В Казань из Москвы пришла мода на отапливаемые «псевдолоджии»
Как стеклянная перегородка помогает обеспечить требования пожарной безопасности и сэкономить на архитектурных решениях
Существенным недостатком купленной квартиры в новостройке счел казанец наличие отопительных приборов в «лоджии» и их отсутствие в жилой комнате. Мужчина говорит, что, зная об этом заранее, ни за что не купил бы такое жилье. Как выяснило «Реальное время», это необычное проектное решение — вовсе не казанское ноу-хау, оно пришло к нам из Москвы, и у проектировщиков есть доводы в его пользу. Подробнее о странных планировках на первичном рынке недвижимости, логике застройщиков и новых тенденциях в проектировании жилья — в нашем материале.
Безнадзорная «лоджия»
Казанец Руслан С. приобрел по договору участия в долевом строительстве однокомнатную квартиру площадью 26,33 кв. м в доме на ул. Миля — в ЖК «Династия». К договору прилагался ее план, на который были нанесены площади помещений: жилая комната — 11,56 кв. м, кухня — 3,78 кв. м, остекленная лоджия — 2,86 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5), прихожая — 4,24 кв. м, совмещенный санузел — 3,89 кв. м. Но, попав в квартиру после выдачи ключей, владелец с изумлением не обнаружил в ней традиционной лоджии — неотапливаемого помещения с витражным остеклением. От улицы «лоджия» была отделена капитальной наружной стеной с классическими оконными проемами, а от комнаты — легкой остекленной перегородкой. Радиаторы отопления в комнате отсутствовали — они были вынесены под окна — на лоджию.
— Если бы я про это знал заранее, я никогда бы не приобрел эту квартиру, — говорит Руслан. — Я хотел купить квартиру с нормальной лоджией, дверь на которую захотел — открыл, захотел — закрыл, а получилось, что во время отопительного сезона мне надо все время держать эту дверь открытой, либо на закрытой «лоджии» у меня будет стоять жара благодаря радиаторам, рассчитанным на обогрев всей квартиры, а в квартире будет холодно. В акте осмотра квартиры 23 июня 2025 года я указал на недостаток отсутствия отопления в жилом помещении, с этого времени от застройщика не получил ни одного официального ответа, спустя продолжительное время я сделал ремонт в квартире, так как платил семейную ипотеку и держать квартиру без ремонта не было смысла.
Покупатель направил застройщику претензию по поводу нелогичной, по его мнению, конструкции «лоджии» и неправильного размещения отопительных приборов. Застройщик собрал комиссию, но письменного ответа покупатель квартиры так от него и не получил.
Руслан С. обратился в прокуратуру, указав на то, что, согласно Жилищному кодексу и разъяснениям Седьмого арбитражного апелляционного суда, в общую площадь жилого помещения не включаются лоджии и балконы, а в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям действующим «Положением о признании помещения жилым помещением…», жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция). Он попросил надзорный орган разобраться, соответствует ли приобретенная им квартира стандартам жилого помещения, прослеживаются ли в его случае отклонения от требований технических регламентов, строительных норм и иных обязательных требований при установке радиаторов отопления на лоджии и их отсутствии в жилом помещении, соответствует ли приобретенная им квартира санитарно-эпидемиологическим нормам и можно ли было ее в таком виде ставить на кадастровый учет.
Прокуратура перенаправила обращение в республиканскую Госжилинспекцию, откуда пришел ответ, суть которого сводилась к тому, что отвечать на вопросы, поставленные покупателем квартиры, в ее компетенцию не входит.
Собственник квартиры обратился также в Инспекцию Госстройнадзора РТ. Там ему сообщили, что предметом регионального государственного строительного надзора в отношении объектов капитального строительства является соблюдение соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов требованиям утвержденной проектной документации и в доме на ул. Миля эти требования соблюдались:
— Предметом экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Надзор за соблюдением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил на стадиях проектирования и экспертизы проектной документации объектов капитального строительства в компетенцию Инспекции не входит. Инспекцией застройщику на основании акта проверки законченного строительством объекта капитального строительства выдано заключение о соответствии.
И собственник квартиры остался ни с чем — с отапливаемой «лоджией» и без отопления в комнате, а также с перспективой за свой счет сносить ненужную ему перегородку, причем узаконивать эту перепланировку ему придется в этом случае также за свой счет.
— И сделать это будет, я думаю, непросто, — говорит Руслан.
Нормам это соответствует?
«Реальное время» обратилось в ООО «Династия» (по данным «СПАРК-Интерфакс», входит в группу компаний «ТСИ», связанную через цепочку управляющих компаний с московской УК «Аурум инвестмент» Эдуарда Позднякова, — прим. ред.) с запросом о причинах, по которым квартиры в ЖК «Династия» имеют отапливаемые лоджии и неотапливаемые жилые комнаты. Издание поинтересовалось, собирается ли застройщик устранять недостатки, на которые указал покупатель. Также издание запросило Прокуратуру РТ о результатах проверки по обращению Руслана С. и выводах относительно соответствия его квартиры всем требованиям нормативных документов. Ответы застройщика и надзорного органа будут опубликованы по получении.
«Реальное время» обратилось в управляющую компанию дома на улице Миля, где Руслан С. купил квартиру, с вопросом, какие сложности могут возникнуть у собственников и УК при расчетах за отопление. Ведь площадь «лоджии» учитывается с понижающим коэффициентом, а отапливаться она будет в полном объеме.
