Точки роста для рынка недвижимости Татарстана

16 апреля в рамках состоявшегося Федерального саммита по недвижимости в республике Татарстан эксперты девелоперского сообщества рассмотрели градостроительные ориентиры в реалиях нового рынка, важные аспекты проектного финансирования, тенденции развития жилищного строительства и перспективные направления торговой, офисной и складской недвижимости.

Градостроительную политику региона, а также точки взаимных интересов власти и бизнеса рассмотрел в своем выступлении Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG Инвестиционная группа компаний. «В 2007 году произошло расширение территории города, были присоединены территории Высокогорского, Лаишевского и других районов общей площадью 8 тыс. гектаров. Строительство имело стихийный и бессистемный характер, застраивались и расширялись территории поселков. Уплотнившаяся застройка в частности и развитие районов в целом повлекло несоответствие действующему генплану города. Происходит понимание, что на такие большие территории нецелесообразно разрабатывать генплан, который будет являться устаревшим уже на стадии утверждения. В этом заключается главный парадокс, — подчеркнул спикер, — такие комплексные документы должны задавать общие векторы развития, на которые будут опираться следующие детальные проекты. Это существенно сократит сроки и повысит эффективность градостроительной работы». Вместе с тем еще один вопрос, требующий детальной проработки, по мнению Рината Аисова, — государственно-частное партнерство, в рамках которого происходит разумное распределение обязательств: «Данные соглашения должны быть заключены на принципах взаимовыгодного сотрудничества, так как «город» получает новую спроектированную среду, соответствующую требованиям времени, и налоговые отчисления. Инвесторы, в свою очередь, не должны быть перегружены обязательствами, их надо стимулировать». Завершая свое выступление, эксперт представил проекты, реализуемые в настоящее время, они носят в основном локальный характер и характеризуются присоединением к уже существующей застройке.

Переходя к теме проектного финансирования, Антон Каменев, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк, остановился на важнейшей проблематике: «В отличие от банковского сектора, финансовые службы девелоперов не готовы к работе по новым правилам. Именно поэтому Сбербанк в сотрудничестве с Минстроем запускает «школу», где финансистам на конкретных примерах будет разъясняться весь процесс ПФ, вплоть до заполнения форм и документов. Для внедрения данного проекта необходимо получить обратную связь от конечных бенефициаров». Стоит отметить, что история развития сделок с эскроу берет свое начало в апреле 2018, когда Сбербанк и ГК «Брусника» заключили первую сделку в России. «На сегодняшний день, в продуктовом ряду Сбербанка, мы предлагаем «кредит под будущую прибыль». Так как застройщики не могут пользоваться прибылью до завершения проекта, а в таких условиях невозможно работать ни с земельным банком, ни с проектной документацией, мы готовы предоставлять кредит на земельный банк под будущую прибыль. Этот продукт позволит облегчить жизнь застройщикам», — заверил эксперт. Подводя итоги, Антон Каменев обозначил самые важные аспекты в схеме проектного финансирования: «Оценка достаточности источников для финансирования проекта не зависит от суммы средств на счетах эскроу; средства на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию принадлежат участникам долевого строительства и не могут быть залогом по кредиту застройщика; банк фондирует ресурсы на весь срок кредитования 3—5 лет и несет процентный риск, срок строительства составляет порядка двух лет, срок депонирования средств на счетах эскроу будет не более срока строительства; банк при расторжении договора долевого участия или истечении срока условного депонирования обязан вернуть средства дольщикам».

В продолжение предыдущего выступления Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», объяснил коллегам, как с помощью эффективного маркетинга добиться самой низкой ставки в рамках проектного финансирования: «На первый взгляд, ответ кажется простым — продавать быстрее, чем строить. Однако при данном решении есть несколько аспектов, которые должен учесть девелопер. Первое — работать с риелторскими агентствами — их необходимо учить продавать тот или иной ЖК, этот процесс может занимать от 4 месяцев до года. Второе — работать с жителями близлежащих районов — собрать активных жителей, сделать агентом одного из них, создать лендинг с голосованием. В-третьих, работать с собственным отделом продаж — правильно презентовать проект, чтобы они могли его хорошо продать, отдел должен знать концепт не меньше чем за год до старта продаж. Четвертое — создать и наполнить аккаунты в социальных сетях, запустить таргетированную рекламу. В-пятых — продавать «правильный» проект (дворы, внешний облик, окружающая среда, входные группы, спортивный кластер и многое другое)».

