Микрохирургия в расчетах — главный тренд работы застройщиков в 2026 году

Некоторые застройщики сознательно затягивают ввод домов, чтобы сохранить свою экономику

С 1 января 2026 года окончен срок действия моратория на штрафы застройщикам за нарушение сроков сдачи жилья. Но татарстанский рынок недвижимости, по мнению участников бизнес-бранча «Реального времени», вряд ли от этого пострадает. Большинство застройщиков сдают свои проекты не только в срок, но и с опережением — этому способствует их высокий профессионализм. Делюс Сиразетдинов, собственник и руководитель группы компаний «Маяк», объясняет:

— Это связано с большим накопленным опытом управленческой команды и тем, что сотрудники постоянно развиваются и обучаются. В Казани застройщики работают не просто как строители, а как профессиональные девелоперы: в периметре внимания — не только само строительство, но и вопросы операционной деятельности, финансового менеджмента и продаж, общее понимание развития города с точки зрения градостроения, плотная взаимосвязь бизнеса и власти.

С ним солидарна Снежана Кирилюк, замгендиректора по развитию СМУ-88:

— Есть повод гордиться тем, что мы работаем в республике. У нас устаканившийся состав застройщиков, которые себя зарекомендовали, умеют работать в разных сценариях. И все в своих бизнес-моделях учитывают будущую нагрузку.

Окончив себя хвалить, девелоперы перешли к объяснению того, с чем может быть связана задержка ввода в отдельных проектах. Как объясняет Снежана Кирилюк, на рынке нередко встречаются ситуации, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию сознательно: ввод обязывает к раскрытию эскроу-счетов, а это добавляет ему налоговой нагрузки. Кроме того, нераспроданные площади в введенном в эксплуатацию доме садятся к застройщику же на баланс. Поэтому-то некоторые компании и тянут со сдачей жилых комплексов, пока это возможно — в попытке сохранить финансовую устойчивость и еще немного «подышать» в ожидании снижения ключевой ставки.

Впрочем, действовать так могут позволить себе далеко не все. Это скорее прерогатива небольших комплексов премиального сегмента — как объясняет Делюс Сиразетдинов, у небольших застройщиков есть этот «запас» ожидания, когда можно регулировать динамику операционной деятельности, так как внутри таких компаний обычно нет лишних связей в коммуникациях, и все решения принимаются мгновенно, без лишнего бюрократизма. А вот у крупных проектов выбора нет: над ними довлеют требования банка, предоставившего проектное финансирование. Например, об этом говорит директор по продажам и маркетингу ЖК «Заря» Айгюль Салахиева:

— Мы не можем себе позволить обмануть ожидания покупателей и перенести срок сдачи, который запланирован на декабрь 2027года. Мы об этом даже не задумываемся. Да, если мы перенесем сроки, то банк наложит штрафные санкции. Но наши клиенты важнее. Строительство идет с опережением графика. Но раньше срока вводить объект в эксплуатацию тоже не видим особого смысла, поскольку большинство наших покупателей приобрели квартиры в рассрочку. В их экономической модели выплаты привязаны к плановому графику ввода.

Она отметила, что из-за рассрочки в некоторых премиальных комплексах Казани сегодня наблюдается ситуация, когда условно шестая очередь со сроком сдачи в 2029 году продается активнее, чем вторая очередь, которую должны сдать в 2026-м.

Почему первичка на четверть дороже вторички: секрет Полишинеля

Следующим вопросом, который предложила обсудить Елена Стрюкова, основательница компании Perfect RED и полномочный представитель РГУД в РТ, была разница в стоимости первичного жилья и примерно аналогичного ему по качеству вторичного. Модератор дискуссии специально уточнила: речь не про хрущевки и ленинградки, а скорее о быстром переходе квартир в новых ЖК от одних хозяев к другим.

