На крючке: предприниматель и район 10 лет спорят из-за наследия Чистопольского рыбзавода
Бизнесмена из моногорода штрафуют на сотни тысяч рублей за промышленное использование земли, которая… не используется в силу запрета
Сегодня в богатом водными ресурсами Татарстане возможности рыбного производства используются только на четверть, в связи с чем курирующие отрасль органы периодически заявляют о необходимости ее возрождения. Однако при этом совсем не так давно было фактически уничтожено одно из крупнейших рыбоперерабатывающих предприятий РТ — чистопольский рыбзавод. Более того, вот уже 10 лет местные чиновники всячески препятствуют владельцам ликвидированного предприятия сохранить имущество, расположенное на его территории. Опрошенные «Реальным временем» эксперты считают их действия неправомерными.
«Решения судов не исполняются, жалобы ничего не дают…»
В редакцию «Реального времени» с жалобой на действия муниципальных чиновников Чистополя обратился один из последних совладельцев чистопольского рыбзавода Игорь Гайнутдинов (владел 60% акций). Десять лет он ведет с исполкомом судебные тяжбы, безуспешно пытаясь добиться изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором было расположено предприятие. Предприниматель считает, что действия и бездействие властей противоречат новому Генплану города и нарушают закон. Решения судов, вынесенные в пользу Гайнутдинова, не исполняются, жалобы в прокуратуру и президенту Татарстана ничего не дают. Гайнутдинов, по его словам, уже планирует обратиться в Европейский суд по правам человека.
Как рассказал сам предприниматель, он в 2005 году приобрел вместе с партнерами чистопольский рыбзавод, находившийся в состоянии банкротства. Гайнутдинову и Ко удалось в короткие сроки восстановить предприятие, но уже в 2009 году они были вынуждены его закрыть. Дело в том, что исторический центр Чистополя получил статус охранной зоны памятников истории и культуры, и на промышленное производство на его территории был введен запрет.
— Новым Генпланом определены три вида разрешенного использования земли в историческом центре: под жилую застройку, рекреацию и объекты соцкультбыта. Мы решили перепрофилировать существующие на территории завода объекты недвижимости. Для этого необходимо изменить назначение земельного участка с промышленного на один из разрешенных Генпланом — под жилую застройку, — рассказывает Гайнутдинов.
Предприниматель говорит, что неоднократно обращался в исполком с просьбой перевести землю, ходил на прием к главе города Дмитрию Иванову. Более того, у него есть множество судебных решений в его пользу, но воз и ныне там.
— Чиня всевозможные препятствия по изменению назначения земли, нам не дают приобрести этот участок (сейчас земля находится в собственности муниципалитета), хотя мы имеем на это преимущественное право как владельцы расположенных на нем объектов недвижимости, — отмечает Гайнутдинов. — А покупать ее как участок промышленного назначения очень дорого.
К тому же такое использование этого участка противоречит не только генплану города, но и постановлению Кабмина РТ от 2013 года, утвердившему границы исторического центра Чистополя и запретившему на его территории хозяйственную деятельность, требующую больших строительных объемов работ и привлекающую большие потоки транспорта (с документом можно ознакомиться здесь). Кстати, этим же документом в историческом центре запрещено межевание участков площадью более 12 соток, на чем, как рассказывает Гайнутдинов, настаивает исполком.
— Сначала от нас потребовали переоформить права собственности на объекты недвижимости с предприятия на физлиц. Мы это требование выполнили (ООО «Рыбопереработка» было ликвидировано). Теперь требуют размежевать участок, хотя для изменения вида разрешенного использования земли это вовсе не обязательно, — рассказывает о своих злоключениях предприниматель.
В результате он и его партнеры вынуждены платить за эту землю арендную плату по промышленным расценкам.
— В 2016 году нас даже оштрафовали на 600 тыс. рублей за неосновательное обогащение при промышленном использовании земли, которая фактически никак не используется в силу запрета. Это полнейший абсурд, — говорит Гайнутдинов.
Последнее обращение к президенту Татарстана Рустаму Минниханову предприниматель отправил в сентябре прошлого года (есть в распоряжении «Реального времени»). А в ответ получил письмо от главы Чистопольского муниципального района Дмитрия Иванова, суть которого сводится к тому, что для изменения вида разрешенного использования земли необходимо межевание участка. Такой же ответ на свой запрос получило и «Реальное время» . Вот такой замкнутый круг.