Альберт Зубаиров, руководитель управления по работе с клиентами «ТехноКад», познакомил участников с новыми возможностями электронной регистрации недвижимости, которая позволяет экономить время и переводит бизнес на «безбумажное» сотрудничество с Росреестром: «Функционал «ТехноКад-Экспресс» включает получение электронных подписей (ЭП) для клиентов — физических и юридических лиц; подготовку заявлений и их подписание, загрузку и проверку уже подписанных образов документов и визуализацию ЭП; отправку заявлений и пакета документов во все территориальные органы Росреестра и на все виды объектов недвижимости; получение номеров заявлений в Росреестре, кодов платежей и оплату государственной пошлины; получение и визуализацию ответных документов (выписка из ЕГРН, отметка о регистрации договора), запрос сведений ЕГРН и ФГИС ЕГРН». Исходя из доклада спикера, можно сделать вывод, что все эти инструменты делают сделку комфортнее и тем самым позволяют клиенту быстрее на нее решиться.

Освещая перспективы жилищного сектора в регионе, Илья Володько, генеральный директор MACON, привел краткую аналитику: «Казань относится к списку городов с высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья. Объем предложения на первичном рынке города впервые возрос после четырехлетнего спада — 1,1 млн. кв. м. Средняя площадь квартир на рынке стабильно снижается (на 4,7 кв. м за последние два года), а доля наиболее компактных предложений растет. Количество сделок восстанавливается, однако, все еще остается ниже докризисных значений — 11,9 ед. за год. Динамика прироста средневзвешенного уровня цен остается достаточно высокой — 77,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост средних цен характерен для всех классов жилья, и сегодня стоимость жилья в Казани — предел потребительских возможностей, дальнейший рост невозможен». Говоря о перспективах рынка жилья, эксперт прогнозировал: «Объемы показателей спроса поднимутся до докризисных значений. Строительная активность в 2019 году снизится, но затем повысится по мере адаптации рынка к новым внешним условиям. Существенно замедлятся темпы прироста цен до значения 2—3% в год».

Продолжая обсуждение рынка жилой недвижимости, Делюс Сиразетдинов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест», поднял вопросы: как адаптировать спрос покупателей к прогнозируемому росту цен и как достичь разумного компромисса в вопросе ценообразования. «Аналитики предсказывают рост цен, но потребительская способность населения не растет. Поэтому, застройщики вынуждены сдерживать рост цен и сокращать разрыв между желаниями и реальными возможностями клиента. К основным методам следует отнести: стандартные финансовые инструменты (ипотека, рассрочка, трейд-ин); «справедливое» ценообразование (наблюдается высокая потребность в качественном жилье, клиент готов платить за «ценность», а не только за квадратные метры); адаптацию продукта к потребностям и возможностям клиента, например, оптимальное использование жилой площади, кладовые помещения на лестничной клетке и в подвале дома, кухни-гостиные и др.».

Переходя к сектору коммерческой недвижимости Татарстана, Юрий Чикиров, генеральный директор «АСК Недвижимость», подчеркнул, что «любой объект может быть привлекательным, важно понимать его «точки роста» или так называемые источники доходности». К ним спикер отнес разные параметры — от цены приобретения до концепции: «Покупка с торгов, ограничение доступа и фильтры на входе по стартовым суммам, времени экспозиции; возможность лотирования и мелкой нарезки напрямую влияет на ширину рыночного спроса (чем меньше площадь, тем больше потенциальных арендаторов); простой редевелопмент (фасадные доработки, второй свет, парковки); работа с профессиональными консультантами-практиками; создание концепции объекта и выбор правильного окружения».

Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт отметил любопытную закономерность, что в каждом бизнесе существует одно ограничение, найдя которое можно управлять всей системой. К примеру, отсутствие автоматизации на объектах. «При проведении аудита мы смогли сделать следующие выводы: без автоматизации вся информация разбросана по разным файлам, папкам, заявки теряются и зависают, арендаторы звонят и приходят в офис УК, качество работы исполнителя по каждой заявке сложно проконтролировать, при подписании актов клиенты требуют снижения сумм и жалуются на работу служб эксплуатирующей компании, и, что немаловажно, сотрудники от 2 до 4 часов в день заняты бумажной работой, приемом звонков от арендаторов и поиском потерянных заявок и бумаг», — заметил Денис Иванов. Именно по этим причинам, автоматизация управления так актуальна на сегодняшний день.

В составе спикеров деловой программы саммита также выступили: Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан; Павел Кострикин, генеральный директор застройщика городского коттеджного поселка «Примавера» в Приволжском районе; Лилия Мухаметова, руководитель коммерческого отдела ООО «УК Проект-сити»; Анна Перминова, заместитель генерального директора по развитию в ООО УК Столица; Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»; Айрат Гиззатуллин, генеральный директор технополиса «Химград», член правления АИП России; Анна Ложкина, руководитель проекта URBAN Business Center D-group.

Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в республике Татарстан состоялся при поддержке учебного центра Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия — PROEstate Events.

Эксперт саммита — ООО «ТехноКад». Партнеры саммита — ООО «ОДИН» и консалтинговое агентство «Этажи-Консалтинг».

Партнерский материал