Застройщики придерживают новые проекты и надеются на снижение ключевой ставки

Спрос на квартиры стал отложенным — застройщики отвечают на это отложенными проектами

В одном из последних отчетов Минстрой Татарстана отрапортовал о рекордном вводе жилья — 3,5 млн квадратных метров за год. Прирост по объему продаж в деньгах составил 31%. 68% из всего введенного жилья — доля ИЖС. Ввод многоквартирных домов уже с 2021 года находится на уровне 31—32%. А значит, отрасль растет только за счет ИЖС? Этими данными поделилась основательница компании Perfect Red, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Стрюкова, выступившая модератором бранча.

Она предложила коллегам поговорить о том, как корректируются планы строительных компаний в сложный период высокой ключевой ставки регулятора, снижения спроса на жилье и резкого сокращения льготных программ ипотеки. Что думают участники беседы о сложившемся рынке и какую стратегию выбирают?

Заместитель генерального директора ГК СМУ-88 по развитию Снежана Кирилюк рассказала: спрос на квартиры не исчез. Но стал отложенным.

— Люди заинтересованы в покупке, но их поведение изменилось — теперь они принимают решения дольше. Сейчас потребителю нужно больше времени: он анализирует инструменты, оценивает, на что может рассчитывать. Среднестатистический потребитель стал более чувствителен к ежемесячному платежу — он старается взвешенно рассчитать свою нагрузку, — рассказывает эксперт.

Эту же тенденцию отмечают и другие участники рынка. А значит, в зависимости от спроса, формируются и планы компаний. Застройщики работают осторожно. Взвешенно подходят к старту новых проектов, потому что, даже если к новым ЖК будет готов рынок, свои коррективы в планы внесет стоимость проектного финансирования. Поэтому ряд проектов притормаживается. Если проект большой — он дробится на очереди, чтобы не замораживать весь объем проектного финансирования в очень дорогих деньгах.

— Думаю, это общая тенденция: проект дробится на короткие очереди по 20 тысяч квадратных метров. Это тот объем, который рынок может сейчас освоить, сохранив баланс между стоимостью денег, динамикой продаж и маржинальностью, — объясняет Снежана Кирилюк. — Сейчас все планы компаний упираются в размер ключевой ставки и в риторику Центробанка.

А вот в Закамье, по ее словам, работать комфортнее: вне Казанской агломерации продолжают действовать льготные ипотечные программы, да и чек там совсем другой.

— Сегодня в Казани семейная ипотека в наших проектах осталась только исключительно в составе комбопродуктов, когда оставшуюся после 6 позволенных миллионов часть дофинансируют рыночной ставкой, субсидированием и так далее. А Нижнекамск в нашем портфеле в этом плане более комфортный. Там больше людей подходят под семейную ипотеку, больше лотов и ситуация поровнее, — говорит эксперт.

Будет ли дефицит новостроек к 2030 году?

Эксперты, сидящие за столом, констатировали: таким образом, на отложенный спрос застройщик отвечает отложенным строительством. Возникнет ли дефицит объемов на горизонте ближайших двух лет — вопрос открытый. Елена Стрюкова задала вопрос коллегам: может ли Казань столкнуться с ситуацией, что в 2028—2030 годах у застройщиков «на полке» ничего не останется, и когда рынок оживет благодаря снижению ключевой ставки, продавать будет нечего?

Снежана Кирилюк считает, что это реальный сценарий:

— Мы не знаем, как долго с нами еще будет высокая ключевая ставка. Если до конца года она останется на текущем уровне, то вполне может оказаться, что что-то «на полке» останется, но это будет очень дорого в силу ограниченности предложения. В Казани всегда был дефицит новостроек. И если вдруг вся стройка в городе встанет — за 9—10 месяцев все раскупят.

Другие участники дискуссии в такой «апокалипсис» не верят. Так, директор продаж СЗ «Тектум» (ЖК «Феномен будущего») Амир Габдуллин указывает на то, что множество проектов в Казани выводят федеральные застройщики — так что предложение, по его мнению, будет всегда. (Хотя сейчас, после появления новостей о штопоре «Самолета», вера в крупных федералов встает под большой вопрос, — прим. ред.).