Она привела данные, которые недавно представила еще один эксперт по казанской недвижимости, Анастасия Гизатова. В 2016 году за квадрат на первичном рынке надо было заплатить 64 тысячи рублей, а квадратный метр вторичного жилья стоил 62 тысячи. В 2026 году средняя цена первичного жилья составляет 257 тысяч рублей за «квадрат» — рост за 10 лет составил 400%. А разница в стоимости между первичкой и вторичкой доходит до 24%!

— С точки зрения потребителя, вторичка уже введена в эксплуатацию, здесь ноль рисков, уже есть отделка (пусть даже и базовая) — заезжай и живи. Так почему она на четверть дешевле, чем дом, который даже еще не построили? — спрашивала Елена Стрюкова.

Снежана Кирилюк из СМУ-88 согласилась с тем, что вторичное жилье в ряде случаев — оправданный выбор. Например, если человек покупает квартиру за наличные и ему надо срочно переехать. Или если он хочет жить в конкретном районе и доме, поближе к любимой бабушке, а новостроек поблизости не продается. А вот люди, которые хотели бы закрепить стоимость дорожающего квадратного метра, могут себе позволить подождать достройки и отделки и любят современные подходы к строительству — те, по ее мнению, выберут новостройку.

Директор продаж СЗ «Тектум» Амир Габдуллин предполагает, что новостройки стараются выбирать родители для своих детей на будущее, а еще первичный фонд выбирают обычно в качестве инвестиций, потому что он хорошо растет в цене. Есть у Амира Габдуллина и мнение о мотивах тех, кто покупает жилье для себя:

— В новостройках постоянно добавляются преимущества, которых нет в старом жилом фонде. Даже в домах 2016 года постройки уже нет того комфорта, удобства и престижа, которые предоставляют современные застройщики. В Казани люди больше не покупают «коробки» — покупатель ищет концепцию и комфорт. А вот в Набережных Челнах — еще нет, там продолжают покупать обычные квартиры в обычных жилых комплексах.

Директор по продажам СК «Премия» Петр Войтко проиллюстрировал тезисы коллеги: треть квартир в проекте «Бутлерова, 18» купили люди, которые жили до этого в ЖК по соседству — таким образом они улучшили качество своего жилья.

Но, пожалуй, главную и честную причину столь резкого разрыва в цене между покупкой квартиры у застройщика или у предыдущего владельца назвала Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК «Новастрой»: вторичную квартиру, пусть даже неделю побывавшую в первых руках после застройщика, нельзя купить по льготной ипотеке и в рассрочку. Возможность использования этих инструментов и накидывает новостройке четверть стоимости.

Земельный банк: придерживаем или распродаем?

В завершение беседы Елена Стрюкова предложила обсудить тему земельных банков застройщиков. Есть данные о том, что некоторые из них распродают свои земельные участки. Что это — чистка портфеля или вынужденная мера, чтобы остаться на плаву? Ведь рынок объективно меняется, условия суровы, и далеко не все смотрят в будущее так же оптимистично, как большинство участников бизнес-бранча. Возможно все: и банкротства крупных застройщиков, и уход с рынка малых компаний, и изменение структуры предложения.

Петр Войтко заметил некоторое оживление на рынке земельного банка:

— В 2025 году нам начали поступать неоднократные предложения по выкупу земельных участков. Как пустых с разрешениями на строительство, так и с готовыми проектами, которые нас просили реализовать. Вероятно, причиной такого интереса стало то, что размеры предлагаемых участков соответствуют нашему формату работы.

Антонина Дарчинова призналась, что у ГК «Новастрой» нет готовности расставаться с земельными участками. Но она объясняет, что некоторые застройщики вполне оправданно решают продать свои земли. Дорогое проектное финансирование приводит порой к сложной финансовой ситуации в компании. Тогда может быть выгоднее продать землю за живые деньги и получить выгоду прямо сейчас, чем вкладываться в строительство, брать на себя риски — и получить в итоге через несколько лет немногим большую сумму.

