежность заплатит все тот же покупатель квартиры.
— Население взволновано нововведениями, которые появились. Зная, что жилье может подорожать, на покупку идут более осознанно. Они могли бы подождать, но может быть подорожание, поэтому совершают покупку. Некоторые застройщики пытаются на этой волне подняться. Есть спекулятивное необоснованное завышение цен, которое без внимания не останется. Никаких предпосылок для завышения нет, — заявил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев. Участники пресс-конференции не раз подчеркнули последний тезис. Директор «Ак Барс Недвижимости» Елена Стрюкова подтвердила, что изменения в законодательстве и повышение стоимости никак не связаны, «сравнение некорректно». По ее словам, от изменений, вступивших в силу, можно ждать только отложенного эффекта и не раньше конца 2018 года.
У самого строительного сообщества, включая банки и застройщиков, уже появилось множество вопросов по работе нововведений, которые Минстрой РТ отправил федералам.
При этом если застройщик до 1 июля 2019 года успеет оформить разрешение на строительство, то запрет на привлечение денег по договору долевого участия его касаться не будет. У компаний как раз есть время, чтобы приспособиться к новым условиям. Одно из них — на счету банка должно быть не менее 10% стоимости строящегося объекта, чтобы подтвердить свою финансовую самодостаточность. По словам Гимаева, банки тоже очень серьезно подходят к вопросу, уже определились 55 организаций, которые могут открывать и вести специальные счета эскроу, на которые от будущих жильцов и будут поступать деньги для возведения домов. Среди отобранных банков — только один татарстанский.
— Правила для застройщиков ужесточаются. Для Татарстана этот вопрос актуален. Но больше долевые объекты встречаются в Московской и Самарской областях, Краснодарском крае. У нас 4 185 ДДУ по 27 объектам, до конца 2020 года мы планируем завершить по ним работу, в том числе и через механизм предоставления участков новым застройщиков без аукциона при условии, что они или достроят проблемный объект или выделят жилье в новом, планируемом комплексе. Есть также Фонд поддержки дольщиков, который решает эти вопросы. Подобной структуры нет ни в одном субъекте страны, — сказал Гимаев. Он сообщил, что фонду уже выделили 15 земельных участков в Казани, Набережных Челнах, Зеленодольске, Высокой Горе.
Такие правила игры
Список банков, которые смогут открывать специальные счета, продолжает формироваться. Руководитель операционного офиса «Казанский» филиала банка «Уралсиб» Регина Гайнуллина подтвердила, что, например, их финансовой организации еще нет в окончательном списке, но совсем скоро ее в него включат. Такая возможность реальная в основном только для крупных федеральных игроков.
— Мы не попали в число уполномоченных, но это и к счастью, есть много вопросов, как это будет работать. С застройщиками мы работаем давно, от появления нововведений мы никак не зависим, на нашей работе это никак не скажется. Мы можем работать напрямую с застройщиками, — считает заместитель председателя правления «Татсоцбанк» Дмитрий Кузнецов.
С точки зрения застройщика Елена Стрюкова заметила только, что на данный момент такие правила игры, к которым нужно готовиться.
— Это далеко не первый раз, когда условия работы для застройщиков меняются. Негативных вещей не вижу, — рассуждает Стрюкова.
К появлению специальных счетов нужно привыкать, при этом хронологию обстоятельств, из-за которых на рынке сложилась такая ситуация, легко проследить.
— В 90-е, нулевые годы банки вообще не финансировали строительство жилья, поэтому пришлось приходить к ДДУ, когда деньги несли сами дольщики, а там уж кто из застройщиков как этим распорядится. Было страхование строительства, но страховщики ушли от ответственности. Выплаты по всей стране составили 80 млн рублей, в то время как ущерб превышает эту сумму в сотни раз, — пояснил Гимаев.
Укрупнение рынка
Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ уверен, что все идет к укрупнению рынка.
— Когда-то это должно было произойти. Ничего плохого в этом не видим. Те, кто может начать экономить на качестве, чтобы остаться на рынке, уйдут с рынка. Жилищное строительство — это один из драйверов экономики, который напрямую зависит и от роста доходов населения. К 2020—2021 году должны решить проблему обманутых дольщиков, — считает Гимаев.
Покупатели, которые сейчас решились приобрести недвижимость, отличаются избирательностью.
— Если до этого обращали внимание только на цену и место, то сейчас больше факторов. Сказывается, что сейчас на рынок выходит поколение 90-х, которое покупает недвижимость, и у них, в отличие от предыдущих поколений, есть выбор где жить — в старенькой бабушкиной «хрущевке» или в новом отдельном жилье. При этом я не понимаю, почему представители банков не смотрят на пенсионеров, чтобы предоставлять им специальные условия для получения нового жилья, особенно учитывая возможные изменения пенсионной реформы. Часто бывает, что когда из их квартиры уезжают дети, то оставшееся жилье оказывается слишком большим и дорогим для проживания даже из-за квартплаты. Небольшие квартиры были бы хорошим предложением для них, — рассуждает Стрюкова.
Стандарты жилья
Сейчас на одного жителя Татарстана приходятся 26,3 кв. метра жилья, но это среднее значение по республике, подчеркнул Гимаев. В США значение доходит до 35, а в Европе — до 40 «квадратов». Поэтому новые правила должны как минимум не затормозить скорость строительства и оставить жилье доступным. По поводу существующих ипотечных ставок мнения представителей банков разошлись.
— Сейчас самые хорошие ставки, снижения не будет, если, конечно, не будет понижения ключевой ставки, — высказался заместитель председателя правления «Татсоцбанка» Дмитрий Кузнецов.
Представитель «Уралсиба» в свою очередь заметила, что с февраля ставки снижаются, и не исключено, что падение может продолжиться.
— Увеличился рост рефинансирования старых кредитов. Те кредиты, которые были получены в прежние годы, — это потенциал для роста рефинансирования. Когда появляется разница в 1,5%, появляется экономический смысл рефинансирования. Если говорить об инвестиционном приобретении жилья, все зависит не только от рынка ипотечных ставок. Низкая ставка не является каким-то индикатором, который влияет на спрос. Грандиозного увеличения продаж у застройщика от того, что мы снизили ставки, не произойдет, — спрогнозировала последствия возможного снижения ипотечных ставок Регина Гайнуллина.