«Московские застройщики рассматривают наш рынок, федеральные монстры задавят местных игроков»

Количество сделок с ипотекой увеличилось на 20%

Рынок жилья в Татарстане оживает, в этом году количество сделок с ипотекой увеличилось на 20%. По оценке директора агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, более половины квартир в первом квартале этого года (58%) приобреталось в ипотеку, в прошлом году этот показатель был на уровне 32%. Так же Гизатова отмечает рост продаж первичного жилья.

— Сыграли роль снижение ключевой ставки, доступность ипотеки и потребность в улучшении жилищных условий. 70% казанцев нуждаются в улучшении жилищных условий. Мы проводили исследование — в каждой квартире прописаны по три человека в среднем, в том числе в однокомнатных. Плюс каждый год, по неофициальным данным, порядка 60 тысяч человек переезжают в Казань, — говорит Максим Борисов, заместитель директора риелторской компании «Этажи».

Гизатова добавила, что многие в связи с недоверием к банкам и из-за колебания курса валют начали рассматривать покупку недвижимости как инвестицию. «На мой взгляд, валюта — это лучшее размещение денег, но для рядового потребителя более понятно инвестирование в квадратные метры».

Анастасия Гизатова: «На мой взгляд, валюта — это лучшее размещение денег, но для рядового потребителя более понятно инвестирование в квадратные метры»

— Отмечаем прирост инвесторов-родителей, которые приобретают квартиры для своих детей. Сейчас материнский капитал — 500 тысяч, а однокомнатная хрущевка стоит 2 млн рублей. Они вносят 500 тысяч в качестве первоначального взноса, на остальную часть берется ипотека. Сумма от сдачи в аренду этой квартиры практически перекрывает ипотечный платеж, они дохода не получают, но к совершеннолетию ребенок уже имеет квартиру. Таких сделок около 30% в нашем портфеле, — говорит Гизатова.

Снижение ставок приведет увеличению спроса, а значит, к росту стоимости квадратного метра

Представители банков оживление на рынке жилья также объясняют снижением ключевой ставки и, соответственно, ставок по ипотеке. Сейчас они составляют 9—10%. Начальник операционного офиса «Казанский» Уральского банка реконструкции и развития ожидает в 2018 году снижения ключевой ставки еще на 1%.

— Мы отмечаем, что застройщики идут на программы субсидирования процентных ставок, что стимулирует продажи. И есть потребность в жилье, люди хотят расширяться, — говорит Ринат Манабаев, региональный менеджер по работе с партнерами АО «Райффайзенбанк» в РТ.

— Если раньше ипотека считалась кабалой, то сейчас у населения таких опасений нет. Может быть, люди стали увереннее в своих силах. Мы отмечаем прирост вторичной ипотеки, то есть клиенты берут ипотеку на 15 лет, гасят за 7, а потом приходят снова, — говорит Леонид Захаров, начальник управления по взаимодействию с партнерами и ипотечному кредитованию отделения «Банк Татарстан» Сбербанка России.

Леонид Захаров: «Если раньше ипотека считалась кабалой, то сейчас у населения таких опасений нет. Может быть, люди стали увереннее в своих силах»

По словам Захарова, при снижении ключевой ставки Центробанка снизится и ставка по ипотеке, однако снижение ставок приведет к увеличению спроса, а значит, к росту стоимости квадратного метра. Так что потребитель ничего не выиграет. С этой позицией согласился и замдиректора ООО «Ак таш-Инвест» Радик Закирин.

— С точки зрения потребителя могу сказать, что кроме ипотечной ставки по другим банковским продуктам — автокредитам, потребительские ставки не снижаются. Потребитель не чувствует изменений ключевой ставки, — говорит Закирин.

По словам представителей банков, набирает популярность рефинансирование ипотечных кредитов — клиенты ищут лучшие условия. Вполне реально снизить ставку на 5 пунктов.

«Федеральные монстры задавят местных игроков»

Изменений на рынке жилья участники бранча «Реального времени» ожидают в связи с вступлением в силу №214-ФЗ «О долевом строительстве». Плюс этого закона, на взгляд представителя «Этажей», в том, что требования к застройщикам ужесточатся и «обманутые дольщики исчезнут как класс». С другой стороны, уйдут мелкие, но добросовестные застройщики.

— В Татарстане сейчас 52 застройщика, через 3—4 года останутся порядка 10, — говорит Максим Борисов.