— Разговор о продаже земельных участков может быть своеобразным прощупыванием спроса: дескать, а вдруг сейчас кто-то готов купить участки, которые я планировал реализовать, по цене моей будущей прибыли? Тогда действительно выгоднее их продать. Еще недавно у нас была гонка за землями, сейчас ее нет. Сделки идут, но они стали взвешенные, рассчитанные. Практически полностью с рынка исчезли бридж-сделки по земельным участкам, потому что это означает, что нужно быстро-быстро строить и продавать. Иначе вся маржинальность будет съедена высоким процентом, — рассказывает Антонина Дарчинова.

Интересный аспект затронул коммерческий директор ГК «Точно» в Татарстане Антон Игошин. Он говорит, что компания наращивает земельный банк, ведет переговоры с продавцами земельных участков, но хочет получить отлагательные условия их оплаты. Хотя бы до момента получения РНС (а лучше — до первых продаж квартир в построенных на этой земле домах). Далеко не каждый продавец земли на такие условия соглашается: многим нужны деньги, все и сразу.

Ни один из участников бранча не признался в том, что распродает свой земельный банк — напротив. СЗ «Тектум» собирается начать два новых проекта в ближайшее время, бережет свой земельный банк и СМУ-88. Расширяют строительный бизнес в Mir Group — компания рассматривает участки и в Казани, и в своем родном Зеленодольском районе. Интересно, что этот девелопер вырос из производства и обладает собственными заводами по производству кирпича и железобетона. Это позволяет ему и строительный бизнес развивать, и при этом поддерживать хорошие отношения с крупными игроками этого же рынка.

Микрохирургия в решениях и надежда на Центробанк

Коммерческий директор ЖК «Мактау» Бахтияр Исмагилов рассуждает о росте цен и о том, оправдана ли стоимость 500 тысяч за квадрат не в центре города:

— Больше всего интригует рост цены за квадратный метр. Маржинальность, конечно, изменилась: стройка дорожает, и если раньше можно было говорить о сверхприбыли, то теперь это просто честная прибыль девелопера. А иногда — и вовсе нет, особенно с учетом банковских комиссий. Рост цен поражает всех, в том числе и меня. В целом рынок сейчас переживает не лучшие времена, перегрев чувствуется. Относительно стабильно себя чувствуют премиум— и бизнес-класс. Некоторым застройщикам удается продавать проекты по 400—500 тысяч рублей за квадрат — причем не в центре города и при большом количестве квартир в доме. Это действительно впечатляет. Интересно было бы изучить этот вопрос с точки зрения покупателя: на какие факторы и характеристики он опирается при выборе жилья в бюджете 400—500 тысяч за кв. м? Например за эти деньги можно купить квартиру в камерном новом ЖК на 40—70 квартир в центре Казани, в старой части города. Либо — в Ново-Савиновском или Советском районах — в многоэтажке на 200—300 квартир. Для меня, например, это определенный диссонанс: платить такую сумму за квартиру не в центре и при этом жить в доме с сотнями соседей.

В завершение беседы эксперты рынка поделились своими планами и прогнозами на 2026 год. Елена Стрюкова отметила, что хорошую динамику показал уже январь, несмотря на то, что по начавшемуся году изначально были крайне консервативные прогнозы. Значит, не все так плохо?

Антонина Дарчинова уверяет: все точно будет хорошо. Но 2026-й должен быть годом кропотливой, тщательной работы. Теперь к любому процессу — строительству, проектированию, маркетингу, продажам — нужно будет подходить максимально скрупулезно.

