Ипотека по-прежнему недоступна, но застройщики увидели свет в конце туннеля
Эксперты — о влиянии ключевой ставки на рынок недвижимости
Cнижение ключевой ставки на два процентных пункта — до 18% — не способно воскресить ипотечное кредитование в России, но само событие добавляет оптимизма девелоперам. Глобальных перемен на рынке в ближайшее время никто не ждет. Тяжелые времена для строительной отрасли не закончились. Но и депозиты стали чуть менее привлекательными для населения. О прогнозах на рынке недвижимости и ожиданиях участников рынка — в материале аналитической службы «Реального времени».
Застройщики увидели в снижении «ключа» добрый знак
Банк России снизил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — до 18%. Это уже второе снижение с начала года. Аналитики убеждены, что к концу года ключевая ставка снизится до 16%.
Только при ставке ниже 15% рынок начнет оживать, считает он: «Покупатели увидят, что «ключ» стабильно снижается и уже можно приобретать недвижимость и в перспективе рефинансировать кредит. Таких сделок, может, и не будет много, но они точно зададут тренд». Чтобы рынок «забурлил», ключ должен быть не выше 10%. Причин, по которым инфляция стала бы резко снижаться, сейчас нет, поэтому Калашников очень осторожен в прогнозах. «Позитивные тенденции есть, как есть и программы господдержки, но возврата к рынку, который был в 2022—2023 годах, в году наступающем ждать не стоит», — считает он.
Ситуация влияет на планы девелоперов: запуск новых проектов тормозится, что в перспективе приведет к дефициту предложения на рынке и росту цен.
«Тем не менее на этом фоне мы все же видим осторожную активность покупателей: ряд покупателей видят резон зафиксировать цену на квартиру сегодня, с расчетом в будущем рефинансировать ипотеку или рассрочку под более мягкие условия. Однако, чтобы рынок вернулся к устойчивому росту, ключевая ставка должна опуститься хотя бы до 10—12%. Только в этом случае ипотека начнет возвращать статус массового и доступного инструмента покупки жилья, а стоимость проектного финансирования для застройщиков снизится до разумного уровня», — поясняет Галеев.
Но даже в условиях высокой ставки есть потенциал для поддержки отрасли, отмечает он. Важнейшее направление — возможность свободного рефинансирования проектного финансирования и перехода застройщика в другой банк. «Если у нас появится такая возможность, это позволит повысить прозрачность и расширит конкуренцию при кредитовании застройщиков, что позитивно скажется на доступности жилья».
Второе — это совершенствование механизма эскроу. Существуют несколько моментов, которые при сохранении общих принципов сделают его более комфортным для застройщика, отмечает эксперт: «Например, частичное раскрытие эскроу, когда на счете уже накопилась сумма, достаточная для обслуживания проектного финансирования. Девелопер получает доступ к инвестиционной части и может направить эти деньги на дальнейшую работу». Кроме того, он считает, что нужна альтернатива эскроу — нужно развивать идею раиса РТ Рустама Минниханова о возможности направлять деньги, которые девелоперы сейчас платят банкам по процентам, на строительство школ и детских садов.
«Рынок недвижимости стал немного оживать уже во втором квартале 2025 года. Снижение ключевой ставки стало хоть и приятным, но прогнозируемым событием, которое отчасти дополнительно простимулирует рынок», — прокомментировал первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос.
«Еще в начале 2025 года мы все видели достаточно пессимистичные прогнозы на ближайшие пару лет. Однако в настоящее время мы наблюдаем тенденцию к более быстрому снижению ставки ЦБ, да и вся ситуация на рынке уже не такая напряженная, как, допустим, в первом квартале 2025 года, — отмечает он. — И с учетом быстро обновляющихся прогнозов аналитиков мы надеемся на положительную динамику уже в ближайшем будущем».
Начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова рассчитывает на снижение «ключа» хотя бы до 16% к концу 2025 года. «Такой показатель будет приемлем для бизнеса, но только при условии стабильного развития экономики страны. На решение о покупке недвижимости влияют еще много сторонних факторов», — отмечает она.
При ключевой ставке на уровне 16% сможем предлагать клиентам программы по сниженным процентным ставкам 7 — 8% на короткий срок от 3 до 5 лет. Подобные предложения станут хорошим инструментом на рынке первичной недвижимости и позволят купить жилье тем клиентам, кто не проходит по критериям «Семейной ипотеки».
Застройщики будут делать скидки в ожидании лучших времен
Льготные ипотечные программы также становится все сложнее получить, отмечает сооснователь и руководитель агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова.
Застройщикам будет некуда деваться, и придется давать скидки, чтобы наполнять эскроу-счета. «Для некоторых застройщиков предоставить скидку до 15% на квартиру выгоднее, чем платить банку по новым высоким ставкам. Так что, с точки зрения застройщиков, ставку снизили поздновато. В любом случае это для застройщиков тяжелое время», — отмечает она.
Сегодня некоторые застройщики говорят: «Нам хотя бы ключевую ставку 15%». Другие уверены, что ставка должна быть на уровне 12–13%, чтобы рынок действительно «шевелился». Однозначного ответа нет — все зависит от условий и ожиданий игроков рынка.
«У очень многих застройщиков сегодня большие остатки, и те, у кого остатки велики, будут давать скидки — и при ключевой ставке 18%, и, скорее всего, при 16% тоже. Такой уж вышел год», — отмечает Адгамова.
«В целом сейчас на рынке недвижимости наблюдается довольно интересный момент: уже к августу — сентябрю могут появиться действительно привлекательные предложения, когда можно будет купить квартиру по очень хорошей цене. Но мы не рекомендуем «бежать сломя голову» и покупать «все подряд», лишь бы успеть под программу «Семейной ипотеки» или другую льготную программу — нужно принимать взвешенные решения», — предупреждает она.
Елена Стрюкова не ожидает существенных улучшений в сфере девелопмента ранее 2026 года (а то и 2027-го). Текущий уровень ключевой ставки, по ее словам, делает невозможным развитие бизнеса. Пользователи помещений тоже развиваются на заемные средства, поэтому развитие многих арендаторов сейчас на паузе.
В жилом сегменте рынка для понимания ситуации можно обратиться к ретроспективным данным: «В перовом полугодии 2024 года ключевая ставка составляла 16%, и при таком ее уровне в Татарстане было заключено 12 654 ДДУ, в том числе с использованием эскроу-счетов 11 172, что на 29% больше результатов текущего полугодия при ставке 20% (9 000 ДДУ, в том числе с использованием эскроу-счетов 7 695)».
С другой стороны, закончился период максимально высоких ставок на депозиты, население начало снимать деньги, а самое надежное вложение — это вложение в бетон, убежден он.
Временный ажиотаж могут создать и сами застройщики и риелторы, которые используют этот инфоповод, «подогревая его слухами, что снижение ставки фактически равнозначно повышению цен на недвижимость», что тоже даст небольшое движение в продажах.
Таким образом, единственный плюс для девелоперов — то, что наметился пусть небольшой, но все же определенный тренд на снижение ставки. Девелоперам дали еще чуть-чуть надежды, что вот-вот, скоро-скоро, может быть, что-то станет лучше — но не более того.
«Чтобы рыночная ипотека зажила в полной мере, необходима ключевая ставка не более 8%. Вот это история, когда спрос будет очень активен. Но придем ли мы к таким цифрам в ближайшее время, сказать сложно», — резюмировал он.