«Исполком препятствует намеренно»
Производственный комплекс бывшего рыбзавода, занимающий площадь 0,77 га, расположен в исторической части города — на возвышенности на берегу Камы. Он состоит из шести хозяйственных построек: два гаража для большегрузного и легкового транспорта, холодильник емкостью 250 тонн, два складских помещения общей площадью 400 кв. метров и бывший цех переработки площадью 619 кв. метров (его, кстати, собственники в 2016 году предлагали исполкому безвозмездно забрать под музей истории рыболовства и рыбопереработки в РТ, пообещав даже сделать там за свой счет косметический ремонт). Также на территории расположены два жилых дома — под жилье собственниками перепрофилированы проходная завода и административное здание.
— Согласно Земельному кодексу РФ, вид разрешенного использования земли и назначение расположенных на ней объектов должны быть одинаковыми. То есть вслед за изменением назначения здания должно измениться и назначение земельного участка под ним, и наоборот, — объясняет Гайнутдинов. — На территории сегодня два жилых дома, и после перевода нежилых зданий в жилые (такой перевод осуществляется органами местного самоуправления,— прим. ред.) вид разрешенного использования земли под ними должен был поменяться на «под жилую застройку». Этого не произошло. В случае же с хозяйственными объектами такой порядок в принципе невозможен — сначала нужно изменить назначение земельного участка. Так как чтобы изменить назначение бывших хозяйственных объектов (к примеру, я хочу бывший цех переработки сделать теплицей и выращивать там овощи для собственного потребления), их нужно реконструировать. А поскольку реконструкция у нас законодательно приравнивается к новому строительству, назначение земельного участка должно позволять такой объект построить, — заключил он.
— Есть еще одно противоречие, свидетельствующее о том, что исполком намеренно препятствует мне решить вопрос, — говорит Гайнутдинов. — В 2013 году вступили в силу Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Чистополя и карта градостроительного зонирования, являющаяся их составной частью. Изменение вида разрешенного использования земли осуществляется с тех пор в рамках этого документа. А в нем вид разрешенного использования этого земельного участка — «под промышленные предприятия». Решением чистопольского горсуда на руководителя исполкома возложена обязанность подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ для приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с генпланом. Во исполнение решения суда проект был принят, а потом отменен исполкомом, то есть проект подготовили, а в соответствие не привели.
— Мы заказали новый проект планировки «Татинвестгражданпроекту» в 2013 году, но его до сих пор нет, а изменить ПЗЗ без проекта планировки мы не можем, — сказала «Реальному времени» начальник юротдела Чистопольского муниципального района Динара Залялова. — Зато, когда мы поменяем Правила землепользования, Гайнутдинов должен будет согласовывать каждый чих с Минкультом, так что зря он сейчас не идет нам навстречу. Сейчас эта земля уже не интересует город. Да и руководство Чистополя уже несколько раз сменилось. Мы хотим только соблюсти все градостроительные регламенты, сделать все в рамках правового поля и удачно провести публичные слушания, — пояснила чиновница.
В свою очередь, главный архитектор архитектурно-планировочной мастерской (АПМ) №5 «Татинвестгражданпроекта» Ольга Хохлова сказала корреспонденту «Реального времени»: «В данном случае для изменения вида разрешенного использования земли никакого межевания не требуется, так как участок сформирован и давно стоит на кадастровом учете». По ее словам, чтобы решить этот затяжной спор, нужно посмотреть устав города и, если там разрешено перезонирование, нужно собрать комиссию, провести публичные слушания и изменить вид разрешенного использования земли. «ПЗЗ делаются на основе генплана, а он (генплан муниципального образования г. Чистополь) сейчас находится на согласовании в Кабмине. Потом будут публичные слушания и утверждение генплана», — подытожила она.
