Продуктовые ритейлеры экономкласса устремились в центр Казани
Бизнес-бранч газеты «Реальное время» с представителями рынка коммерческой недвижимости. Часть 1
Брокеры и представители крупных управляющих компаний Казани, которые сдают в аренду десятки тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, приняли участие в организованном «Реальным временем» бизнес-бранче. Тема встречи — «Рынок коммерческой недвижимости Казани: кризис отступил?» Эксперты подвели предварительные итоги в сегментах торговой и офисной недвижимости столицы за I полугодие 2015 года.
Участники:
Айрат Гиззатуллин — полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в РТ
Мурат Ахмеров — генеральный директор «А-Девелопмент»
Никита Купцов — руководитель департамента брокериджа «А-Девелопмент»
Анна Маршева — руководитель отдела инвестиционных проектов «Девелоп-групп»
Светлана Цикунова — заместитель генерального директора «Аренда сервис Казань»
Люзия Залялова — директор «Сайда» (БЦ «Релита» и БЦ на Космонавтов)
Фаиль Гатауллин — руководитель аналитической службы «Реального времени»
Арслан Минвалеев — модератор, редактор службы новостей «Реального времени»
«Мы пока находимся в зоне ожидания, и все наши планы, принятые нами бюджеты на 2015 год были сокращены по очень многим показателям»
Арслан Минвалеев: Декабрь был необычным для многих, и были прогнозы, что дальше все будет плохо. Но сейчас мы слышим от федеральных и республиканских властей, что не так все плохо. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы предварительные итоги первых двух кварталов текущего года?
Айрат Гиззатуллин: «Есть офисные объекты, и по ним мы по итогам I квартала текущего года кризиса не видим, более того, это не означает, что нет никакого движения, застоя нет, серьезная ротация идет по арендаторам, и активность по нашим объектам — технопарк «Идея», бизнес-парк «Технополис «Химград» — выше, чем в IV квартале 2014 года»
Айрат Гиззатуллин: Я буду говорить в большей степени о тех объектах, которые у нас в управлении находятся. Торговых объектов у нас в управлении нет, есть офисные объекты, и по ним мы по итогам I квартала текущего года кризиса не видим, более того, это не означает, что нет никакого движения, застоя нет, серьезная ротация идет по арендаторам, и активность по нашим объектам — технопарк «Идея», бизнес-парк «Технополис «Химград» — выше, чем в IV квартале 2014 года. Достаточно существенное количество съездов арендаторов, но практически все помещения, которые освобождались, нашли новых клиентов.
С точки зрения ставок арендной платы, по итогам года мы провели индексацию, в большинстве своем на официальный курс инфляции, который был по 2014 году с некоторыми отклонениями. По крупным клиентам это было меньше, в зависимости от условий договоров. Какие-то долгосрочные договоры привязаны к иным индексам. По краткосрочным договорам везде индексация прошла по коэффициенту инфляции.
С точки зрения вакансий, у нас были свободные площади по состоянию на 1 января 2015 года, сейчас их практически не осталось. Все, что у нас было к заезду арендаторов, то, что мы не держали под свои нужды, у нас сегодня заполнено.
Если говорить о фактических цифрах, то I квартал текущего года по нашим меркам достаточно успешный, в то же время большого энтузиазма мы не испытываем: есть ощущение, что этот всплеск не является системным, это не означает, что нас не ждут какие-то тяжелые времена, потому что у нас много объектов производственного и складского назначения, и многие из наших клиентов являются производственными компаниями, у которых офисные помещения вкупе с производственными.
Что касается производственных помещений, то там картина далеко не такая радужная. Я не могу сказать, что съезды в силу сложности этого процесса, и это очень сложное решение для производственной компании. Но по косвенным показателям, по количеству грузового транспорта, по количеству потребления электроэнергии на производственных объектах мы видим, что спад есть и он измеряется зачастую двузначными цифрами, то есть более 10% по разным показателям и по разным месяцам. Есть фактор сезонности, и, не выявляя закономерности, можно сказать, что волатильность очень высокая, то есть скачки одни, и какого-то прогнозирования, объяснения зачастую мы пока для них не нашли. Поэтому инвестиционную активность мы остановили, и пока при сегодняшних очень разноречивых прогнозах по экономической ситуации, по развитию тех или иных отраслей, с одной стороны, с другой — непонятна ситуация с банковским финансированием, несмотря на то, что ключевая ставка снижается, она еще далека от тех параметров, которые позволяли бы инвестировать в недвижимость. Мы пока находимся в зоне ожидания, и все наши планы, принятые нами бюджеты на 2015 год были сокращены по очень многим показателям.
Бронированные подарки
Минвалеев: Кто съехал в основном? Сказались ли западные санкции на этом?
