Девелоперы Казани: «Сейчас нельзя ошибаться — можно нарваться на замороженные стройки»

Участники:

Искандер Юсупов — коммерческий директор «Унистрой»

Наиля Чабаненко — генеральный директор «Сувар Холдинг»

Делюс Сиразетдинов — генеральный директор «Камастройинвест»

Мурат Галеев — начальник отдела жилой недвижимости «А-Девелопмент»

Марсель Валиахметов — директор «Казан Реал Эстейт»

Марта Савенко — корреспондент издательского дома «Коммерсантъ» и шеф Координационного совета клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости

Фаиль Гатауллин — руководитель аналитической службы «Реального времени»

Арслан Минвалеев — редактор службы новостей «Реального времени»

Гостья из Москвы Марта Савенко активно общалась с участниками в режиме видео-конференц-связи.

Мероприятие было посвящено трендам на рынке первичного жилья.

«На «вторичке» 70% сделок — это ипотека»

Арслан Минвалеев: Добрый день! Рады приветствовать вас на нашем круглом столе. Аналитическая служба «Реального времени» составила карту новостроек Казани, куда вошли проекты, которые сейчас реализуются либо были реализованы в конце прошлого года. Получилось около 60 объектов по разному классу жилья — «эконом», «комфорт», «бизнес». Мы раздали таблицу всем участникам мероприятия, чтобы вы ознакомились и, если нужно, внесли свои правки.

Возвращаясь к теме нашей встречи — итоги рынка жилья по результатам I квартала 2015 года, — хотелось бы передать слово руководителю аналитической службы «Реального времени» Фаилю Гатауллину. Он расскажет об итогах подсчета индекса.

Фаиль Гатауллин: Индекс рассчитывается еженедельно, берется средняя стоимость квартир по всем районам и высчитывается средний индекс по стоимости кв. метра жилья в Казани по вторичному и первичному рынкам. На данный момент прослеживается такой тренд, что цена на вторичное жилье падает, а первичное жилье показывает рост стоимости. Хотелось бы узнать, с чем это связано, как долго будет продолжаться и пересекутся ли эти цены.

Марта Савенко: Любая новостройка вскоре становится «вторичкой». Пока объем первичного жилья и цены растут, старое жилье ветшает, приходит в негодность, морально устаревает, и люди хотят селиться в новостройках. Но при этом основной тренд — продажа старых квартир и покупка новой. А кому продавать старую квартиру, когда большинство покупателей хочет продать, а не купить старое жилье. Его некому покупать, поэтому падают цены, а первичное, которое хотят покупать, дорожает. Это означает одно: старый фонд очень ветхий, и его нужно сносить. Но другой вопрос, что на это нет средств. Потому что это огромные инвестиционные программы и т. д.

Делюс Сиразетдинов: «Первичка» на сегодняшний день становится качественнее, с развитой инфраструктурой, с магазинами шаговой доступности, детскими садами, школами и парковками»

Делюс Сиразетдинов: Марта, я хотел бы ваши мысли развить. Здесь действительно все просто. Цены на вторичное жилье априори выше при нормальных условиях на рынке, потому что в нем сделан ремонт. «Первичка» дешевле. Для казанцев главное — заехать и жить. Мы все понимаем, что «первичка» на сегодняшний день становится качественнее, с развитой инфраструктурой, с магазинами шаговой доступности, детскими садами, школами и парковками. Этого не было ни в хрущевках, ни в ленинградках. Стоит отметить и инженерные системы, которые сейчас внедряются в новостройках. И происходит вброс на рынок вторичного жилья за счет того, что люди хотят улучшить свои условия. И конечно, вторичный рынок будет дешеветь, и люди вынуждены будут продавать свое жилье, чтобы улучшить жилищные условия. Люди, не имеющие жилья, с удовольствием воспользуются предложениями на рынке «вторички» по приемлемой цене.