«Землю переведем — не вопрос»
— Гайнутдинов просит перевести под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) огромный кусок земли. Но в соответствии с нормативами такой участок не может превышать 15 соток, — рассказывает Динара Залялова. — Мы землю переведем, не вопрос. Но на этом участке находится большое количество зданий разного назначения: цеха, компрессор и так далее. Поэтому мы предлагаем ему сделать проект планировки и провести межевание. Пусть отмежует хотя бы землю под жилыми домами. Потом нужно размежевать остальное. Будущее назначение здания он должен нам гарантировать документально. Мы не можем просто так поменять назначение земельного участка. Другое дело, если бы на нем не было объектов, — объясняет представитель исполкома.
Бывший совладелец рыбзавода с аргументами исполкома не согласен.
— Все объекты изначально были одинакового назначения, но назначение земельного участка нам все равно не меняли. Кроме того, мы эту землю никогда не просили перевести под ИЖС (зона Ж1), просили под многоквартирные жилые дома — это зона Ж2. Разница между ними принципиальна: в зоне Ж1 на земельном участке может быть только один дом, а в зоне Ж2 — несколько, а также парки и объекты соцкультбыта (кафе, автостоянки, бассейны, кинотеатры и т. д.). И нормативы там совсем другие. Они требуют сейчас провести межевание, чтобы как-то узаконить свое 10-летнее неизменение вида разрешенного использования земли. В 2009 году тех нормативов, на которые они сейчас ссылаются, не было, они появились только в 2016 году. Да и действуют они только в отношении вновь образуемых земельных участков. Мы же хотим приобрести уже сформированный участок земли, который давно стоит на кадастровом учете, и межевать его для изменения вида разрешенного использования совершенно не должны. Они зону приравнивают к земельному участку, но так не бывает. В одной зоне могут быть земельные участки разного назначения — в нашем случае это рекреация, соцкультбыт или жилая застройка. На самом деле, препятствий к изменению вида разрешенного использования этого земельного участка нет, — утверждает Гайнутдинов.
Более того, межевание участка, по его словам, нецелесообразно еще и потому, что под землей расположены инженерные коммуникации, единые для всех объектов недвижимости.
— Если землю размежевать, между собственниками неизбежно возникнут конфликты. К примеру, один из них может не дать другим пользоваться трансформаторной подстанцией, другой — заломить дикие цены на газ и тому подобное, — прогнозирует Гайнутдинов. — Это все равно, что вы хотите купить автомобиль, но продавец говорит вам, что продаст только после того, как вы разберете авто на запчасти, а потом соберете снова. За свой счет. Вы будете покупать на таких условиях?
Рыбопромысловый участок отошел ООО «Камские круизы»
Новый генплан Чистополя, который предусматривает вынос из исторического центра города или перепрофилирование промышленных предприятий, был принят в декабре 2008 года. Примерно в то же самое время был закрыт и рыбопромысловый участок на Каме от Вандовки до Бельского затона, который ранее предоставлялся в пользование заводу на определенный срок для ловли рыбы — сегодня он имеет статус «для любительского и спортивного рыболовства» и передан в пользование ООО «Камские круизы». Дозвониться до этой организации «Реальному времени» не удалось.
Согласно данным «Реального времени», компания с юридическим адресом в Казани (прописана на ул. Петербургской) была учреждена ООО «Лайнэт», в числе совладельцев которого значится Муратова Резеда Равилевна (по данным «СПАРК», на 19 июля 2005 года ей принадлежит 90% компании). Утверждать, что Гайнутдинову перешел дорогу сам куратор рыбного промысла в РТ, мы не беремся (еще в 2016 году экс-вице-премьер Равиль Муратов возглавил республиканский совет по вопросам воспроизводства водных биологических ресурсов и развития аквакультуры в РТ), но чисто теоретически госпожа Муратова может быть дочерью Равиля Фатыховича.
Может быть, по этой причине, редакция не смогла получить вразумительного ответа на вопрос, почему был закрыт этот рыбопромысловый участок — ни от Министерства сельского хозяйства и продовольствия республики, ни от территориального управления Росрыболовства по РТ, ни от Госкомитета РТ по биоресурсам.
— Перечень рыбопромысловых участков в 2010 году формировался с учетом мнения представителей науки, муниципалитета и рыболовов-любителей. Рыбопромысловая зона в тех краях осталась в Алексеевске — теперь там рыбачит Лаишевский завод, — сказал «Реальному времени» зампредседателя госкомитета РТ по биологическим ресурсам Рамиль Шарафутдинов.