Елена Стрюкова вспоминает «золотой век» казанской недвижимости, когда к моменту сдачи в комплексах оставались нераспроданными только многокомнатные квартиры или угловые, или с неудачной планировкой.

— То есть распроданность была к моменту ввода почти стопроцентная! А сейчас, по моим оценкам, до 60% введенных квартир остаются непроданными — на рынке формируется затоваренность, — сомневается в грядущем дефиците модератор беседы.

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова соглашается с этой оценкой, но обращает внимание коллег на то, что во многих других регионах не распродаются 70—80% квартир в новостройках. Так что кризиса на рынке МКД Казани, по ее мнению, нет. За 2—3 года все будет распродано, потому что девелоперский цикл как раз и составляет 2—3 года. А казанские застройщики в это время останавливаться не собираются: в меньшем объеме, меньшими очередями, чем раньше, но будут строить. По крайней мере, такие планы озвучивают и Антонина Дарчинова, и Амир Габдуллин.

— У нас застраиваются вторые очереди, тенденции притормаживать проекты нет. Сейчас в разработке четыре проекта, в ближайшие два года планируем два из них начать, — раскрывает планы директор продаж ГК «Тектум».

Петр Войтко, директор по продажам СК «Премия», построившей два клубных дома в центре Казани: «Мирас» и «Бутлерова 18», планирует в 2026 году выйти с первым для себя большим проектом на 90 квартир. Он признается: нынешняя ситуация на рынке, безусловно, внушает тревогу, однако именно она становится мощным стимулом для роста.

Казань перспективнее Краснодара по цене квадратного метра, но не хватает инструментов КРТ

Еще один оптимистичный и уверенный застройщик, который недавно начал осваивать Татарстан, — ГК «Точно» со штаб-квартирой в Краснодаре. Ее коммерческий директор по Татарстану Антон Игошин поделился планами расширять присутствие в республике, а к проекту «Васильевский остров» в Зеленодольском районе прибавить несколько строек в Казани:

— Наш домашний регион присутствия — Краснодар. По сравнению с ним рынок Казани более перспективен с точки зрения развития. Связано это с психологическим барьером стоимости жилья в Краснодаре, который ограничивается 200 тысячами рублей за квадрат. Премиальных комплексов в Краснодаре не так много. А рынок Казани — это и 250, 270 тысяч. Видим здесь огромную перспективу, рассматриваем новые проекты. Сегодня в развитии у нас находится несколько участков в Казани.

«Васильевский остров» — проект комплексного развития, строится он в девять очередей. Антон Игошин отмечает: «Точно» на протяжении 12 лет руководствуется принципами КРТ в строительстве жилых проектов. Правда, по его мнению, в Казани, по сравнению с Краснодаром, этот механизм только начинает свое развитие — в городе преимущественно точечная застройка. Поэтому для дебютного проекта в республике «Точно» выбрало Васильево, где сосредоточены новые дороги, транспортные развязки и высокий миграционный поток. Сегодня Васильево включено в стратегический проект «Большой Зеленодольск», который предусматривает комплексное развитие территории до 2050 года.

Снежана Кирилюк возразила: участки под КРТ есть и в Казани. Это и Вознесенский тракт, и Новая Портовая. Правда, механизм КРТ в Татарстане действительно пока практически не используется — прецедентов единицы.

— Потому что законодательный механизм пока не обкатан, есть вопросы к его реализации, не всегда застройщики имеют возможность взять на себя те социальные обязательства, которые требует КРТ. И получается, что по документам КРТ у нас немного. А по факту, взять ту же Новую Портовую, реновация бывших промзон с развитием территории все-таки идет, — рассказала замдиректора по развитию СМУ-88.

Ипотека умирает, да здравствует рассрочка?

Елена Стрюкова поделилась интересной статистикой: за 2025 год в целом по России были расторгнуты 3% всех заключенных договоров долевого участия. Это существенно больше, чем ранее: обычно расторгались 1,3—1,9% таких договоров. В связи с этим эксперт задумалась: не связан ли скачок расторжений ДДУ с массовым оформлением квартир в рассрочку от застройщика, а потом — с невозможностью выполнить ее условия?