— В доме установлены квартирные приборы учета, по ним и будет начисляться плата за отопление, — ответили в ООО «УК «Жилсервис». — Поэтому проблем с этим не будет.
«Это федеральная практика»
В п. 3.1.19 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» дается четкое определение лоджии, не допускающее, казалось бы, разночтений: «Вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением». О том, что лоджия может быть «встроена» в жилую комнату, отделена от нее формальной перегородкой и может отапливаться, в этом обязательном к исполнению при проектировании и строительстве документе ничего не сказано.
Но казанские архитекторы, как выяснилось, допускают возможность иного толкования термина «лоджия».
— Мне кажется, что такое проектное решение — с отапливаемой лоджией — замечательное, — говорит архитектор Роман Яковлев (имя и фамилия по его просьбе изменены, — прим. ред.). — Это придумал не застройщик — это федеральная практика, которая пришла к нам из Москвы. Там застройщики очень быстро поняли, что, если человек покупает студию площадью 23 квадратных метра или однокомнатную квартиру размером 40 кв. метров, ему гораздо важнее размер комнаты, чем наличие балкона. И застройщик предлагает ему комнату, где формально есть балкон, но он представляет собой отапливаемое отдельное помещение, где при необходимости можно сделать, например, кабинет и использовать его круглогодично, а не только в теплое время года.
На вопрос, почему бы в маленькой квартире не устанавливать никаких перегородок и не создавать «формальных» балконов-лоджий, архитектор ответил, что по нормативам в высотных зданиях должны быть вторые пути эвакуации — через балконы или лоджии. И, получается, что, отделяя такую «псевдолоджию» перегородкой от остальной части комнаты, застройщик не нарушает требования нормативов, а, напротив, соблюдает их.
— Наличие радиатора отопления на лоджии вполне соответствует нормативам, — подтвердила архитектор Ирина Карпова. — Но жилые помещения тоже должны быть отапливаемыми. По документам там не единая комната, и расчет потребности в отоплении ведется исходя из площади лоджии и комнаты.
Эксперт отметила, что радиаторы в комнате могут присутствовать как параллельно с радиаторами на лоджии, так и самостоятельно — главное, чтобы их количество соответствовало потребности на все помещение, которая определяется теплотехническим расчетом:
Также Карпова указала, что каждое отдельное помещение, в том числе и лоджия, должно отапливаться отдельным радиатором, но тут есть нюанс: теплопотери происходят через окна. И если в комнате нет других окон, кроме окон в лоджии, то отопительные приборы все же можно объединить.
Экономия на комфорте жильцов
По данным на сентябрь 2025 года, на российском рынке недвижимости наблюдается тенденция строить дома без балконов и лоджий. Она наметилась в конце прошлого десятилетия и продолжает набирать обороты. Застройщики приводят доводы в пользу таких минималистических решений:
- жильцы захламляют холодные помещения, и это портит внешний вид фасадов;
- отказ от балконов и лоджий позволяет оптимизировать затраты на строительство и увеличить прибыль;
- около 30% покупателей квартир не считают обязательным наличие таких помещений и не готовы за них переплачивать.
При этом отсутствие балконов и лоджий лишает жильцов
- дополнительного пространства для хранения;
- места для сушки белья;
- возможности для отдыха на свежем воздухе.
Одно другого нелепее
Отапливаемые «псевдолоджии», отделенные от жилых комнат стеклянными перегородками, которые «съедают» пространство и без того маленьких квартир, не единственная несуразица в современных проектных решениях. К примеру, в московском ЖК «Резиденция Тверская» на квартиру площадью 86 кв. м предусмотрено всего одно окно.
В 73-метровой квартире в ЖК «Университет» в Калининграде — целых четыре окна, причем одно в санузле, но в кухне-гостиной дневного света очень мало, так как единственный его источник — узкая дверь в глубокую лоджию с маленькой площадью остекления.
ЖК «Москва» в Сочи, ЖК «Шуваловский» и «Камчатский» в Москве отличаются нерационально огромными изломанными в плане, неудобными для расстановки хоть какой-то мебели коридорами, которые добавляют квартирам площади и, соответственно, стоимости.
В ЖК «Кристалл» (Ростов-на-Дону) в части квартир комнаты, кухни и вспомогательные помещения имеют по пять-восемь углов, в том числе тупых и острых, а в ЖК «Юго-Западный» в Новой Москве кладовые имеют в плане форму треугольника, что исключает рациональную расстановку мебели. В том же «Кристалле» есть кухни без окон.
Казанцы, которые жалуются на маленькие и темные дворы «человейников», не видели 9-этажного дома №55 по ул. Червякова в Минске. В этом доме размерами 50 на 130 м в плане имеются четыре двора-колодца 20 на 15 метров и есть квартиры, где на улицу не выходит ни одно окно.
В столице Беларуси на проспекте Победителей есть дома, где к однокомнатным квартирам площадью 70 кв. м прилагаются неостекленные террасы площадью 173 «квадрата». В ЖК «Академия наук» в трехкомнатных квартирах запроектированы 10-метровые узкие коридоры. А в ЖК «Крона» в пригороде Минска Прилуки под жилой дом перестроили лабораторный корпус, не достроенный 30 лет назад, и теперь там есть «трешки» с анфиладной планировкой — проходными комнатой и кухней, причем двери в два предусмотренных в квартире санузла ведут из гостиной.