Рынок жилья Казани: застройщики не смогли заработать на слухах о сворачивании льготной ипотеки

Метод кнута и пряника

Субсидирование ипотечной ставки будет продлено до конца 2016 года, для этого из госбюджета выделено 16, 5 млрд рублей. Об этом официально заявил министр строительства РФ Михаил Мень. Однако все помнят, какие горячие баталии предшествовали данному решению: Минфин настаивал на том, что не будет выделять средства на госпрограмму, а будет искать другие меры поддержки. Как уже писало «Реальное время», при таком сценарии средняя ставка составила бы 14-15%. После того как деньги на госпрограмму все же нашлись, среди федеральных экспертов появилось мнение, что Минфин медлил с решением не просто так — он ждал снижения ключевой ставки до 8,5%, тогда необходимость в субсидировании отпала бы вообще. Но ставка ЦБ находится на уровне 11% в течение 5 месяцев, и надежд на ее снижение пока нет.

Наряду с этим есть и другая версия: громкие заявления Минфина были инсценировкой, которая должна была оживить рынок недвижимости. Нужно сказать, что и сами застройщики охотно подогревали ажиотаж, развернув широкую рекламную кампанию. Например, на сайте «Ак Барс Недвижимость» можно было увидеть соблазнительные кусочки молочного шоколада с логотипом компании и надпись: «Наши шоколадные условия заканчиваются 1 марта». О завершении госпрограммы неоднократно напоминал и ЖИК Казани.

В группе «ЖК «Острова» в соцсетях до сих пор можно найти кукушку, которая на вопрос «Сколько мне осталось жить?» отвечает только «Ку…». А вот надпись над этой забавной картинкой достаточно серьезная: «Программа ипотечного кредитования с поддержкой государства заканчивается 1 марта 2016 года. В российских СМИ уже появились публикации о том, что программа продлеваться не будет». Но нужно отдать должное — в конце есть пометка о том, что информация еще не подтверждена. Мы перечислили только самые креативные акции, между тем практически ни один застройщик не забыл напомнить о цейтноте.

Пока рак не свистнет

Даже если Минфин действительно пытался помочь девелоперам грозными заявлениями о прекращении субсидирования ставок, то к ожидаемому буму на первичном рынке это не привело. Скажем сразу, что сравнивать нынешний январь с прошлогодним практически не имеет смысла — застройщики до сих пор со светлой грустью вспоминают ажиотаж в декабре 2014-го, перекинувшийся на январь 2015 года, когда из-за валютных скачков люди поспешили вложить сбережения в недвижимость. Это предположение полностью подтверждается статистикой Росреестра. Так, в прошлом месяце в Казани было заключено 419 договоров долевого участия (ДДУ), что на 34% меньше, чем в январе 2015 года (637). По Татарстану и вовсе зафиксировано всего 270 сделок, это вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года (614).

Зато, если взять для сравнения стабильный январь 2014 года, окажется, что тогда было заключено практически столько же сделок, сколько в 2016-м: 230 ДДУ зарегистрировано в Татарстане и 477 — в Казани. Мысль о том, что январь оказался вполне традиционным, подтверждают и участники рынка.

— Январь был достаточно активным месяцем, что в принципе традиционно. Инвесторы искали объекты с порогом вхождения до 2 млн рублей, семьи, реально улучшающие свои жилищные условия, выбирали среди щедрых предложений застройщиков, соревнующихся в скидках и акциях. В январе прошлого года, как и позапрошлого, события развивались по аналогичному сценарию, — рассказывает Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом».

И все же семена, посеянные маркетологами строительных компаний, успели дать ростки, правда, случилось это чуть позже, уже в феврале. По старой доброй российской традиции, большинство покупателей решились на приобретение жилья только тогда, когда до истечения срока действия программы оставалось всего несколько недель. Пока Росреестр не опубликовал данные за февраль, но можно предположить, что ожидаемый рост спроса на первичном рынке будет зафиксирован именно в текущем месяце. А вот февральское оживление, скорее всего, обернется затишьем в марте: многие татарстанцы, планировавшие покупку на март, для перестраховки перенесли ее на февраль.

«Всплеска заявок по ипотеке с господдержкой не ощущается»

Впрочем, если рассматривать не весь первичный рынок, а только сделки по ипотеке, то уже в январе Росреестр зафиксировал подъем. Так, в январе в Казани было заключено 649 ипотечных сделок, а это на 25% больше, чем в январе прошлого года (486). Еще более радужная картинка складывается по Татарстану: по сравнению с 2015 годом, в нынешнем январе сделок было совершено почти на 37% больше (2 124 против 1 347). Тем не менее сами банки называют спрос скорее повышенным, нежели ажиотажным.