Искандер Юсупов: В декабре ипотека стала малодоступной. Если по «первичке» мы имеем льготные условия благодаря финансированию правительства, то по «вторичке» льготных условий нет. А на ней доля ипотеки гораздо выше, доходит до 60-70%. Продать «вторичку» без ипотеки гораздо сложнее, и это стимулирует снижать цены на нее.

Аренда как индикатор рынка продаж

Минвалеев: Кто сегодня покупает жилье? Декабрь был именинами сердца для инвесторов, когда были очереди в офисы продаж. Есть ли сегодня инвесторы на рынке, и какие категории инвестируют в жилье?

Искандер Юсупов: «В декабре ипотека стала малодоступной. Продать «вторичку» без ипотеки гораздо сложнее, и это стимулирует снижать цены на нее»

Марсель Валиахметов: Мы являемся консультантами инвесторов по коммерческой и жилой недвижимости. Безусловно, есть инвесторы, которые стараются держать определенную сумму на рынке недвижимости как жилой, так и нежилой, соответственно, предугадывать какие-то тренды. В нашей сфере трендов не угадать, мы очень сильно зависим от политической ситуации, это не секрет. В декабре были продажи как готовых новостроек, так и высокой степени готовности. Та выручка, которая образовалась за счет продаж готовой недвижимости, будет вкладываться в новые проекты. Год назад это были одни проекты, сейчас условия изменились, и, наверное, застройщики пойдут на определенное снижение цен, дисконт. Все зависит от проектов. Андеррайтинг, аналитика очень важны застройщикам, потому что важны кредитные линии, за счет чего они строят. Это было важно всегда, но сейчас нельзя ошибаться — можно нарваться на замороженные стройки. А замороженные стройки — это страшно для инвестора, потому что это потеря времени, денег. Не исключено, что интерес опять переместится к коммерческой недвижимости и офисам, с тем чтобы через 2-3 года реализовать какие-то объекты, пережить это время с арендой, которая падает.

Савенко: Как падает аренда?

Валиахметов: Есть тенденция, что сворачиваются компании, переезжают в более интересные офисы.

Савенко: А что касается аренды жилой недвижимости?

Валиахметов: У нас такого рынка практически нет. Жилая аренда отреагировала снижением: тот фактор, что кто-то сейчас не может взять ипотеку и продолжит арендовать жилье, и будет подогревать и поддерживать этот рынок.

Савенко: Есть же и другой процесс, то есть обратный. Когда наступает кризис и безработица, люди, которые приехали в большой город и не нашли работу, не могут платить за аренду жилья и вынуждены уезжать обратно на родину. Потому что иначе не выживешь. Если работы нет длительное время, люди уезжают. У нас с жилой арендой произошел эффект домино. Когда ввели санкции, то из Москвы уехало огромное количество сотрудников иностранных компаний. И те квартиры, которые им сдавались, сдать было некому. Это большой сегмент, заточенный под иностранцев. В итоге очень сильно подешевел верхний сегмент, и те, кто жил в «бизнесе», переехал в «элиту», а те, кто жил в «комфорте», — в «бизнес». А многие квартиры увеличили сроки экспозиции так, что хозяева схватились за головы. То есть надежным источником дохода квартира быть перестала. У нас рынок аренды упал очень сильно. Он здесь очень развит, но Москва, в отличие от Питера, отнюдь не туристический город — у нас краткосрочная аренда развита в разы меньше. Поэтому на этот сегмент также нельзя опереться. И этот процесс набирает обороты. Российские компании сокращают персонал, и так называемая оптимизация на самом деле оборачивается безработицей и потерей дохода.

Марта Савенко: «Когда наступает кризис и безработица, люди, которые приехали в большой город и не нашли работу, не могут платить за аренду жилья и вынуждены уезжать обратно на родину. Потому что иначе не выживешь»

Минвалеев: В Казани эта тенденция тоже наблюдается. Многие уезжают в деревни. У нас есть ОЭЗ «Алабуга», где сосредоточены основные кластеры. Там рынок разогрет. И те, кто был там, знают, что их цены сопоставимы с казанскими. Там не чувствуется спад, чего не скажешь о Казани. Мы проводили исследование совместно с риелторским агентством «Флэт», и они отмечали, что в некоторых сегментах стоимость аренды снизилась до 25%. Представители этого агентства рассказывали, что, возможно, на этом сказался декабрь — в частности то, что было скуплено огромное количество квартир. Предложение выросло, спрос остался прежним, и, соответственно, цена начала падать.

