В Казани выставили на торги Дом купца Щетинкина
Памятник продают за 122 млн рублей, еще 100 млн у инвестора уйдет на реконструкцию
В Казани Дом купца Щетинкина выставили на торги за 122 млн рублей, что более чем в два раза выше кадастровой стоимости объекта культурного наследия и земли под ним. От самого памятника мало что осталось — стены фасада, так что инвестору, который приобретет руины на престижном участке улицы Баумана, придется дополнительно потратиться на реконструкцию ОКН почти на 100 млн рублей. Эти работы обязательны — дом включен в реестр охраны памятников регионального значения. Подробнее — в материале «Реального времени».
Начальная цена — 122 млн
Согласно документам электронного аукциона, здание (точнее, то, что от него осталось) выставлено на торги как «Объект культурного наследия регионального значения «Дом В.И. Щетинкина», начало XIX в., по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Баумана, д. 32, д.34».
Начальная цена — 121,9 млн рублей, шаг — 1,2 млн. Потенциальный покупатель должен выплатить задаток в размере 24,4 млн. Аукцион должен состояться 3 октября. Выставляется здание на торги по решению Арбитражного суда РТ.
В числе прочего за 121,9 млн рублей государство продаст жилой двухэтажный дом (давно переставший быть жилым), жилой трехэтажный дом и три земельных участка под ними. В действительности на продажу пойдет, как уточняется в характеристиках лота, нежилое здание с оставшимися двумя из трех этажей площадью 1 035,3 кв. м.
Кадастровая стоимость зданий с участками — около 50 млн
Интересно, что, согласно выписке из ЕГРЮЛ, кадастровая стоимость одного объекта, по одним расчетам, всего лишь 19,6 млн рублей, кадастровая стоимость второго здания по запросу от 14 апреля 2022 года — 21,7 млн рублей. Кадастровая цена же одного земельного участка — 4,2 млн рублей, второго — 4,5 млн, третьего — 4,3 млн. Всего — 54,3 млн рублей. То есть, получается, что власти РТ, выставив здание на торги, запросили за него примерно в два раза больше его кадастровой стоимости вместе с участками. Что интересно, услуги «по определению рыночной стоимости объекта» обошлись властям РТ почти в 100 тыс. рублей (их оказала компания ООО «Бизнес-консалтинг», зарегистрированная в Высокогорском районе).
Согласно все той же выписке из ЕГРЮЛ, здание собой представляет «Дом Щетинкина», построено оно было еще в 1856—1857 годах и входит в список объектов памятников градостроительства и архитектуры регионального значения, что несет для будущего собственника немалые трудности по реконструкции или капремонту объекта, которые по очевидным причинам должны будут пройти под строгим контролем со стороны властей РТ.
Что интересно, есть даже соответствующий документ, который будет регулировать границы и даже режим использования здания, построенного по проекту архитектора Килевейна. Это приказ Комитета РТ по охране ОКН от 01.12.2021 №291-П «О включении выявленного объекта культурного наследия «Дом В.И. Щетинкина, начало XIX в., перестроен в 1856—1857 гг.», расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Баумана, д. 32, в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом В.И. Щетинкина», утверждении границ и режимов использования его территории и предмета охраны».
Что должен обеспечить будущий покупатель «руин» на Баумана
Сам дом стал памятником еще в 1993 году, когда вышло постановление Кабмина РТ «О переходе памятников истории и культуры республиканского (Российская Федерация) значения к памятникам истории и культуры республиканского (Республика Татарстан) значения» от 15.04.1993 №188». Но охраняется сегодня объект согласно другому документу, а именно приказу Комитета по охране объектов культурного наследия «Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия регионального значения, расположенных в г. Казани», он был опубликован лишь в 2019 году.
Согласно охранному обязательству, будущий собственник обязуется обеспечить сохранность объекта, в частности, сохранить местоположения зданий вдоль «красной линии ул. Баумана», территорию «в сложившихся границах», градостроительные и композиционные характеристики в структуре исторической застройки. В числе прочего придется соблюсти также «объемно-пространственное и планировочное решение», проездную арку и дворовую часть с ул. Баумана, сохранить «подлинные кирпичные несущие стены» (собственно, кроме них от здания сегодня мало что осталось), кирпичные перемычки, местоположение и конфигурацию внутренних лестниц, скатной крыши, материал кровли («листовое железо») и т.д., вплоть до карнизов, замковых камней и лепного декора. Эскизный проект нового здания будущий владелец обязан будет согласовать с государством.
Впрочем, и само государство в документации торгов признает, что общее состояние «аварийное», фундаменты «не исследовались», на фасадах наблюдается «нарушение красочного и штукатурного слоев», «отколы», «выбоины»; покрытие крыши утрачено, водосток не организован, «лепной декор в неудовлетворительном состоянии», «перекрытия в основном утрачены», «полы в основном утрачены, колонн нет, окна «утрачены» и так далее.