— Всплеска заявок конкретно по ипотеке с господдержкой не ощущается, несмотря на окончание действия программы. За первую неделю февраля в Татарстане было выдано 176 кредитов на сумму 268 млн рублей. Мы не наблюдаем никакого особенного ажиотажа, объемы выдачи кредитов и количество заявок сопоставимы со среднемесячными выдачами кредитов по этой программе в 2015 году. Тем не менее нужно отметить, что условия по этой программе очень выгодные и желающим выгодно получить ипотеку следует поторопиться, — рассказали в пресс-службе отделения «Банк Татарстан» Сбербанка России. И вот в эти выходные

Если сравнить данные с прошлогодним декабрем, окажется, что, несмотря на ажиотаж вокруг темы субсидирования ипотеки, в январе произошел существенный спад — минус 60% по Татарстану (5 295 в декабре) и минус 72% по Казани. Но нужно иметь в виду, что декабрь традиционно считается самым «урожайным» месяцем, когда покупатели стараются совершить крупные покупки, тогда как в январе наступает сезон затишья. К тому же нельзя упускать из вида и затяжные новогодние каникулы, когда сделки совершаются значительно реже.

«Вторичка», живущая по законам рынка

Вторичный рынок, который в прошлом году считался аутсайдером, в январе продемонстрировал стабильность и даже некоторый рост. В прошлом январе Росреестр зафиксировал в Казани 1 669 договоров о переходе прав на жилые помещения. Это на 13%, чем в январе 2015 года. Что касается Татарстана, то всего по республике было совершено 4 872 сделки, что лишь на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Казалось бы, на вторичном рынке никаких предпосылок для ажиотажа искусственно не создавалось. Чем же обусловлен пусть и небольшой, но все-таки подъем? «В прошлом году цены на вторичное жилье снизились на 15-20%, поэтому сейчас число сделок выросло», — поясняет Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт». Напомним, что стагнация на вторичном рынке в 2015 году возникла как раз из-за роста цен после валютных колебаний — тогда стоимость «вторички» взлетела в заоблачную высь. Учитывая, что на объекты вторичного рынка субсидирование ставок не распространяется, покупатели просто не могли позволить себе их приобретение. Но в конечном итоге рынок сам урегулировал ситуацию — цены стали возвращаться к докризисному уровню.

Хотя, если сравнивать январь с декабрем 2016 года, можно заметить существенное падение. Так, в декабре в Казани было заключено 3 374 сделки, что на 43% больше, чем в прошлом месяце. По Татарстану число сделок достигло 9 067, что уже вдвое превышает январский показатель. Но возможные причины такого серьезного разрыва мы уже отметили, говоря об ипотечных сделках.

«Дешевле может быть только тогда, когда будут банкротства и распродажи, как у «ФОНа»

По данным аналитической службы «Реального времени», средняя цена объектов на первичном рынке снизилась. Правда, совсем незначительно: с 63 277 рублей за кв. м в декабре до 63 176 рублей в январе, то есть всего на 0,2%.

Сами застройщики в один голос утверждают: дальше снижать цену просто невозможно, иначе им придется работать уже в убыток себе. «Дешевле может быть только тогда, когда будут банкротства и распродажи, как у «ФОНа», например», — считает Рустэм Юнусов, генеральный директор СК «Фарус». Схожего мнения придерживаются и его коллеги.

— При этом уже к концу этого года и в последующие годы мы увидим снижение объемов предложения на первичном рынке. Это произойдет за счет заморозки строек из-за проблем с финансированием у неустойчивых игроков. Таким образом, сначала на рынке новостроек наступит равновесие спроса и предложения, а затем — дефицит предложения, — комментирует заместитель директора ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин.

Еще одна тенденция — применение более дешевых и менее качественных стройматериалов в условиях снижения рентабельности, а также застройка в пригороде, где купить или арендовать землю значительно дешевле, добавляет Митюнин. Впрочем, пока предпосылок для роста цен на первичном рынке тоже нет.

Тем временем средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке стала чуть больше. В декабре она составила 65 750 рублей, а в январе — 65 947 рублей. Но рост опять же совсем небольшой, всего 0,3%. Можно сказать, что сейчас цены на вторичном рынке более или менее урегулировались.

• 

  Олег Митюнин заместитель директора ООО «Ак Барс Недвижимость»