Гиззатуллин: В технопарке «Идея» у нас в основном международные компании, и там мы никаких съездов не зафиксировали. Более того, по некоторым компаниям речь идет о расширении, но я бы не стал в этом вопросе рассматривать нас. Мы не репрезентативны в этом смысле, потому что компании, которые сидят в технопарке «Идея», имеют прочные связи с Республикой Татарстан и долгосрочные контракты. Например, компания Yokogawa, одна из крупнейших компаний по автоматизации производственных процессов, задействованная во многих инвестиционных проектах РТ. Поэтому мы пока на себе не ощущаем, что зарубежные компании как-то сокращаются.
Съезжали в основном локальные компании. Ряд из них переезжали, и ряд объектов они приобрели, то есть собственники в условиях волатильности рынка принимали решение о приобретении собственных объектов недвижимости и переезжали, у них было желание вложить деньги. Часть компаний переезжала на иные площади — это было связано с желанием повысить или понизить уровень. Поэтому я не могу сказать, что сегодня мы установили какую-то тенденцию, что именно санкции были причиной съезда. Но съездов, в отличие от IV квартала 2014 года и ротации арендаторов, было достаточно много — в разы больше, чем в I квартале 2015 года.
Минвалеев: Никита и Мурат, вы представляете офисно-торговую недвижимость, что происходит в каждом сегменте этого рынка?
Никита Купцов: «Что касается продуктовых ритейлеров, то они свои планы развития ни на сколько не сократили, наоборот, сейчас идет жестокая борьба за территорию»
Никита Купцов: Если говорить о крупных игроках, то непродуктовые федеральные сети закончили год тем, что разослали «письма счастья» многим арендодателям. Они либо просили уменьшить тариф, ссылаясь, что норму прибыли они не делают, и в случае отказа либо съезжали, как это было со Сбербанком (разослал всем арендодателям письма с просьбой о снижении арендной ставки — прим. ред.), либо сжимались в площади, как это было с «ЦентрОбувь». Это было для них толчком развития, потому что они улучшили логистику, продумали, как сэкономить, как избавиться от склада и т. д.
Что касается продуктовых ритейлеров, то они свои планы развития ни на сколько не сократили, наоборот, сейчас идет жестокая борьба за территорию.
Мурат Ахмеров: Единственное, может быть, уменьшили объемы по выкупу. В планах у них было покупать только раскрученные места.
Купцов: Что касается банков, до конца 2014 года банк считался хорошим арендатором, и все хотели иметь банк в качестве арендатора. Сейчас это совсем не так. Сейчас есть пустые площади, готовые под банк.
Ахмеров: Это те, кто вложил огромные деньги в техническое укрепление, чтобы соответствовать нормам, и оставил собственникам подарок в виде бронированной комнаты.
Мурат Ахмеров: «По словам операторов, выручка ресторанов упала на 50%. Это очень серьезный удар, и выстоять его смогут только такие сети, как OFS, Bulatov Group. Хотя, по слухам, и они чувствуют себя неважно»
«Окна» на улицах
Купцов: Если говорить о ресторанах, то на сайтах объявлений огромное множество предложений по продаже ресторанного оборудования. Рестораны пытаются продаться как бизнес. Год был очень плох для ресторанного бизнеса. Я видел статистику, что 90% общепитов закрываются в первый год своего существования.
Ахмеров: По словам операторов, выручка ресторанов упала на 50%. Это очень серьезный удар, и выстоять его смогут только такие сети, как OFS, Bulatov Group. Хотя, по слухам, и они чувствуют себя неважно.
Купцов: Но стоит отдать должное OFS, потому что это действительно качественная сеть — большая, разветвленная. Они не открыли ни одного ресторана в прошлом году, но ни одного и не закрыли. Хотелось бы дать совет арендодателям: если они действительно захотят посадить сетевой общепит, не начинающий, который сможет закрыть убытки одной точки доходами общей сети.
Ахмеров: Тарифы по сравнению с прошлым годом понизились до 40%.
Купцов: Помещение на Пушкина, где раньше был «Связной банк», пытаются сдать по 3 000 рублей за кв. метр, но оно пустует.
Ахмеров: Мы соседнее помещение сдаем по 1 200 рублей за кв. метр.
Купцов: На улицах, которые традиционно были самыми дорогими и на которых раньше не было предложений, — Зорге (напротив рынка), Чистопольская, Пушкина — сейчас появились окна.
Ахмеров: Причем собственники на улице Чистопольской сдают помещения по умеренным ставкам — 600-800 рублей за кв. метр.
Купцов: Но не все готовы на это. Собственники помещений не хотят пускать арендаторов по заниженной ставке, поэтому окна все еще есть, но они постепенно заполняются.
Ахмеров: Тот же Degal, который освободил помещения на Вишневского и на Салимжанова. И на Салимжанова нашелся арендатор, который решил открыть свой «Алкостор».
Год интересных объектов и пожарной опасности
Купцов: Что касается продажи коммерческой недвижимости, то этот год — год интересных объектов. Просто никогда еще люди так не нуждались в деньгах, как в этом году.
Ахмеров: У нас львиная доля сделок — это работа с инвесторами. Сейчас огромное количество интересных предложений, когда собственники избавляются от активов, чтобы остаться при своих деньгах. У нас очень много сделок по кризисным активам. То есть те, у кого есть деньги, в это время покупают. А это интересные объекты — первые этажи, первые линии в центре можно купить за 60 тыс. рублей за кв. метр.
