Татарстан выкупил штаб-квартиру Александра Груничева с большим дисконтом
Менее чем за четверть миллиарда рублей Госкомитет РТ по тарифам поселится на Карла Маркса на правах собственника, а не арендатора
Как стало известно «Реальному времени», старинный особняк в историческом центре Казани на Карла Маркса, 66, который долгое время не могли продать, выкупило правительство Татарстана. Минземимущество РТ приобрело его за 200 млн рублей для Госкомитета РТ по тарифам, арендовавшего это здание 14 лет. Штаб-квартира ведомства Александра Груничева — это объект культурного наследия, раньше здесь был штаб Татарского обкома ВКП(б), и, возможно, именно статус памятника отпугивал других покупателей. По мнению экспертов, сделка совершена с 30% дисконтом к рынку. «Возможно, частный собственник уже отбил инвестиции в его восстановление за предшествующие годы аренды, а самостоятельное коммерческое использование не принесло бы большого дохода», — полагают они.
Особняк за 200 млн рублей
В середине октября Минземимущество РТ выкупило здание на улице Карла Маркса, 66 у частного собственника ООО «Фастон», выяснило «Реальное время». Стоимость сделки — 200 млн рублей, включая земельный участок под ним. Объект перешел в республиканскую собственность сразу после завершения купли-продажи, подтвердила «Реальному времени» представитель по доверенности ООО «Фастон» Назия Фатхуллина (мать собственника Рената Фатхуллина).
— Был заключен прямой договор купли-продажи без проведения торгов, — добавила она. — Согласно ему, деньги должны поступить через день после заключения контракта.
Еще 3 года назад особняк выставлялся на торги по цене 430 млн рублей и входил тогда в топ-3 рейтинга самых дорогостоящих объектов недвижимости Казани. Таким образом, приобретение старинного здания с охранными обязательствами можно считать знаковым событием.
Выгодная сделка: государство выкупило особняк по 55 тысяч за «квадрат»
Участники рынка считают сделку выгодной с точки зрения стоимости и перспективы сохранения как объекта культурного наследия республиканского значения. МЗИО РТ приобрело пятиэтажное здание общей площадью 3 142 метра за 172,5 млн рублей без учета НДС, то есть по 55 тысяч рублей за 1 кв. м. Это чуть выше нижней границы диапазона цен в 50—150 тысяч рублей, который определен «Союзом оценщиков». Кроме того, был выкуплен земельный участок под ним площадью 1 778 кв. м за 27,5 млн рублей. Отчет об оценке объекта подготовила компания «Аудэкс». На его основе и был произведен расчет окончательной цены сделки. 23 сентября договор купли-продажи подписал замминистра МЗИО РТ Эдик Дияров.
На протяжении 14 лет в здании базировался Госкомитет РТ по тарифам. Министерство земельных и имущественных отношений РТ полностью арендовало для него этот особняк.
— С 2008 года они сидели у нас на аренде. Боюсь ошибиться, но в год арендная плата составляла примерно 22 млн рублей, — рассказала Назия Фатхуллина.
По ее словам, здание находится в «очень хорошем состоянии», в нем проведен «хороший ремонт» и дом «всегда поддерживался в порядке». «Реальное время» направило запрос в пресс-службу МЗИО РТ, ответ будет опубликован по получении.
Магия места — от Татарского обкома ВКП(б) до тарифного регулятора
Дом на Карла Маркса, 66 был построен в 1874 году, он отразил в себе судьбы известных казанцев, оставивших след в истории города. Изначально это был дом жены потомственного казанского купца Александра Александрова, имевшего пивоваренный завод, несколько десятков трактиров и лавок по торговле спиртным. А во время Октябрьской революции в нем размещались Казанский губернский комитет РКП(б) и Коммунистический клуб, после чего его занял Татарский обком ВКП(б). С 2008 года в нем полностью разместился Госкомитет РТ по тарифам, который ратует за соблюдение баланса интересов между естественными монополиями и потребителями. Несмотря на то, что дом был продан с дисконтом (сначала его выставляли на торги за 430 млн, затем за 300 млн, в итоге продали за 200 млн рублей), владелец легендарного особняка доволен исходом сделки.
— Когда МЗИО решило выкупить у нас здание, мы с ними сразу цену обговорили. За 200 млн рублей договорились продать и за эту сумму продали, — рассказала Назия Фатхуллина. — Конечно, цену немного скинули. Переговоры шли недолго, но была проблема с землей. Пока все исправляли, ушло время. Больше мы ничего продавать не планируем. У нас это был последний объект, последнее здание ушло.
Почему так дешево?
Независимые эксперты единодушны в том, что здание было продано со значительным дисконтом к рынку.
— Я бы оценил стоимость 1 кв. м в 80 тысяч рублей. При этом общая стоимость объекта составила бы 250—280 млн рублей, — полагает заместитель гендиректора компании A-Development Владимир Шайхиев. — Грубо говоря, дисконт составляет около 30%.
— Здание неплохое, я считаю, что дешево продали, — согласен гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Другое дело, может быть, последовало предложение, от которого нельзя было отказаться, рассуждают брокеры казанской недвижимости.
«Как правило, такие здания изначально приобретают «почти убитыми», требуется немало согласований с контролирующими органами и проведение культурной экспертизы. Затраты очень большие. Возможно, что их отразили в оферте трехлетней давности, когда продавали за 430 млн рублей», — объяснил он. По его словам, сейчас трудно просто так взять и продать здание такого масштаба. К тому же, если оно обременено договором аренды с особыми условиями (т.е. без индексации ставок). В этих обстоятельствах государство поступило очень просто, считает эксперт,: поставило ультиматум — либо мы съезжаем, либо продавайте. При этом участники рынка уверены, что за 14 лет аренды частный собственник успел «отбить» инвестиции в восстановление старинного особняка, а получать сверхдоход не смог.
К самостоятельному коммерческому обороту не готов?
«Специфика использования памятников культурного наследия в том, что места общего пользования, а также межкомнатные перегородки являются несущими конструкциями и перестроить их нельзя. Тем самым выпадает из коммерческого оборота большой метраж площадей», — отметил Юрий Чикиров. По его словам, спрос на приобретение коммерческой недвижимости в Казани есть, но «он не такой живой, как хотелось бы», а государству сложно навязать спекулятивную цену.