В Чистополе, по его словам, заповедные места, особо охраняемая природная территория «Чистые луга» (правда, такой статус зона, по его же словам, получила еще в 2001 году). Также чиновник признал, что на рыбопромысловом участке не было особо ценных вымирающих пород рыб — то есть это не было причиной его закрытия. Иначе говоря, реальную причину не назвал и он.
«Мощности завода при полной загрузке позволяли перерабатывать 600 тонн рыбы в год»
Между тем рыбный промысел на Каме существовал испокон веков. Известно, что до революции участки реки, на которых велся отлов рыбы, чистопольские купцы арендовали у города. Торговали не только в Чистополе — часть продукции отправляли в Казань.
В советские годы была образована Чистопольская база Татрыбтреста, позднее преобразованная в Чистопольский рыбзавод. Вплоть до перестроечных времен он входил в состав «Татрыбпрома». Затем произошло разделение, завод получил статус ООО. Но испытания самостоятельностью не выдержал: в 2000 году лишился лицензии на лов рыбы и остановил производство.
Попытки вернуть Чистопольскому рыбозаводу былые позиции неоднократно предпринимались разными частными инвесторами. Как утверждает Игорь Гайнутдинов, который приобрел предприятие с целью наладить переработку «домашней», речной рыбы, в короткие сроки завод, износ основных фондов которого составлял 40%, был восстановлен, производство модернизировано: вредный для окружающей среды аммиак в морозильных камерах заменен на фреон, канализационные колодцы очищены и восстановлены, кровли объектов недвижимости заменены, главный цех отремонтирован, территория благоустроена. В модернизацию предприятия предприниматель вложил 11 млн рублей.
В результате уже в 2006 году чистопольский рыбзавод стал вторым в республике после лаишевского по объемам добычи промысловых видов рыбы (лещ, судак, сом, сазан, густера, щука, плотва, карась, окунь), выловив, по данным Минсельхозпрода РТ, 95 тонн рыбы, или 6% от общего объема в Татарстане. В 2008 году предприятие выловило и переработало уже 115 тонн рыбы. Между тем, мощности завода при полной загрузке позволяли перерабатывать, по словам руководителя, 600 тонн рыбы в год. Соленая, вяленая и копченая продукция реализовывалась торговыми точками Чистополя, Альметьевска, Лениногорска, Самары, а также Ижевска, Уфы и Нижневартовска.
Татарстан импортирует более 90% потребляемой рыбы
Сегодня об одном из ключевых рыбоперерабатывающих предприятий республики никто даже не вспоминает, хотя речь о выводе рыболовства в Татарстане на новый уровень идет уже не первый год.
В 2016 году на заседании Совета безопасности в казанском Кремле президент РТ прошелся по болевым точкам развития рыбного промысла в Татарстане. Он отметил, что отрасль не имеет инфраструктуры, позволяющей перерабатывать рыбу, и не создает добавленную стоимость, отправляя сырье на переработку за пределы региона.
По данным Минсельхозпрода РТ, при официальной квоте в 3,5 тыс. т и суммарной емкости рынка в 87 тыс. т в год сегодня в Татарстане производится всего 500 тонн рыбы. 93% потребляемых рыбопродуктов республика импортирует. По данным госкомитета РТ по биоресурсам, промышленный лов на 13 участках Куйбышевского и Нижнекамского водохранилищ общей площадью 252,4 тыс. га осуществляют 8 рыбодобытчиков: ЗАО «Лаишевский рыбзавод», ООО «Круг», ООО «Рыбзавод Мамадышский», ООО «Рыбак», ООО «Альфа инжиниринг», ООО «Ташкирменский рыбный участок», ООО «Нептун» и ИП Подгорнов Анатолий Александрович.
В 2016 году был принят комплексный план мероприятий по развитию аквабиокультуры в Татарстан на 2017—2022 годы с бюджетом 1 млрд рублей, который предусматривает к 2022 году выход на производство 22 тыс. т высококачественной рыбы в год.