— Больше не будет подхода с наскока: «Отличное место, давайте!». Так больше никто не заходит в проекты. Мы увеличиваем количество метрик по всем бизнес-процессам. Надо выходить на супер-кропотливый уровень логистики внутри компании. А еще девелоперы всегда были довольно богатыми компаниями, могли себе позволить содержать много сотрудников. Их количество, думаю, тоже по рынку будет сокращаться. Работа каждого специалиста будет оцениваться по метрикам, а метрики будут все более подробными. Так теперь во всем девелопменте, а не только по отдельным сегментам. Больше никто не делает резких рывков, в 2026 году в стройку все будут выходить только с тщательно рассчитанными метриками, которые надо будет обновлять как можно чаще. Словом, наступает год микрохирургии в решениях! — предрекает эксперт.

Алина Хасанова, руководитель отдела маркетинга и рекламы MIR Group (ЖК «Зеленая долина» в Зеленодольском районе) согласна с коллегой: по ее мнению, сохранится не только тренд на точные расчеты, но и тренд на эргономичность планировок.

— Мы продолжаем работать и активно прорабатываем новые очереди нашего проекта. Мы закладываем эволюцию продукта, внедряем новые решения и всегда держим руку на пульсе. Новые тренды активно внедряются всеми застройщиками. Думаю, скоро настанет то время, когда мы будем конкурировать на рынке не только ценами и инструментами продаж, но и классными продуктовыми решениями, как это было раньше. Запуская старт проекта сейчас, необходимо понимать как мы будем продавать его через 5-6 лет, — говорит Алина Хасанова.

Айгуль Салахиева (ЖК «Заря») признается, что ее прогнозы на 2026 год осторожные, потому что она не видит ярких предпосылок к изменению ситуации. Так что для ее компании это будет год аккумулирования потенциала для того, чтобы впоследствии получить тот успех, на который все рассчитывают.

Остальные эксперты, собравшиеся за столом, в основном испытывают сдержанный оптимизм. Петр Войтко считает, что недвижимость в Казани продолжит расти в цене. Амир Габдуллин и вовсе оценивает предстоящий годовой рост цен на квартиры в Казани 15—20%. По мнению Снежаны Кирилюк, год будет переходным к стабилизации отрасли, ситуация будет понемногу улучшаться, а отложенный спрос — реализовываться.

Сценарий на год зависит в основном от того, какие решения будет принимать Центробанк. По самому оптимистичному предположению, ключевая ставка снизится до 10 — 12%, и вот тогда на рынке недвижимости начнется Ренессанс. Антон Игошин из «ТОЧНО» мечтает:

— Как только снизится ставка по депозитам, люди начнут массово снимать с них деньги — и пойдут вкладывать их в недвижимость, как диктуют им правила финансовой грамотности. Так что наш прогноз — все будет замечательно!

Делюс Сиразетдинов подытожил:

— Недвижимость — отрасль инерционная: она всегда реагирует с задержкой и обычно следует за более динамичными сегментами экономики, где сделки быстрее и ликвидность выше. Вспомните: когда резко просели продажи автомобилей, в строительстве ситуация еще какое-то время держалась относительно устойчиво — спрос по инерции поддерживали ранее принятые решения, накопленные деньги и долгий цикл сделки. Сейчас, когда продажи практически остановились, логично предположить, что первыми начнут оживать другие отрасли, в которые быстрее возвращаются обороты и уверенность. Поэтому нам важно внимательно смотреть по сторонам, «снимать сигналы» и учиться у тех, кто восстанавливается раньше: какие инструменты продаж работают, какие продукты востребованы, какие форматы коммуникации дают результат. При этом внутри самой отрасли уже появляются признаки движения: возникают коллаборации, тестируются новые форматы, активнее внедряются технологии — и в девелопменте, и в продажах, и в управлении проектами. Мы действительно живем в интересное время: проекты не исчезают, они накапливаются, рынок переосмысливает подходы, меняются ожидания клиентов. И когда эта накопленная энергия достигнет критической массы, вполне возможно, что мы увидим серьезные, «тектонические» сдвиги — новые правила игры, новые стандарты продукта и новые модели взаимодействия между участниками рынка.