Елена Стрюкова: «Развитие офисного рынка Казани сдерживают высокие ставки аренды»

Офисная недвижимость, индикаторы рынка

Развитие офисного рынка городе Казани во многом сдерживают высокие ставки аренды и низкая доступность кредитов. Бизнес предпочитает по возможности оставаться в текущих помещениях.

В связи с этим спрос на аренду офисных помещений можно охарактеризовать как «замерший». Количество запросов от клиентов на аренду офисных помещений невелико. Изменившиеся рыночные условия продолжают сдерживать деловую активность организаций, препятствуя ее активному развитию.

В то же время уровень вакансии продолжает оставаться на прежних низких значениях и на конец II квартала 2025 года составил 6,2% для бизнес-центров класса А, поднявшись на 1,2 п.п. и 2,9% для бизнес-центров класса B+, снизившись на 0,7 п.п. по сравнению с I кварталом текущего года.

По итогам II квартала 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по классу А составила 2 743 руб./кв. м в месяц включая НДС и ОРЕХ, увеличившись на 10,3%.

Средний уровень вакансии по всем качественным бизнес-центрам составляет 3,8%, что указывает на высокий уровень заполняемости бизнес-центров.

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OpEx

Новости, тенденции и прогнозы офисного рынка

• Во II квартале 2025 года на офисном рынке городе Казани новые объекты не вводились.
• Рост вакантных площадей в бизнес-центрах класса А обусловлен повышением ставок аренды при пролонгации контрактов. Это создает дополнительную финансовую нагрузку и вынуждает компании рассматривать возможность переезда в помещения классов B+/— с более доступными условиями, а также оптимизировать расходы через сокращение арендуемых площадей.
• Рост объема строящегося жилья и стрит-ретейла, а также офисных объектов небольшой площади в последние годы, частично компенсирует недостаток в сегменте качественных офисов и закрывает инвестиционный спрос со стороны частных инвесторов.
• Устаревание существующего фонда офисных зданий создает благоприятные условия для реализации проектов нового строительства в городе Казани.

• Рядом с обновленным зданием ЦУМа появится еще один современный бизнес-центр на улице Яхина, 4. Объект коммерческой недвижимости общей площадью приблизительно 4,3 тыс. кв. м будет иметь четыре надземных этажа.

Средний возраст бизнес-центра класса А в Казани составляет 10,3 года и сформирован проектами 2010—2024 гг. постройки, которые отвечают спросу на современные офисы, в то время как большинство объектов класса В+ (29,4 года) построены в 1990-х на базе промышленных зданий. Их реновация началась только в 2010-х, что объясняет высокий средний возраст.

Торговая недвижимость, индикаторы рынка

В первом полугодии 2025 года уровень вакансии торговых площадей стабильно удерживался на отметке около 6%. Ожидается, что эта тенденция сохранится и дальше. При этом во II квартале 2025 года незначительно вырос темп открытия новых магазинов — 20 шт. на конец квартала, тогда как в I квартале было открыто 16 магазинов.

Открытие новых магазинов во II квартале 2025 года:

• «МЕГА»: SERGINNETTI, «Тюбетей»,
• «Тандем»: GAME ATTACK, LEVI’S, OSTORE, SOKOLOV,
• Park House: «Яблоко»,
• «Южный»: «Перчини», «Алгамоторс», Demix, ROMANTIC,
• «Комьюнити-центр АРТ»: Serginnetti, «Горыныч», PEGAS touristik, «Копицентр»,
• KazanMall: KAZAN STORE, PEAK,
• «ГоркиПарк»: «Ремонт телефонов», «СВЯЗЬ ON».

В структуре свободных площадей по количеству преобладают небольшие помещения площадью до 150 кв. метров.

*Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м

** В связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта
во II квартале не учитывались

Новости и тенденции ТЦ

• Развитие торговых сетей сокращается. Те сети, которые продолжают открывать новые магазины, уменьшают их площадь. Структура свободных площадей соответствует данному тренду, большая их часть это небольшие помещения площадью до 150 кв. метров.
• Запрашиваемые арендные ставки для новых арендаторов в торговых центрах существенно не изменились, и тренда на корректировку коммерческих условий не наблюдается. Фокус ретейлеров смещается на усовершенствование существующих точек.
• Девелоперы отдают предпочтение небольшим районным объектам. Подобная тенденция обеспечивает получение прибыли и сохранение накопленного капитала.
• Сохраняет актуальность тенденция преобразования стандартных торговых
  центров во многофункциональный формат, включающий зоны отдыха и социальные сервисы. Так в «Меге» на месте бывшего OBI появятся фитнесцентр, магазин мебели и детский развлекательный центр.
• Ввиду углубления интеграции онлайна в повседневность многие игроки отдают предпочтение развитию в онлайне, представляя ассортимент своего бренда на маркетплейсах. Также ретейлеры фокусируются на объединении онлайн— и офлайн-торговли. Например, возврат онлайнпокупок в физических магазинах, заказ товаров онлайн с доставкой в магазин.
• Активно ведется реконструкция казанского ЦУМа. В августе в Казани начнет работу торговый комплекс «Мегастиль» площадью более 16 тыс. кв. м, который будет работать в формате оптово-розничного комплекса.

• Увеличение посещаемости в торговых центрах, несмотря на наличие во II квартале дополнительных выходных дней в связи с государственными праздниками, не произошло.

Складская недвижимость, индикаторы рынка

В течение первого полугодия 2025 года на рынке складской недвижимости отмечено снижение спроса на складскую недвижимость. При этом по итогам II квартала 2025 года на рынок вышел значительный объем свободных складских площадей. Доля вакантных помещений увеличилась на 1,6 п.п. по сравнению с I кварталом и составила 5%. Отметим, что новых объектов в течение первого полугодия введено не было, поэтому увеличение уровня вакансии связано с высвобождением площадей в уже построенных и эксплуатируемых объектах. Несмотря на увеличение свободных площадей, арендные ставки не снижаются.

*Строительство под ключ: с земельным участком, техническими подключениями и благоустройством, без НДС

Новости и тенденции складского рынка

• В первой половине 2025 года рынок недвижимости, столкнулся с замедлением экономической активности и паузой в развитии компаний. Высокая стоимость заемного капитала, удорожание строительства и ужесточение политики ЦБ РФ приводят к охлаждению сегмента недвижимости.
• Темпы нового строительства замедлились. Девелоперам приходится искать баланс между растущей стоимостью строительства и необходимостью сохранять доходность проектов. Ключевыми становятся тщательный отбор локаций, оптимизация логистики и строительных процессов, а также разработка концепций.
• Средняя площадь сделок снизилась примерно на 30—40%. Арендаторы запрашивают дисконт, который составляет порядка 5—10%.
• Доля сделок с представителями e-commerce снизилась до 16%. В тоже время сегмент food-ретейла укрепляет свои позиции, демонстрируя уверенный рост и увеличивая долю в структуре арендных сделок коммерческой недвижимости.
• Компании стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что
  способствует появлению субарендных предложений на рынке.
• Значение операционных расходов выросло до 2 200—2 500 руб./кв. м в год без НДС, ключевые факторы роста — это увеличение затрат на рабочую силу и рост стоимости комплектующих.

В индустриальном парке «Зеленодольск», вводится в эксплуатацию новый складской комплекс площадью 25 тыс. кв. метров.