Купцов: Это связано с тем, что к доллару как к средству сохранения денег доверия уже нет. Пока люди надеются на банки какие-то. А если с банками что-то случится, то с покупкой недвижимости вообще все будет хорошо.
Ахмеров: Мне кажется, банки будут спасать до последнего.
Купцов: Недвижимость пока все-таки осязаемая. Играться в этой сфере никто не играется.
Ахмеров: К нам приходят те, кто верит в твердые активы. Что касается рынка аренды (у нас в управлении площади на Саид Галеева, «Караван» и ряд разбросанных по городу офисных центров), то январь вообще был мертвый. Таким же был и февраль. В конце марта началось движение по звонкам. В апреле-мае пошли сделки. Первый квартал был провальным, во втором началось движение — оно, конечно, не по показателям 2014 года, но все же есть. Общаясь с коллегами, видим, что кризисной ситуации нет. На примере «Каравана» у нас не было массового съезда, где 10% пустовало на конец января, но потом, когда началась эта история с крупным игроком, когда неизвестно по каким причинам на него оказывается прессинг и закрываются целые здания — Сибирский тракт, 34, «Мебельград», «Алтын», — это уникальная ситуация и на моей памяти такого не было в Казани. Это интересный прецедент, после этого, я думаю, все собственники по-новому взглянут на норму пожарной безопасности.
Надо быть очень аккуратными и особо внимательными при ремонтных работах, потому что если раньше можно было произвести кадастровое разделение очень легко, то сейчас с этим сложно.
В Казани нет кризисной ситуации на рынке недвижимости, как в Москве. В «Москва-Сити» пустует 20-30% площадей. У нас такого нет, потому что класса «А» в принципе мало, по сравнению с Екатеринбургом и Самарой. Поэтому у нас загрузка площадей — минимум 85%.
Класс «В+» немного просел, больше всего просел класс «С» — неспециализированные помещения без управляющей компании.
Вот коллеги открыли в кризис новый бизнес-центр «Рябина», а спустя 5 месяцев наполненность составляет около 90%. Причем арендаторы — не мелкие компании.
Анна Маршева: «Мы рассчитывали на то, что в «Рябине» будут сданы преимущественно маленькие площади, а получилось, что арендаторы очень крупные: их площади — 200-400 кв. метров»
Анна Маршева: Мы рассчитывали на то, что в «Рябине» будут сданы преимущественно маленькие площади, а получилось, что арендаторы очень крупные: их арендуемые площади — 200-400 кв. метров.
Купцов: Что касается офисной недвижимости в классе «В», то тарифы на него сейчас такие, как были в классе «С».
Ахмеров: А то, что было некачественное и как-то сдавалось, сейчас вообще не сдается. Если говорить о продаже офисной недвижимости, то она спала. Произошло смещение с Кировского района: если в прошлом году сдавались помещения с общей площадью более 1 000 кв. метров, то в этом году кое-как сдается 100 кв. метров.
Светлана Цикунова: «Съездов у нас немного, но они есть. В основном съезжают IT-компании. Однако наблюдается заезд супермаркетов экономкласса, таких как «Магнит», «Пятерочка». Они развивают свои сети, укрепляются. Сейчас мы сажаем «Пятерочку» на Пушкина»
«Желтая зона»
Купцов: Тренд на рынке сейчас —желтые зоны, там, где есть парковки.
Ахмеров: Да, это один из главных критериев выбора бизнес-центра для арендаторов. И тот же проект «Рябина» — наверное, единственное офисное здание с бесплатной парковкой. Во всех крупных офисных центрах платные парковки — в «Суваре», «Караване», «Корстоне» и т. д.
Повторюсь, приятно, что есть новые проекты с продуманной концепцией, дизайном, когда не просто взяли и перекрасили производственное помещение.
Минвалеев: Светлана, у вас что происходит с арендой?
Светлана Цикунова: Я соглашусь с коллегами, у нас такая же ситуация. Съездов у нас немного, но они есть. В основном съезжают IT-компании. Однако наблюдается заезд супермаркетов экономкласса, таких как «Магнит», «Пятерочка». Они развивают свои сети, укрепляются. В этот момент развиваются не крупные сети, а именно магазины экономкласса. Сейчас мы сажаем «Пятерочку» на Пушкина, это будет хорошая синергетика для остальных операторов.
Ахмеров: Удивительно, что подобные магазины садятся в центр города, где раньше их не было. «Магнит» сел в ТЦ «Республика» на Петербургской, сейчас «Пятерочка» в центре.
Минвалеев: То есть экономсети приходят в центр города?
Цикунова: Из минусов — стали платными паркинги. Для наших арендаторов это стало большим бременем, потому что они не могут припарковаться и на длительное время оставлять машину. Свободных мест на платных паркингах практически уже нет. У нас офисы там, где небольшие парковки, и места, как правило, не хватает.