«Унистрой» высадился на берег Невы

Северный ветер

Один из крупных казанских застройщиков «Унистрой» вплотную подошел к освоению второго по величине в стране рынка недвижимости — Санкт-Петербурга. Ежегодно в Северной столице сдается свыше 3 млн кв. м жилья, и треть из этих объемов приходится на «пятерку» крупных питерских застройщиков с проектами комплексной застройки.

Казанцы, как новички, заходят на точечную застройку: первый дом будет возведен в спальном районе Санкт-Петербурга, который находится недалеко от центра города. Как сообщили в пресс-службе компании, разрешение на строительство жилого дома в Красногвардейском районе рядом со Свердловской набережной в створе Пискаревского проспекта уже на руках.

— Это первый проект застройщика в Северной столице и 4-й город присутствия компании, — пояснили представители застройщика.

Интерес к рынку Санкт-Петербурга Искандер Юсупов объяснил привлекательной «емкостью, ценником, конкурентоспособностью, устойчивым спросом». Иначе говоря, он манит превосходящими объемами сделок и двукратной ценой по сравнению с Казанью. Так, по данным «ПИА-Недвижимость», с января по октябрь 2021 года в Петербурге было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 295 млрд рублей, стоимость 1 кв. м жилья приблизилась к 200 тысячам рублей за «квадрат».

Точечная застройка в спальном районе

Правда, застройщик не делает гигантских шагов в сторону строительства высотки-«человейника» и остановился на застройке клубного дома всего на 141 квартиру. Как видно из эскиза компании, это будет дом переменной этажности с закрытым для машин двором.

По соседству с участком сад «Нева», Полюстровский парк, бизнес-центр «Бенуа». Питерские застройщики описывают локацию как спальный район, который постепенно преображается.

По его словам, строительство дома идет прямо под его окнами. «Что значит элитный, престижный район… Это условные понятия, — рассуждает он. — На самом деле хорошее место с точки зрения городской инфраструктуры. Рядом школа и огромное количество детских садов на любой вкус и кошелек». Промышленные предприятия находятся на расстоянии 1,5 км, а флагманская точка района — штаб-квартира «Яндекса».

— Единственный минус проекта — его окружает плотная жилая застройка. Построить здесь можно около 20 тыс. кв. м полезных площадей. Средняя цена продаж составит 250–260 тыс. рублей за «квадрат»,— считает Останин.

— Красногвардейский район выделяется из ряда спальных районов тем, что там есть большие площади для редевелопмента промышленных территорий, — заметила исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова, при всей своей «спальности», по ее словам, он удобно связан с центром наземным транспортом.

Обременения Смольного: строишь дом — построй детсад за свой счет

В основном на рынок жилья Санкт-Петербурга заходят крупные московские компании. Есть и региональные, но не у всех успешно получается закрепиться на рынке. По словам Елены Бодровой, на прибыль девелоперских проектов «давят» так называемые «инфраструктурные» платежи, которые должны выплачивать застройщики для строительства социальных объектов (дорог, сетей, детских садов, школ, социальных объектов). И чем больше строишь жилья, тем большую сумму «инфраструктурного платежа» должен выплатить городу.

Обременения были введены летом прошлого года, что сразу привело к удорожанию стоимости жилья на 30%, говорит Бодрова. В этом и заключается специфика вхождения на питерский рынок.

Таким образом, городские власти имеют внебюджетные средства на обеспечение социальной инфраструктурой новые жилые районы.

— Такая особенность существует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Но в нашем городе эта комиссия оформилась как постоянно действующий орган при губернаторе с лета прошлого года. Это очень сильно влияет на экономику проекта. Не думаю, что «Унистрой» не знал об этой петербургской особенности. Избежать не получается даже смешанным отельным проектам, где никто не будет долго жить в перспективе, но тем не менее и они получают обременения в виде необходимости самостоятельно строить с последующей передачей в дар либо финансовым участием в этом котле. Из него город получает возможность финансировать недостающую инфраструктуру, — пояснила она.

Если раньше небольшие проекты могли этого избежать и застройщики специально занижали свои показатели, то теперь многие не замахиваются на большие проекты, понимая, что это потянет за собой увеличение затрат по инфраструктуре.

«Инфраструктурный» платеж появился сразу после того, как прекратились торги по продаже городской земли. «Таким образом город пытается урегулировать ситуацию. Раньше он регулировал путем выставления этих требований при продаже земли на торгах. Но государственной земли у нас в границах Санкт-Петербурга не осталось. Поэтому разрешение на строительство можно получить после прохождения градостроительной комиссии. Такая практика в городе работает только полгода», — сообщила Бодрова.

По ее словам, петербургские застройщики с этим справляются, а маленькие компании уходят в Ленинградскую область.

Покупательная способность уперлась в потолок

Стоимость одного квадратного метра в Петербурге ограничена покупательной способностью. «На самом деле в Петербурге не очень высокая рентабельность. Если в Москве средняя рентабельность — 20—25%, в Казани и других городах-миллионниках — 15%, то в Санкт-Петербурге — 12%. Почему? Во-первых, идут сопутствующие затраты, второе — высокая конкуренция, нельзя поднять высоко и нет такого большого притока денег», — пояснила эксперт.

Поднять цену до 250 тысяч рублей за «квадрат» нельзя, потому что конкуренция в Питере высокая, а покупательная способность ограничена, плюс городская специфика. «Мне кажется, что Санкт-Петербург в большей степени не похож на Казань из-за местных особенностей. Мы же понимаем, что в Казань трудно прийти со стороны. В Петербург проще войти, но нужно четко рассчитывать модель и понимать процедуры, которые имеют свои особенности. «Унистрою» в Питере не будет проще», — уверена Бодрова.