Действительно, эпоха доступной чуть ли не каждому дешевой ипотеки, разогнавшая рынок и взвинтившая цену на «квадрат», закончилась. Теперь, по общему мнению, застройщики конкурируют между собой не только качеством своего продукта, но и тем, у кого условия по рассрочке лучше.

Так, руководитель отдела маркетинга MIR Group (ЖК «Зеленая долина») Алина Хасанова рассказывает: в ее компании большие квартиры — трех-, четырехкомнатные — в 60% случаев продаются на условиях рассрочки. А вот однокомнатные, которые и без этого разлетаются как горячие пирожки, продаются либо в ипотеку, либо за живые деньги.

Амир Габдуллин из СЗ «Тектум» говорит, что при продаже квартир в «Феномене будущего» сделки с ипотекой и рассрочкой соотносятся как 40%/60%.

Петр Войтко (СК «Премия») отмечает, что в премиальном сегменте недвижимости ипотека никогда не играла существенной роли. В обоих проектах компании применялась исключительно рассрочка — ни одна из 17 квартир проекта «Бутлерова 18» не была реализована с привлечением ипотечных средств. Половина лотов была куплена до сдачи дома в мае 2025 года, остальные — в течение этого же года.

Солидарна с коллегой и Айгюль Салахиева, директор по продажам и маркетингу ЖК «Заря». В первый год продаж, когда еще работала ИТ-ипотека, здесь продавались квартиры с этим инструментом. Но уже к 2025 году рассрочка занимала 90% среди всех инструментов продаж.

— У нас действует несколько разных программ рассрочки. Она позволяет покупателю зафиксировать цену покупки, которая в противном случае, безусловно, будет расти. Люди выбирают то, что им комфортнее. Часть клиентов, например, рассчитывает на то, что они вложат средства, хранящиеся сегодня на депозитах, или выведут средства из бизнеса. Были случаи, когда, чтобы закрыть долг перед нами, покупатель брал потребительский кредит, считая, что лучше переплатить за этот финансовый инструмент, чтобы сохранить квартиру, — объясняет Айгюль Салахиева характер поведения покупателей премиальной недвижимости.

Участников рынка коммерческой недвижимости тревожат упорные слухи о том, что с апреля государство собирается законодательно ограничить срок рассрочки на покупку жилья шестью месяцами. Что тогда будут изобретать застройщики, для того чтобы продавать квартиры, пока непонятно. Впрочем, пока все это остается на уровне слухов.

Делюс Сиразетдинов — руководитель и собственник группы компаний «Маяк», опытный игрок рынка казанской недвижимости — реализует проект премиум-сегмента всего на 17 квартир. По его мнению, клиент в этом сегменте не рассматривает кредитование и рассчитывает исключительно на собственный капитал. Цены на подобные проекты неэластичны, поэтому в его проекте рассрочка, как правило, предлагается на срок от 4 до 6 месяцев.

За что платят «ненасытные девелоперы»

Елена Стрюкова констатировала: на стройку сейчас влияет и высокая ключевая ставка, и рост стоимости строительства, и стагнация потребительского спроса. Модератор предложила оценить, как изменилась себестоимость проектов.

Антон Игошин рассказал, что значительную долю в себестоимость проекта сегодня вносит стоимость кредитных денег. По его оценкам, сейчас она составляет до 10% от стоимости квадратного метра — по крайней мере, именно такую нагрузку закладывает девелопер в свои татарстанские проекты.

Специфические расходы при строительстве за городской чертой — сети. Как объясняет представитель ГК «Точно», коммунальные сети для «Васильевского острова» приходится тянуть очень далеко, а это колоссальные расходы. Однако для дебютного проекта на 10 тыс. жителей девелопер проложит коммуникации в достаточном объеме.