«Поставили во главе отрасли некомпетентных людей, они все и развалили»
Участники рынка тем временем утверждают, что в Татарстане создана система, которая не дает возможности работать рыбопроизводителям, а отрасль развалило некомпетентное руководство. Так, по мнению директора ООО «Заинский рыбопитомник» Петра Чернова, чистопольский рыбзавод закрылся, потому что не выдержал мощной конкуренции с браконьерами.
— Завод должен налоги и зарплату платить, акваторию зарыблять, за корма и за участок платить. А у браконьеров только чистая прибыль. Сделали систему «Платон», благодаря которой якобы никто ничего не продаст, но в нее зашли большинство браконьеров. Разово за регистрацию 50 тысяч заплатили, и все на этом. А где он добыл эту рыбу — никого не интересует. У завода себестоимость рыбы 60 рублей, а браконьер продает за 50, и его никто ни за что не штрафует. Идет, к примеру, операция «Нерест» — рыбзавод должен остановиться на полтора месяца, а браконьер продолжает ловить. Но зачем останавливать предприятие там, где нереста нет? — размышляет предприниматель.
— Поставили во главе Татрыбхоза некомпетентных людей, они не рыбаки — все и развалили. Вспомните, какой был челнинский рыбзавод – 1,5 тыс. тонн рыбы перерабатывал, из них около 800 тонн своей. У них свой флот был, баржи, холодильники, переработка. Тоже ведь его похерили. Промышленности надо серьезнейшее внимание уделять, но в правительстве нет сегодня компетентного человека, который занялся бы этим. Те руководители, что сегодня отрасль якобы возрождают, сами же ее и погубили в некоторых местах. В итоге республика добывает всего 150 — максимум 200 тонн рыбы. Позор, да и только, — говорит Чернов. — Я остановил производство в 2015 году, только зарыбляю теперь, да и то браконьеры заели. Этой зимой на 5,5 млн рублей порезали садки, малек ушел, прошлой весной — на 2,5 млн. Нерестилищ у нас нет, толстолобик, карп и амур сами не воспроизводятся. Я выпускаю малька, а его браконьеры ловят и продают мою рыбу по 70 рублей, тогда как я ее по 150 рублей должен продавать. Как тут работать?.. — недоумевает руководитель «Заинского рыбопитомника».
С коллегой согласен и Мансур Нуртдинов, исполнительный директор и совладелец ООО «Рыбак» (Мензелинск):
— Работать тяжело — много ограничивающих факторов. На нашем участке, к примеру, то, что можно поймать, ловить не разрешают. Взять карася — его много, так как у нас болотистое место, но на него квоты. Шайхразиев обещал, что ГосНИОРХ (научно-исследовательский институт озерного и речного рыбного хозяйства, — прим. ред.) сделает анализ популяции, но так ничего и не сделали — сказали, денег нет. Мы берем квоты на леща, но отпускная цена у него 22 рубля за кг. А в Челнах на рынке он 70—80 руб. стоит. Приходится в другие регионы рыбу продавать.
По словам Нуртдинова, раньше государство дотации давало, а сегодня — выживай как хочешь: налоги, аренда, запрет на нерест, когда лов самый большой, погодные условия…
— Поэтому и в Чистополе закрылся рыбзавод, и в Челнах. Если и дальше так же будет, и мы закроемся. В 2015 году от нашего участка отрезали кусок, отдали его под спортивное и любительское рыболовство. Так там теперь такой бардак, такая грязь — смотреть тошно.
Помимо неблагоприятной конъюнктуры чистопольский рыбзавод, по словам Чернова, еще замучили проверками, «доили».
— Санэпидемстанция, пожарные, ветеринарный контроль — там же куча всего, — напомнил он. — А акватория у них была отличная — от Рыбной Слободы, кажется, до нижнекамских участков. Отобрали у них все участки, на конкурсы начали выставлять. Сломать — легко сломали, а как возвращать — неизвестно.
— В Чистополе был огромный рыбзавод, большая база. В советское время рыбнослободский завод был его частью. Там прекрасные, конечно, места, очень много рыбы, наши рыбаки там тоже ловили, — подтверждает Татьяна Караганова, заместитель директора ООО «Круг» (Рыбная Слобода).
Почему закрыли рыбопромысловый участок, Караганова не в курсе.