Восстановительные работы обойдутся будущему покупателю еще в 94 млн рублей
Отметим, что у Комитета РТ по охране объектов культурного наследия уже есть «проектно-сметная документация» на те работы, которые владелец, скорее всего, будет обязан провести именно по букве этой документации. Подготовило ее ООО «Архитектурно-реставрационная компания Елены Шиловой» еще в прошлом году — обошлись эти работы Татарстану в 780 тыс. рублей.
Есть уже и предполагаемые цифры стоимости восстановительных работ, правда, прошлогодние, и, вероятно, после санкционного кризиса этой весной с повальным ростом цен на строительные материалы (и ухода ряда иностранных поставщиков из РФ) вырастут очень сильно. Но и сегодня эти цены на восстановление купеческого дома «кусаются». Так, по расчетам той же Елены Шиловой и ее команды, стоимость только разработки научно-проектной документации составит 6,7 млн рублей, а сами восстановительные работы обойдутся в 86 млн рублей (в ценах 2021 года).
Но даже если будет потрачена каждая копейка, «исторический вход с южной стороны восстановить невозможно, так как южный проезд сегодня отошел к другому участку. Кроме того, «современный земельный участок не позволяет восстановить дворовые утраченные части здания», «нет возможности восстановить двухэтажный пристрой». Восстанавливается лишь небольшая часть объема вытянутого в глубину двора. Уточненный объем восстанавливаемой части и ее оформление должны быть определены проектом реставрации, резюмируют эксперты.
Чем известен Дом Щетинкина и как его строили и достраивали
Согласно мнению команды Шиловой, «Дом В.И. Щетинкина» — это образец жилой архитектуры первой половины ХIХ века, важный градообразующий объект в застройке исторического центра Казани, расположен по ул. Баумана, 34. Занимает рядовое положение в квартале, расположенном вблизи кремля, напротив Никольского собора. «Здание имеет сложную историю строительства. Первоначальный объем 1843 года построен по проекту Ф.И. Петонди, был реконструирован в 1857 году. В 40-е годы XIX века В.И. Щетинкин, уже владея соседним домовладением, приобретает участок у купца Д.А. Щербакова. Проект жилого дома был заказан в 1841 году известному казанскому архитектору Ф.И. Петонди. Проект был составлен в 1841 году, а дом начал возводиться в 1843 году после пожара.
В 1857 году В.И. Щетинкин решил перестроить двухэтажный дом, выстроенный архитектором Петонди. Архитектор Килевейн пристраивает к основному объему с западной стороны двухэтажный жилой пристрой, в котором размещает две дополнительные лестницы, вместо сеней с северной стороны появляется двухэтажный с антресолями пристрой, увеличивающий главный фасад на два окна. После реконструкции 1857 года на красную линию ул. Баумана выходит фасад в семь окон (а не пять, как раньше). Центральный аттик был увеличен на две пилястры, уменьшено количество лепнины, демонтирован аттик. В 1897 году главный дом получил новую открытую галерею с лестницей на второй этаж со стороны двора.
«В советский период здание претерпело мало переделок. В основном это были небольшие ремонты, были пробиты в дворовой части новые оконные и дверные проемы. На сегодняшний день здания находятся в аварийном состоянии, нет кровель, со стороны двора здание фрагментарно разобрано, утрачены пристройки и дворовая часть здания постройки 1843 года. Все дворовые постройки утрачены», — таков вердикт «Архитектурно-реставрационной компании Елены Шиловой» в представленном отчете о стоимости восстановительных работ.
Как сербский инвестор «заруинил» купеческий дом и что было после
Как писала газета «Реальное время» два года назад, конкурсный управляющий ООО «Дом на Проломной» — обанкротившейся фирмы сербского инвестора домов Щетинкина на Баумана, собирался выставить на торги последний актив должника. Видану Михайиловичу в свое время передавали для восстановления два исторических дома на казанском Арбате, а когда он не справился, памятник архитектуры, вернее, то, что от него осталось — в основном руины, республиканский Минкульт отобрал у горе-инвестора. Сейчас решается судьба небольшого земельного участка, оставшегося на балансе фирмы-банкрота и оцененного почти в 8 млн рублей. Это территория площадью чуть больше 300 кв. м в том же районе на Баумана, но без подъездных путей. Предполагалось, что вырученной за него суммы хватит для погашения долгов перед кредиторами и финансирования самой процедуры банкротства. Эксперты считают, что проблем с продажей не будет: этот «пятачок» вполне может подойти под небольшое заведение индустрии развлечений, общепита или хостел. Судьба самих домов купца Щетинкина, которые владелец не уберег от разрушения, тогда еще не была известна.