Когда аренда — надежный источник

Савенко: Мне кажется, аренда сейчас — полноправный сегмент рынка жилой недвижимости. Я хочу поделиться наблюдением. Прошлой осенью, когда я готовила региональный обзор, то неожиданно обнаружила инвестиционный потенциал Перми. Там в связи с тем, что жилой фонд действительно ветхий, предложение на рынке ограниченное. Люди покупают новые квартиры для себя. Пермские участники согласились с моим предположением, что на самом деле не хватает качественного арендного жилья. То есть покупаешь квартиру в новостройке, вкладываешься в отделку, ставишь простую мебель и сдаешь. В таких городах аренда в новых домах — это очень надежный источник дохода. Потому что есть такие города, где это предложение настолько ограничено, что оно даже в кризис выживет.

Валиахметов: Я могу дополнить: в Казани за 5 лет туристический поток увеличился в два раза, и следующие 5 лет ожидается двукратное увеличение. Поэтому по своему опыту могу сказать, что в прошлые выходные с трудом удалось разместить московских друзей, которые приехали сюда. Во-первых, нельзя найти жилье на уровне гостиницы, во-вторых, «серый» ненадежный рынок. Инвесторы отмечают, что у Казани есть потенциал, есть проекты, направленные на «белый», легальный рынок для привлечения туристов в связи с предстоящими масштабными мероприятиями.

Марсель Валиахметов: «Андеррайтинг, аналитика очень важны застройщикам, потому что важны кредитные линии, за счет чего они строят. Это было важно всегда, но сейчас нельзя ошибаться — можно нарваться на замороженные стройки»

Савенко: У вас не строят апарт-отели? Это новый формат, который очень развит в Питере, но не в достаточной степени развит в Москве. Идея в том, что строится такой отель, в нем можно выкупать номера. На начальном этапе строительства номер стоит 3 млн рублей. Там есть программа гарантированной доходности, есть все по управлению.

Сиразетдинов: За последние несколько лет эта идея не получила достаточной популярности. На мой взгляд, девелоперы не верят в это.

Как льготная ипотека под 12% спасла март

Минвалеев: Коллеги, предлагаю вернуться к теме застройки, хотелось бы узнать, как себя чувствует рынок. Наиля Асхатовна, как вы ощущаете себя на рынке, как прошел для вас март?

Наиля Чабаненко: Конечно, хотелось бы, чтобы клиентов было больше, но нужно время. Во время декабрьских событий мы работали с 8 утра до 10 вечера, включая выходные, и выполняли план 5 месяцев. Контингент покупателей тогда был очень разный, и были не только инвесторы — были люди, которые хотели купить жилье, но по каким-то причинам откладывали покупку квартиры. После этого, в январе новых покупателей не было, обращались только те, с кем начинали работать в декабре. Но в феврале стали замечать, что поток клиентов становится все меньше, и когда объявили, что наше государство повернется лицом к банкам, к покупателям и что будет программа субсидирования, тогда люди пошли. Еще не объявили эту программу, но у нас одно из направлений — соглашение о бронировании: мы фиксируем цены и можем ждать до 3 месяцев, пока клиент продаст свою квартиру, помогаем ему с риелторами. Человек уверен, что он купит у нас квартиру. Это один из инструментов стимулирования спроса. Сейчас, когда принята программа субсидирования, люди, заключившие соглашение о бронировании, оформляются. Процесс идет. Приезжает очень много иногородних. Мы плотно работаем с банками, прошли аккредитацию в более 10 из них, и это очень большой кредит доверия.

Минвалеев: Много заявок?

