Как застройщик «лаишевского Царево» засудил главу сельсовета
Покупателю казанских земель Ростеха удалось отменить постановление районного исполкома
Покупателю бывших земель «Ростеха» в Казани, предпринимателю Максиму Зарипову удалось выиграть судебную тяжбу с лаишевскими властями. Девелопер возводит в районе жилой комплекс «Новые Ковали» из 15 многоквартирных домов. Стройка развернулась на 8 гектарах у поселка Песчаные Ковали, но возникли сложности с землей. Тем не менее застройщик сумел добиться отмены постановления районного исполкома, утвердившего размежевание его территории и наделение правом регистрации части его угодий главы сельсовета Песчаных Ковалей. В ситуации разбирался корреспондент «Реального времени».
ЖК эконом-класса в 20 минутах от Казани
Компания «Специализированный застройщик ЖК «Новые Ковали» была создана под реализацию проекта по строительству одноименного жилого комплекса в Лаишевском районе. Фирму учредили в прошлом октябре казанские бизнесмены Сергей Гордеев и Максим Зарипов. Последний выкупил 2 года назад бывшие земли структуры «Ростеха» в Казани — 0,9 га на ул. Аделя Кутуя.
Сейчас предприниматель запустил под Казанью новый жилищный проект. Застройщик планирует возвести у поселка Песчаные Ковали 15 многоквартирных трехэтажных домов с закрытой территорией — что-то похожее на «Царево Village». Первый дом уже начали строить, размер участка, выделенного под застройку, — 80,6 тыс. кв. метров. Сдача первого жилого здания планировалась на конец года.
Однако на этапе 60% готовности дома выяснилось, что Лаишевский райисполком принял постановление об утверждении схемы расположения застраиваемого участка на кадастровом плане территории путем раздела с сохранением в измененных границах. Образуемому участку площадью 4,9 тыс. кв. м устанавливался вид разрешенного использования «жилая застройка», а глава сельсовета Песчаных Ковалей Светлана Гилязетдинова получала право поставить эту землю на кадастровый учет и зарегистрировать на нее право муниципальной собственности. Застройщик, посчитав постановление незаконным, обратился в суд.
Перипетии стройки
Как выяснило «Реальное время», изначально спорный участок в Песчаных Ковалях площадью в 80,6 тыс. кв. м с разрешенным использованием «жилая застройка» по результатам электронных торгов в ноябре 2020 года был передан на 3 года в аренду Динару Салахиеву — руководителю и совладельцу нескольких компаний, аффилированных с учредителем ООО «СЗ «Новые Ковали» Максимом Зариповым.
Через год районная ПИЗО разрешила Салахиеву передать участок в субаренду фирме Зарипова и Гордеева в пределах срока действия договора аренды. Затем отдел архитектуры и градостроительства исполкома утвердил проект строительства жилого комплекса двух–, трех-, четырехсекционных жилых домов и объектов инфраструктуры в селе Песчаные Ковали, а исполком района в феврале этого года выдал застройщику разрешение на строительство «комплекса жилых домов и объектов инфраструктуры, трехсекционный трехэтажный жилой дом №1» с двухлетним сроком действия.
Строительство первого многоквартирного дома общей площадью 735,7 кв. м продолжается, недостроенный дом принадлежит компании-застройщику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Помимо этого, строительная компания частично подвела коммуникации для 15 многоквартирных домов, получила положительное заключение экспертизы наружного газопровода для ЖК, проложила электросети для 5 многоквартирных домов, заключила договор на возведение водозаборного узла площадью 1 га с охранной зоной.
Однако в июне этого года арендатор земельного участка Салахиев, где уже вовсю шло строительство, расторг договор с лаишевской ПИЗО, а вслед за этим был расторгнут и договор субаренды.
Руководство компании-застройщика решило обратиться в исполком района, чтобы взять земельный участок в аренду для завершения строительства и строительства новых домов в соответствии с видом разрешенного использования. Но заявление компании осталось без рассмотрения, повторное обращение также было проигнорировано чиновниками, утверждает девелопер.
Не дождавшись мотивированного ответа, компания обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий районных властей, выраженных в незаключении договора аренды земельного участка, бездействие по которому оспаривается в Арбитражном суде РТ в рамках другого дела.
Спустя несколько дней, 22 июля, исполком принял вышеприведенное постановление об утверждении схемы расположения спорного земельного участка, поделенного на две части, и право регистрации одной из них переходило главе Песчано-Ковалинского сельсовета.
С нарушением прав и законных интересов застройщика
Районный исполком требования застройщика не признал. Сообщил, что согласия на раздел земельного участка у заявителя не испрашивал, исходя из права органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и исходя из несоразмерности площади исходного участка размеру объекта недвижимого имущества заявителя. ПИЗО района также не согласилась с тем, что документ, принятый властями, является нелегитимным.
Изучив материалы дела, суд указал исполкому Лаишевского района на ряд допущенных нарушений. Было установлено, что из земельного участка площадью 80,6 тыс. кв. метра были образованы два участка, а также тот факт, что застройщик «СЗ «Новые Ковали» с мая 2022 года является собственником объекта незавершенного строительства — первого дома ЖК «Новые Ковали».
Суд указал, что образование земельных участков допускается при наличии согласия в письменной форме от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Так что раздел спорного участка был возможен только при наличии письменного согласия застройщика. Кроме того, все заинтересованные лица должны быть заранее уведомлены о процедуре. При составлении карты (плана) объекта землеустройства исполнитель работ должен был направить запросы о наличии на территории объектов землеустройства, принадлежащих иным лицам, а результаты согласования границ оформляются актом, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.
Однако межевание земли, отданной под застройку ЖК, исполком провел без уведомления и без согласия землепользователя, а значит с нарушением норм действующего законодательства и с нарушением прав заявителя, отметил суд. Доказательств имеющегося согласия от застройщика на раздел земельного участка и уведомления его об этом лаишевские власти не предоставили.
В результате суд пришел к выводу, что постановление исполнительного комитета райисполкома противоречит положениям п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, нарушает права и законные интересы заявителя, на основании чего принял решение иск удовлетворить, а постановление признать недействительным. Исполком Лаишевского района обязали устранить допущенные нарушения прав и законных интересов застройщика ЖК «Новые Ковали».
«Реальное время» обратилось к обеим сторонам спора с просьбой высказать свою позицию. Гендиректор компании-застройщика «Новые Ковали» Сергей Гордеев по совету своего юриста отметил, что комментарии давать преждевременно. На запрос редакции в администрации Лаишевского района пока не ответили.
Казанским ООО «Специализированный застройщик «Новые Ковали» руководит Сергей Гордеев — ему принадлежит 12% долей в фирме, у Максима Зарипова — 88%. Последний — также учредитель другой фирмы-застройщика «Загородный дом» и еще десяти компаний, связанных с разработкой компьютерного ПО, обучением пользователей, предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса и других видов деятельности.
Выкупленная Зариповым в 2020 году за 55,1 млн рублей земля площадью 0,9 га на улице Аделя Кутуя в Казани ранее принадлежала АО «Казанское приборостроительное конструкторского бюро». Тогда малоизвестный предприниматель оказался единственным участником торгов, и эксперты рынка предполагали, что эта покупка была сделана в интересах другого бенефициара.