— Надо спросить у тех, кто закрыл, нас ведь не спрашивают, когда их распределяют. У нас тоже здесь было два участка, остался только один, да и тот уменьшился, — рассказала она.
Между тем в Татарстане все акватории — высшей категории, и все участки, с точки зрения науки, пригодны для промышленного рыболовства, утверждает заведующая кафедрой водных биоресурсов и аквакультуры Казанского энергоуниверситета, профессор, доктор наук Марина Калайда.
— Конечно, ситуация непостоянна, динамична, зависит от изменений климата, требований рыбопромысловиков и других факторов, — уточняет она. — Чем выгоднее в тот или иной момент заниматься на том или ином участке — решаю не я, а те, кто курирует отрасль. С точки зрения сохранения водных биоресурсов и аквакультуры причин прекращать промышленный лов рыбы на участке в Чистополе не было и нет.
«Межевание не нужно, исполком просто тянет время»
Затяжной спор бывшего владельца рыбзавода с чистопольским исполкомом прокомментировали юристы.
Юлия Буслаева, юрисконсульт по вопросам недвижимости ООО «Татюринформ»:
— Чтобы изменить вид разрешенного использования земли, никакое межевание не нужно. Кроме того, требование муниципалитета размежевать земельный участок не может быть исполнено, так как межевать его по закону может только собственник или арендатор, если договор аренды долгосрочный. Никакая заинтересованная сторона делать этого не может, и в межевании этому предпринимателю, даже если он захочет размежевать, будет отказано. Очевидно, в исполкоме просто тянут время. Зачем — непонятно.
Возможно, планируется принятие какого-нибудь местного нормативного акта об установлении предельных размеров предоставляемого земельного участка. Так как два здания на территории стали жилыми, это уже не один имущественный комплекс. А значит, исполком может рассматривать вопрос выделения земли под каждым зданием отдельно. Тут, как всегда, возникает вопрос денег. Если у города будут основания не предоставлять земельный участок целиком, эти основания, без сомнения, будут использованы.
Роман Шахмуратов, исполнительный директор ООО «Фактор права»:
— Я не знаком с материалами дела, но стопроцентно могу сказать, что штрафование собственников зданий только за сам факт наличия указанных зданий на городском участке незаконно. По закону судьба здания и участка под ним едина, и собственники зданий, расположенных на участке, могут без торгов выкупить его у города, а город обязан заключить договор купли-продажи. Кроме того, собственники объектов недвижимости имеют полное право сначала получить участок в общую долевую собственность, а уж потом межевать. Мотивы исполкома мне неизвестны, но городские власти достаточно часто неправомерно отказывают и предлагают ненужные действия. Им невыгодно лишаться активов и земли, которая может приносить доход в бюджет в виде арендной платы.
Алмаз Хайруллин, партнер юридической компании «Математика права»:
— Согласно Градостроительному кодексу РФ, правила землепользования и застройки должны разрабатываться в полном соответствии с нормами генерального плана как основного документа территориального планирования поселения, городского округа. В рассматриваемом случае преимущество, конечно, имеет генеральный план города. Земельный участок должен быть размежеван только если в отношении какой-нибудь его части будет изменено целевое назначение. Для того, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка целиком, межевать его не надо.
Кто прав, кто виноват — дать однозначную оценку без учета всех обстоятельств спора и анализа документации достаточно сложно. С одной стороны, предприниматель законно ссылается на целевое назначение земельного участка в соответствии с генеральным планом. С другой стороны, муниципалитет обоснованно требует соответствия назначения земли назначению зданий на нем. Должен признать, что абсолютно идентичных ситуаций в судебной практике в России не наблюдалось.
На наш взгляд, сторонам следует урегулировать сложившуюся ситуацию мирным путем, так как дальнейшие взаимные претензии приведут к длительному спору, который будет противоречить как интересам предпринимателя (правовая неопределенность влияет на его экономические интересы), так и интересам муниципального органа (репутационные издержки).
С просьбой дать оценку сложившейся ситуации «Реальное время» обратилось также в исполкомы Набережных Челнов и Нижнекамска. Внимательно изучив обстоятельства дела, представители муниципалитетов воздержались от комментариев, посчитав это неэтичным по отношению к коллегам.