Чабаненко: По льготной ипотеке прошло больше 50. Снижения цен нет, но мы проводим маркетинговые акции, чтобы привлечь клиентов. Даем дополнительные скидки по некоторым объектам. Из-за того, что застройщик дает свою акцию и дополнительную скидку, ежемесячный платеж сокращается на 5-10%. Для клиентов это очень важно. Люди, которые покупают в элитных ЖК, ипотеку не берут. У них рассрочка на полгода.

Наиля Чабаненко: «Что касается домов комфорт-класса, то сейчас люди очень тщательно подходят к выбору жилья. Они хотят, чтобы были большие кухни, гардеробная, гостевой санузел и т. д.»

Минвалеев: Что произошло с сегментом «бизнес»?

Чабаненко: У нас есть 2 интересных проекта — ЖК «Барселона», который по темпам строительства идет с опережением на полгода, а когда идет стройка и она живая, это самый большой кредит доверия. Сам проект интересен, во-первых, потому, что находится в центре исторической части города, во-вторых, в нем будет обогреваемый бассейн, который будет функционировать с апреля по октябрь. С паркингом все продумано — под домом на минус первом этаже, и отдельное здание, где предусмотрен 3-этажный паркинг. Первые два этажа — торгово-офисные помещения, на третьем — офисы. Люди, интересующиеся «Барселоной», — штучные покупатели, а такие требуют особого внимания к продажам. Мы не ожидали, что будет такой спрос. Покупали целые этажи, покупали этаж на две семьи. На этом этапе мы делаем для них перепланировку. Все квартиры с видом моментально расходятся. Стоимость квадратного метра — от 75-100 тыс. рублей. Второй проект — ЖК «Столичный» на берегу Казанки. Нам повезло, что 2015 год объявлен Годом парков и скверов и теперь перед нашим комплексом будет очень красивый парк. Это не точечная застройка, а огромная территория, где двор находится на втором этаже, а на первом — паркинг. Спортивные и детские площадки. Этот проект не имеет аналогов в Ново-Савиновском районе. У нас мало жилых комплексов с огромными дворами. При этом наша концепция — двор без машин. Поэтому ЖК бизнес-класса очень востребованы, и там ипотеки не оформляются. Но в «Столичном» мы дали рассрочку до конца строительства. А что касается домов комфорт-класса, то сейчас люди очень тщательно подходят к выбору жилья. Они хотят, чтобы были большие кухни, гардеробная, гостевой санузел и т. д.

Савенко: А у вас нет тенденции к уменьшению площадей и «нарезки»?

Чабаненко: В Залесном и ЖК «Созвездие» представлены разные варианты квартир. Мы сделали однокомнатные — студия в 30 кв. метров, которая имеет гардеробную, санузел и одну комнату. Этот вариант очень востребован. Есть однокомнатные и в 50 кв. метров.

Савенко: В Подмосковье строят и на 19, и на 23 кв. метра.

Сиразетдинов: Несмотря на все обстоятельства, которые возникли в кризисный период, в премиум- и бизнес-сегментах нужно держать квартиры, не устраивать распродажу, потому что квартиры, которые строят в центре, будут уникальны. Это стабильный сегмент рынка, в котором мы чувствуем себя комфортно, несмотря на небольшое снижение. Второе — до такого конкретного влияния кризиса и всего того, что произошло, мы успели закончить проекты в плане продаж с февраля по июль 2014 года. Это жилой дом «Островский». У нас есть финансовая подушка, которая позволяет нам комфортно чувствовать себя в текущей ситуации. Начатые проекты мы спокойно доводим до конца и тихонечко выйдем на рынок.

Савенко: На сколько хватит финансовой подушки?

Сиразетдинов: Нам хватит на 5 лет, чтобы ничего не делать и выплачивать заработную плату сотрудникам.

Савенко: Ну ничего себе. Московские коллеги ответили, что полгода.

Сиразетдинов: Мы небольшая компания, у нас мало сотрудников и точечные застройки. Нам намного легче, чем крупным и средним застройщикам. Еще мы на плаву, так как у нас в управлении собственная гостиница и фонд сдаваемых в аренду площадей.

Официальная площадка мероприятия: