Москва запретила плодить «микростудии», но в Казани знают, как обойти запрет

В чем Казань уже не станет первой

Москомэкспертиза предупредила застройщиков, что будет «заворачивать» проекты жилых комплексов с квартирами площадью менее 28 кв. м — в полном соответствии с требованиями пункта 5.2 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», который ограничивает минимальную площадь однокомнатных квартир 28 кв. м, а двухкомнатных — 44 кв. м. Понятия «студия» Строительные нормы и правила не содержат — они относят их к однокомнатным квартирам.

Ужесточение норм стало следствием событий двухлетней давности: в мае 2022 года откорректировали Свод правил строительства многоквартирных домов — требования к минимальной площади квартир в новостройках в государственном и муниципальном жилищном фонде распространили на весь строительный рынок.

В Ленобласти уже сейчас действует норма минимально допустимой площади студий в новостройках — 24 кв. м, а с 1 июня 2024 года для новых проектов минимальный метраж увеличится до нормативных 28.

В Казани сегодня большинство застройщиков предлагает к продаже студии площадью менее 28 квадратных метров, в том числе в строящихся домах. Покупателям предлагают квартиры площадью даже менее 20 «квадратов», к примеру у застройщика «ТСИ» в ЖК «Радужный-2» есть более 140 студий от 18,8 до 27,6 кв. м, в самой маленькой квартире площадь комнаты 8,66 кв. м, кухни 4,24, остальное — санузел и прихожая. В ЖК «Царево-Сити» квартиры площадью от 25,7 кв.м предлагает покупателям «Унистрой», в ЖК «Парк Маяк» от 22,7 кв.м — «Комосстрой», в ЖК «ТураНова» от 21,1 кв. м — «НоваСтрой», в ЖК «Сиберово» от 22,4 кв. м — ПИК…

«Реальное время» обратилось в республиканское Управление госэкспертизы и ценообразования по строительству и архитектуре с вопросом, планируется ли принимать какие-то меры в связи с тем, что в Казани строится достаточно много квартир-студий площадью менее установленной нормами.

— Республика Татарстан работает в рамках действующего законодательства, — ответили в учреждении. — Отдельные региональные нормы на сегодняшний день не установлены. Госэкспертиза Республики Татарстан уполномочена на проведение экспертизы как государственных (государственная экспертиза), так и частных объектов (негосударственная экспертиза) по нормам действующего законодательства, внесение и изменение норм действующего законодательства не входит в полномочия Госэкспертизы Республики Татарстан.

А правомочен ли запрет?

Мы опросили застройщиков об их планах по возвращению к нормативам при строительстве однокомнатных квартир в Казани. На вопросы, с чем связано строительство жилья такой малой площади, планируют ли строительные компании отказаться от строительства таких квартир в будущем и может ли быть реализован в Татарстане запрет, подобный введенному в Москве и Ленобласти, генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев пояснил:

— Споры о площади квартир идут столько же, сколько существует рынок недвижимости. Мы — сторонники разнообразного предложения для самых разных сценариев жизни — тут уже регулирует сам рынок. Например, в 2015—2016 годах в Москве и Питере самой ходовой площадью были 18—24 «квадратов», а потом они стали никому не нужны. Сейчас экономическая ситуация изменилась, и рынок снова качнулся к маленьким площадям. Разумеется, когда квартирный вопрос лично для вас не имеет актуальности, слишком мелкая нарезка квартир выглядит не комфортной для жизни. Но тем не менее она бывает вполне востребована. Это такой формат транзитного жилья: к карьерному росту, к новому семейному статусу, к собственной квартире и так далее. В конце концов, это вариант арендного жилья на одну-две ночи в туристический сезон.

Галеев отметил, что многое зависит от региональных условий рынка — у Москвы, считает он, совершенно уникальные параметры, которые невозможно применить к рынку Казани или Владивостока:

— В Москве, например, в некоторых проектах количество студий превышало 50 процентов всей квартирографии. В Казани ситуация иная, у нас другой потребитель, другие запросы. Поэтому вряд ли в ближайшем будущем эта история будет масштабирована.

Кроме того, он обратил внимание на правомочность запрета, о котором идет речь:

— Норма, на которую ссылаются авторы письма, имеет статус добровольного применения.

Эти сомнения подтвердили «Реальному времени» в Управлении госэкспертизы и ценообразования РТ по строительству и архитектуре — и дали понять, как застройщик может без всяких нарушений обойти запрет, даже если он будет введен:

— Законом установлено, что заказчики, которые строят объекты за счет частных инвестиций (без участия госбюджета), могут выбирать экспертную организацию, где проходить экспертизу. В связи с чем 90% заказчиков обращаются в частные экспертные организации и не обращаются в Госэкспертизу Республики Татарстан. Частные экспертные организации также должны соблюдать нормы действующего законодательства.

В ГК «Новастрой» дали понять «Реальному времени», что готовы к игре по новым правилам, однако, пока есть возможность, намерены строить жилье, ориентируясь на спрос, а не на грядущие запреты.

— Мы ожидаем, что строительство квартир меньше определенной площади в ближайшее время будет запрещено и в регионах тоже, — считает коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. — Возможно также увеличение минимального порога площади. На данный момент квартиры менее 28 квадратных метров представлены в нашем портфеле только в проекте френдли-комплекса «ТураНова» в Новой Туре. Студии в этом проекте площадью от 21 до 30 кв. м пользуются большим спросом за счет низкой цены, а если планировка продуманная, то этого вполне достаточно для комфортного проживания одного человека или пары. Такие квартиры становятся стартовым жильем для самих молодых семей.

«Если есть желающие купить квартиру такой площади, какой смысл запрещать?»

Руководитель казанского центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин считает, что такой запрет, даже если его введут, работать не будет, и более того — у заинтересованных лиц всегда найдутся способы его обойти.

— Маленькие студии сегодня семейные люди не покупают — они понимают, что не смогут в них жить, — подчеркнул он специфику «ненормативного» жилья. — Их охотно берут студенты, люди одинокие, инвесторы — с целью сдачи в аренду. И если есть желающие купить квартиру такой площади, и при этом это нормальная квартира, с «мокрой точкой», с окном и так далее, то какой смысл запрещать их строительство?

Сафин полагает, что изменить тенденцию к «раузукрупнению» квартир будет сложно, особенно с учетом того, что борьба с нарушением закона ведется, мягко говоря, вяло:

— Сейчас инвесторы выкупают и дробят большие квартиры на маленькие студии путем незаконной перепланировки. Люди их покупают, возможно, даже не осознавая, что перепланировку им никогда не узаконить. Но ведь и надзорные органы, которые должны с этим бороться, в ситуацию не вмешиваются! Поэтому такое жилье будет появляться, невзирая на запреты. Спрос диктует предложение.

Долгая дорога проверяющих

Тем временем в старом фонде жертвами спроса на доступное микрожилье становятся жители домов, где инвесторы поставили на поток незаконную перепланировку. «Реальное время» в марте писало о незаконной перепланировке четырехкомнатной «сталинки» в доме №5 по улице Маленькой. Жильцы вовремя «просигналили» во все надзорные органы о нарушении закона, но ни прокуратура, ни Госжилинспекция не вмешались и не остановили незаконные работы.

— По нашему заявлению в квартиру, где ведется перепланировка, приходили с проверкой сотрудники ГЖИ, но рабочие им дверь не открыли, — говорит жительница дома. — Мы спросили у них, что будет дальше, они ответили, что придут еще раз через месяц, и, если их вновь не пустят в квартиру, обратятся в суд, чтобы получить возможность войти в помещение с судебными приставами. Но работы к тому времени будут завершены, квартиры могут продать! Сейчас в курсе происходящего и татарстанский минстрой, и ГЖИ, и прокуратура республики, но реально в защиту интересов собственников дома никаких мер никто не принял!

Не лучше ситуация с перепланировкой и в доме №191 на улице Декабристов — одна из «студий» в квартире этой сталинки уже продана, жильцы дома отследили «закрытое» объявление.

— Узнав об этом, я позвонила в управляющую компанию, — рассказала «Реальному времени Ирина М. — Мне ответили, что этим вопросом УК больше не занимается и переадресовали в администрацию Кировского и Московского районов.

— Комнаты в квартире №73 дома №191/93 по ул.Декабристов принадлежат на праве собственности третьим лицам, — сообщили «Реальному времени» в райадминистрации. — В адрес собственников комнат №2, 3 22 марта 2024 года были направлены письма о приведении помещений в первоначальный вид. В случае, если жилые помещения не будут приведены в прежнее состояние согласно правоустанавливающим документам, администрацией будет рассмотрен вопрос об инициировании направления искового заявления в суд об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

В райадминистрации также сообщили, что в УК «ЖКХ Московского района» направлено письмо о проведении обследования указанных помещений для установления факта устранения самовольной перепланировки с требованием проинформировать администрацию и предоставить акт обследования, технический паспорт помещения или поэтажный план. Наличие этих документов, подчеркнули в администрации, «необходимо для всестороннего и полного рассмотрения дела, в случае их непредставления возникает риск отказа в удовлетворении требований Исполнительного комитета города Казани, что сделает невозможным в последующем обращение к виновным лицам, нарушившим нормы жилищного законодательства, о том же предмете и по тем же основаниям».

А администрация согласовала

Тем временем с незаконной перепланировкой столкнулись собственники квартир в доме №6а по улице Абубакира Терегулова:

— Квартиры №1, 33 и 34 уже разделены на несколько «студий»: в каждой комнате производится монтаж сантехоборудования с дополнительными врезками в общедомовые сети. Работы производятся без согласия собственников дома и уполномоченных инстанций, — рассказала «Реальному времени» жительница дома. — Мы обратились в администрацию Вахитовского и Приволжского районов, а в райадминистрации нам ответили, что перепланировка квартиры №1 администрацией была согласована еще в декабре 2021 года, без ведома собственников дома. И что хотя перепланировку квартир №33 и 34 администрация не согласовывала, ей до нашего обращения вроде бы как и дела нет.

В письме, полученном собственницей квартиры в доме №6а из райадминистрации, в частности, сказано: «Органом, осуществляющим проверку проведения незаконной перепланировки является Государственная жилищная инспекция РТ. Писем от указанной организации о выявлении незаконной перепланировки в указанной квартире в адрес администрации не поступало».

— ГЖИ просто игнорирует проблему незаконных перепланировок квартир в студии в Казани! — возмущаются жители дома №6а по ул. Терегулова.

Надзорный орган без прав

— При проведении проверки должностному лицу инспекции необходимо установить наличие или отсутствие факта переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме, — пояснил причины медлительности Госжилинспекции РТ ее глава Александр Тыгин. — Наш сотрудник должен запросить в управляющей организации техническую документацию на МКД, а в случае ее отсутствия у УК — в Росреестре, при необходимости направить запросы в БТИ. Должен принять меры по установлению лица, которым самовольно осуществлены переустройство или перепланировка помещения, направить запрос в Росреестр для установления лиц, являющихся собственниками, и отобрать пояснения всех собственников помещения, в том числе прежних (при их наличии). И должен затребовать в органе местного самоуправления информацию о том, выдавалось ли разрешение на переустройство или перепланировку, и, если оно выдавалось, — запросить эти материалы.

Александр Тыгин подчеркнул, что по закону привлечь к ответственности за самовольное переустройство и перепланировку помещения в МКД возможно только тех лиц, которые непосредственно их осуществили.

— Если проверкой установлено, что переустройство, перепланировка проведены, а разрешающие документы отсутствуют, такое нарушение квалифицируется как самовольное переустройство, перепланировка помещения в МКД по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, и, если не истек срок давности, проводящее проверку должностное лицом составит протокол об административном правонарушении, — продолжил он. — Срок давности привлечения к административной ответственности за это нарушение в соответствии со ст. 4.5 КоАП РФ составляет два месяца с момента его совершения. Затем должностное лицо Госжилинспекции вынесет соответствующее постановление, в орган местного самоуправления направят все материалы — обращение гражданина, акт проверки, пояснения собственников многоквартирного дома, техническую документацию, постановление по делу об административном правонарушении либо определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении — для принятия мер, в том числе по установлению срока и порядка для приведения помещения в прежнее состояние. Если лицо, осуществившее переустройство, перепланировку помещения не приведет его в первоначальное состояние в добровольном порядке в установленный срок, орган местного самоуправления должен самостоятельно обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

А суд, отметил глава ГЖИ, может принять решение сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью. В остальных случаях суд принимает решение либо о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние, либо о расторжении договора социального найма с нанимателем с возложением этой обязанности на наймодателя-собственника.

При этом, говорит Тыгин, если при проведении проверки собственник проверяемого помещения отсутствовал, если он скрывается от проверяющих либо не пускает их в квартиру, то инспектор должен этот факт зафиксировать в акте, а затем выполнить еще ряд формальностей: направить собственнику заказным письмом уведомление о необходимости явки в инспекцию с правоустанавливающими на помещение документами, в случае неявки направить повторное уведомление, а в случае повторной неявки — обратиться в суд с иском об обеспечении доступа в жилое помещение. И повторная проверка будет проведена только в том случае, если суд этот иск удовлетворит.

Нетрудно прийти к выводу, который глава ГЖИ в разговоре с «Реальным временем» не сделал, но который явно напрашивается из вышеизложенного: пока инспекторы выполняют все формальности, срок привлечения к ответственности за перепланировку благополучно истечет, а суд перепланировку сохранит и «узаконит». На том основании, например, что де-юре появление ватаги студентов-арендаторов или посетителей «отеля на час» в четырех образовавшихся в результате перепланировки трехкомнатной квартиры «микростудиях» права других собственников дома не нарушает, а угрозу жизни и здоровью от, например, некорректно работающей в результате переделок вентиляции доказать непросто.

А может, полномочия расширить?

В телефонном разговоре с корреспондентом издания Александр Тыгин заметил, что осуществлять проверки и быстро реагировать на сообщения о нарушениях инспекторам мешает действующее законодательство, обеспечивающее право на неприкосновенность жилища. Но если у надзорного органа не хватает полномочий, чтобы обеспечить соблюдение закона, а закон написан так, что он не работает и фактически защищает незаконопослушных граждан от законных требований, то почему бы надзорному органу, не обосновать перед законодателями необходимость расширения его полномочий?

Ведь предложил же в ноябре 2023 года еще не глава ГЖИ РТ, а глава Комитета Госсовета Татарстана по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Тыгин законодательно закрепить право представителей управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций заходить с целью проверки в жилые квартиры без согласия их владельцев или жильцов. Мотивировал он это тем, что «одной из причин значительных и не оплачиваемых населением теплопотерь в многоквартирных домах являются самовольные переделки» систем тепло- и водоснабжения:

— Ответственность за них несут управляющие и эксплуатирующие организации, и их сотрудники должны знать, в каком состоянии находится это общедомовое оборудование, а сейчас собственник квартиры может отказаться показать его, — объяснил он это покушение на конституционные права собственников квартир интересами УК и поставщиков ресурсов.

Однако признавая, что перепланировки квартир с целью их «разукрупнения» стали настоящим бичом последних лет для добросовестных собственников МКД, глава ГЖИ пока нигде не заявил, что надо срочно упростить возможность проверки таких жалоб в интересах остальных собственников дома.