Делюс Сиразетдинов отметил, что в жилых комплексах премиального сегмента изменилась структура конечной себестоимости. Если раньше стоимость земельного участка составляла 10—15% от общей себестоимости проекта, то теперь она доходит до 30%. Это связано с тем, что такие проекты, как правило, реализуются в престижных центральных локациях. Здесь характерны точечная застройка, стесненные условия и очень небольшие участки, которые продаются по цене от 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Маркетинг — еще одна статья расходов, которая сегодня у каждого застройщика растет. Все хотят привлечь внимание к своим проектам, а значит, нужно проявлять и креатив, и изворотливость, и не жалеть средств на агрессивный маркетинг. Коммерческий директор ЖК «Мактау» Бахтияр Исмагилов рассуждает на эту тему:

— В условиях насыщенного рынка и баннерной слепоты важно не «перекричать» конкурентов, а выстраивать коммуникацию через продуманную концепцию, работу с конкретной аудиторией и нестандартные креативные решения. Особенно — избегать шаблонного языка, который застройщики используют из года в год. На рынке есть два подхода: одни застройщики готовы инвестировать в маркетинг — пусть и незначительно увеличивая долю затрат в себестоимости, но за счет этого повышая стоимость квадратного метра и поддерживая интерес к продукту. Другие — по-прежнему экономят. Возникает ощущение, что может случиться перегрев: некоторые проекты попросту не соответствуют заявленному позиционированию. Доверчивый казанский потребитель начнет замечать, что под видом «премиума» ему продают высотки — и по очень немаленькой цене. Однако некоторые — молодцы! Живой пример — застройщик в Ново-Савиновском районе, который грамотно инвестировал в маркетинг и сформировал новую модель потребительского поведения — через цельную упаковку продукта и точную передачу ценностей в правильных каналах коммуникации.

Как известно, громкий и интересный маркетинг практикует застройщик ЖК «Заря». Айгюль Салахиева, которая отвечает за продажи в этом комплексе, объясняет эту политику:

— Премиальные объекты в центре города — это по понятным причинам довольно камерная, приватная застройка. У нас всего 419 квартир. Это, безусловно, гораздо меньше, чем у многогектарных проектов. Но мы все равно должны конкурировать с рекламными бюджетами наших коллег. И стараемся делать это креативно.

Антонина Дарчинова упомянула еще одну серьезную статью расходов, увеличившуюся в последний год для застройщиков, — банковские комиссии. На сегодняшний день, по ее словам, коммерческие расходы сегодня составляют до 15% от суммы кредита, в то время как два-три года назад они «съедали» 2—5%.

Снежана Кирилюк из СМУ-88 отмечает, что в структуре себестоимости продолжает расти цена рабочей силы. За год по ряду позиций она прибавила порядка 20%. Но общую себестоимость это не особенно повысило, потому что из-за снижения объемов текущего строительства перестала расти цена на стройматериалы. Производители вынуждены придерживать цены, и на сегодняшний день они не менялись с июля.

— Разумеется, ситуация изменится, как только отрасль немного оживет, «распечатается», и мы увидим, что и рабочая сила скачкообразно вырастет в цене, и рынок стройматериалов, — предсказывает Кирилюк.

В этом с ним солидарны все собравшиеся. Антонина Дарчинова выражает общую надежду застройщиков Казани на то, что к концу 2026 — началу 2027 года ключевая ставка упадет и рынок оживится. Но это немедленно подтянет за собой все смежные отрасли — и работу генподрядчиков, и материалы, и рабочую силу. И себестоимость, которая сейчас немного устаканилась, снова пойдет вверх. Как в 2023—2024 годах, когда наблюдался галопирующий, скачкообразный рост. Сейчас же все дорожает только за счет инфляции (и в ее пределах).

— Наверное, сейчас и хорошо, когда не менее 20% квартир у застройщика остаются нераспроданными после ввода. Потому что это один из способов защитить девелоперов от роста себестоимости. Те, кто в 2024-м выполнял планы продаж, сейчас пришли к тому, что продали больше, чем могут скорректировать рост себестоимости за счет цены оставшихся квартир. Ситуация меняется каждые полгода, предсказывать тяжело. Самым позитивным вариантом развития для отрасли станет снижение ставок, когда мы сможем снова конкурировать продуктом, качеством строительства, а не скидочными программами. Но что будет дальше — мы пока не знаем, — рассуждает эксперт.

Продолжение следует