  Сравнивать нынешнее начало года с прошлым годом, на наш взгляд, не совсем корректно: тогда на декабрь и часть января пришелся ажиотажный спрос в связи с паникой на валютном рынке. Ситуация годовой давности не повторилась в этом январе по причине того, что такого объема денег у населения уже не было. Впрочем, мы отметили некоторую активизацию спроса из-за информации об отмене программы льготной ипотеки. Ситуация в феврале по спросу ровная и мало отличается от второй половины января. Скорее всего, в последующие месяцы нас ожидают стандартные сезонные колебания спроса. Программа льготной ипотеки, которую, вероятно, продлят, поддержит спрос на стабильном уровне. При этом уже к концу этого года и в последующие годы мы увидим снижение объемов предложения на первичном рынке. Это произойдет за счет заморозки строек из-за проблем с финансированием у неустойчивых игроков. Таким образом, сначала на рынке новостроек наступит равновесие спроса и предложения, а затем — дефицит предложения. В этой ситуации снижение цен на жилье попросту невозможно, ведь уже сейчас застройщики работают на грани рентабельности. Сейчас многие казанцы откладывают давно запланированную покупку квартиры, так как ждут снижения цен на жилье на фоне кризиса. Однако дешеветь будут лишь объекты с высоким риском несдачи. На фоне снижения рентабельности строительного бизнеса девелоперы будут стремиться к снижению затрат. Это будет происходить за счет освоения более дешевых земель в пригородах, а также использования менее качественных строительных материалов. Вопрос оптимизации издержек встанет перед каждым. Мы для себя эту проблему решили иначе, используя на своих объектах традиционные, проверенные временем строительные материалы собственных производственных комплексов, что обеспечивает высокое качество стройматериалов и их бесперебойную поставку на стройплощадки. Это позволяет нашим объектам сдаваться в заявляемые сроки. Статистика по средним ценам на новостройки сейчас не показательна, поскольку складывается из стоимости как востребованных рынком объектов от стабильных игроков рынка, так и квартир застройщиков-банкротов. По данным нашего мониторинга, в январе цены на новостройки показали лишь рост: с начала года у ключевых застройщиков квартиры подорожали в среднем на 5%. Это доказывает, что хорошее предложение на рынке всегда востребовано. А слишком низкая цена у застройщика должна настораживать потребителя: велик риск, что дом не будет сдан.

• 

  Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

  Январь был достаточно активным месяцем, что в принципе традиционно. Инвесторы искали объекты с порогом вхождения до 2 млн рублей, семьи, реально улучшающие свои жилищные условия, выбирали среди щедрых предложений застройщиков, соревнующихся в скидках и акциях. В январе прошлого года, как и позапрошлого, события развивались по аналогичному сценарию. Думаю, что как такового ажиотажа не было, было сезонное увеличение спроса, на которое наложился отложенный спрос. Покупатели, опасающиеся повышения ставки и отмены госпрограммы, появились в феврале. Как такового роста цен не было. Ряд застройщиков заявили о небольшом (1-3%) увеличении стоимости кв. м, что, как правило, компенсировалось дополнительным субсидированием процентной ставки. Многие собственники вторичного жилья немного подняли стоимость квартир, но опять цены экспозиции отличаются от цен реализации. И желающие продать свою недвижимость в разумный срок возвращались к объективному порогу. Как вторичный, так и первичный рынки достаточно оживлены при наличии конкурентоспособных предложений. Причинами такой активности послужили слухи о прекращении программы господдержки новостроек. Ряд застройщиков даже разместили информацию об окончании программы на рекламных баннерах. Дальнейшее развитие рынка зависит от того, в каком объеме и форме будет пролонгирована программа поддержки новостроек. Думаю, что в марте нас ждут показатели меньшие, чем в феврале. Понятно, что о росте цен, который предрекают многие эксперты, говорить преждевременно и никаких предпосылок для того нет.

• 

  Руслан Хабибрахманов директор АН «Флэт»

  В целом ситуация в январе не отличалась от той, что была в прошлом году. Хотя активно пишут об оживлении, связанном со слухами о прекращении господдержки, мы ничего такого не заметили. На первичном рынке цены фактически остались на прежнем уровне. В прошлом году цены на вторичное жилье снизились на 15-20%, поэтому сейчас число сделок выросло. На текущий момент цены зафиксировались. В феврале никаких глобальных изменений не произошло, а дальнейшие прогнозы строить очень сложно.

• 

  Рустем Юнусов генеральный директор СК «Фарус»

  В декабре 2014-го – январе 2015-го были бешеные скачки курса доллара и евро, люди скупали практически все подряд. В этом году ситуация другая, намного более спокойная. Мы, может быть, немного по-другому смотрим на эти вещи – мы 31 декабря сдали 15,5 тыс. кв. м и заселяем сейчас жильцов, строим вторую очередь. Продажи в принципе идут, может быть не так, как хотелось бы, по крайней мере желание покупать у 30-40% людей есть. Продажи не стоят. В строительстве всегда 2-3 сезона: январь практически всегда бывает полумертвым, в феврале-марте оживление, в апреле – затухание, дальнейшее оживление – в период с сентября и до Нового года. Это повторяется уже практически последние 18-20 лет, только из года в год становится тяжелее. Для кризисного времени продажи были довольно активные. Также мы отметили, что люди приносили примерно одинаковые по сумме авансы – может быть, закрывали длинные депозиты. То, что ипотеку все же продлили, радует, в противном случае пришлось бы очень непросто. Лично мы не меняли цену с прошлого года. Средний ценовой диапазон в домах, расположенных на Квартале, — от 52 до 57 тыс. рублей за кв. м. Это не заоблачная цена, но она чуть выше среднего. Мы стараемся выдержать планку так, чтобы достроить дом и выполнить свои обязательства. В феврале продажи идут примерно на том же уровне. Примерно столько же получаем и предварительных заявок. В марте ждем оживления – думаю, что люди поймут, что дешевле уже в любом случае не будет. Дешевле может быть только тогда, когда будут банкротства и распродажи, как у «ФОНа», например. Тот, кто реально строит, просто не может снизить цену, иначе он просто разорится.