Максим Борисов: «Мы проводили исследование — в каждой квартире прописаны по три человека в среднем, в том числе в однокомнатных. Плюс каждый год, по неофициальным данным, порядка 60 тысяч человек переезжают в Казань»

Анастасия Гизатова считает, что в Татарстан придут новые игроки: «Московские застройщики рассматривают наш рынок, федеральные монстры задавят местных игроков. Они зададут моду на удешевление и пойдут штамповать дома — это будет надежно, стабильно, но однообразно».

Изменения в законодательстве приведут к существенному подорожанию недвижимости, считают эксперты, но, по словам Борисова, произойдет это не раньше чем через 3 года.

«Для кого-то «первичка» станет недосягаемой», — говорит Екатерина Макеева, руководитель продаж партнерского канала «АК БАРС» Банка.

Юлия Альтергот, начальник отдела продаж ООО «ЮИТ Казань», замечает, что покупатели будут экономить на квадратных метрах.

— Будут востребованы небольшие квартиры, европланировки. У нас сейчас в среднем покупают квартиры 50 «квадратов». Приобретая небольшую квартиру, человек будет экономить на коммунальных платежах, — говорит Юлия Альтергот.

«Им все равно, где жить, у них нет понимания, где хорошо, где плохо»

По словам экспертов, если раньше большинство продаж приходилось на однокомнатные квартиры, то сейчас стараются брать «двушки» либо студии. Близость к метро дает еще 200—300 тысяч рублей к стоимости. Сейчас такой же процесс ожидается в районе улицы Сахарова — это связано с наличием торговых центров рядом, которые являются точкой притяжения, и обещанием построить там следующую ветку метро. Перспективными районами участники бранча «Реального времени» назвали Приволжский, Советский и Ново-Савиновский районы, но согласились, что где ни построй, все равно купят.

— В свое время не давали застройщикам идти на север и запад, потому что непонятно было, где пойдет ВСМ. Сейчас это определено, там активно начнут распродавать земельные участки, и застройщики пойдут в Кировский и Авиастроительный районы, — считает Максим Борисов.

По его словам, основными потребителями будут мигрирующие в Казань иногородние: «Им все равно, где жить, у них нет понимания, где хорошо, где плохо. Они и в Залесном покупают, и на Мамадышском тракте».

Эксперты считают, что даже близость к будущему мусоросжигательному заводу не спугнет покупателей недвижимости в Кировском районе.

— Это отразится на короткую перспективу, но потом все утрясется и спрос возобновится. У нас сейчас в этом направлении продажи идут, очень много иногородних там покупают, только один клиент решил взять паузу и подождать, — говорит Ринат Манабаев, региональный менеджер по работе с партнерами АО «Райффайзенбанк» в РТ.

• 

  Ренат Шакиров заместитель председателя правления ООО «Банк «Аверс»

  Прошлый год стал рекордным и по количеству, и по объему вновь выданной ипотеки. Банки предоставили 1,09 млн жилищных кредитов на общую сумму 2,02 трлн рублей. Один из главных трендов наступившего года — дальнейший рост жилищного кредитования. «Ипотечный бум» в России продолжится. По прогнозам ДОМ.РФ, в 2018 году будет выдано 1,3—1,4 млн ипотечных кредитов на сумму около 2,5—2,7 трлн рублей. Низкий уровень инфляции и прогнозируемое снижение ключевой ставки приведут к продолжению тенденции к снижению ставок по ипотеке. Сейчас мы работаем в интервале 9,5—9,75% для «рыночных» клиентов и 9—9,25% для сотрудников Группы компаний «ТАИФ». Год назад о таких ставках никто и не мечтал.

  Увеличению сделок по ипотеке также способствует и тот факт, что цены на недвижимость стабилизировались. Предложений очень много, поэтому застройщики и продавцы на вторичном рынке не могут диктовать условия и завышать цены. За первые месяцы 2018 года количество заявок увеличилось в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы связываем это с тем, что у людей появилась уверенность в завтрашнем дне. После снижения ключевой ставки мы вернулись к докризисным процентным ставкам 2012—2013 гг., более того, мы создали продуктовые предложения со ставками интереснее тех, что были 5 лет назад. Сегодня в нашем банке можно рефинансировать ранее взятые кредиты по более низкой ставке и тем самым снизить нагрузку на семейный бюджет.

  В апреле мы запустили ипотеку с государственной поддержкой на выгодных условиях. Благодаря этой программе улучшить свои жилищные условия смогут семьи, у которых родился второй или третий ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Молодые родители смогут использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, чтобы ежемесячная финансовая нагрузка на семью была ниже.