Спорную землю «Адониса» перепродали из-под суда

Пока суд да дело, участок продали во второй раз

Банкротная история швейной фабрики «Адонис» продолжает преподносить «сюрпризы». Так, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев жалобы «Татфондбанка» в лице его конкурсного управляющего госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» и кредитора Александра Лазарева на определение Арбитражного суда РТ от 18 августа этого года, принял решение перейти к рассмотрению этого дела по правилам первой инстанции.

Как уже рассказывало «Реальное время», за активы бывшего швейного предприятия развернулась борьба в судах. Впрочем, все имущество давно перекочевало к компании «Реал Групп», близкой к зятю Роберта Мусина. В частности, именно ему в свое время досталась земля со старыми зданиями швейной фабрики в самом центре города. Конкурсный управляющий уже продал и часть участка под недвижимостью, и даже пожарную сигнализацию. Сами здания остались «на десерт» — они вместе с другими участками заложены банку-кредитору.

Обособленный же спор, о котором идет речь, касается продажи земельного участка площадью в 374 «квадрата». Торги в итоге были признаны недействительными, как и сам договор купли-продажи, заключенный 12 сентября 2019 года «конкурсником» «Реал Групп» Евгением Бурнашевским с Жанной Федоровой. Интересно, что именно инициировавший их отмену кредитор Лазарев, чьи требования были удовлетворены, обжаловал это решение. Он просил изменить мотивировочную часть определения татарстанского арбитража касательно вывода о том, что нарушений со стороны организатора торгов ООО «Правовой центр «Реформа» нет.

АСВ подало жалобу по другой причине. Из запроса сведений из ЕГРН ему стало известно, что Управлением Росреестра по РТ 16 июля этого года был зарегистрирован переход права собственности на этот земельный участок. Его новым владельцем стала Гузяль Бойович. Значит, ее было необходимо привлечь к участию в разбирательстве, но этого сделано не было. А это безусловное основание для отмены решения. Толку от того, что торги признаны недействительными: земля-то уже в руках другого собственника. Дело назначено на 9 декабря.

Землю на торгах купил один, а договор был заключен с другим

Земельный участок, по поводу которого возник спор, продали еще 12 сентября 2019 года. Организатором торгов выступал правовой центр «Реформа». Начальная продажная цена земельного участка общей площадью 374 квадратных метра на улицах Профсоюзной, Чернышевского, Джалиля, 3/9/19, равная его стоимости на рынке, была определена в 4,2 млн.

Назначенный на 17 января 2019 года аукцион не состоялся: не нашлось желающих. С тем же успехом прошли и повторные торги 26 февраля того же года. Покупатели появились уже на публичном предложении. К торгам были допущены два участника: ООО «Городская недвижимость» и Михаил Прытков. Именно последнего и признали победителем с предложенной ценой в 1,1 млн рублей. Однако, договор купли-продажи земли в итоге был заключен с некой Жанной Федоровой.

Конкурсный кредитор Александр Лазарев (право требования 17 тыс. рублей долга с небольшим ему уступило МУП «Водоканал») попытался оспорить эти торги. В том числе по причине заинтересованности конкурсного управляющего и организатора аукциона (он подозревал их в аффилированности), а также из-за того, что оказался нарушен «принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов». Кредитора в том числе смущало и то обстоятельство, что землю на торгах купил один «физик» (Максим Прытков), а договор купли-продажи заключил другой (Жанна Федорова). Лазарев также отмечал, что новый владелец земельного участка должен был быть поставлен в известность о том, что у земли есть обременение в виде охранного обязательства. Да и цену продажи он посчитал слишком низкой. Но суд первой инстанции пришел к выводу, что его претензии безосновательны.

Выяснилось, что Прытков действовал по агентскому соглашению с Федоровой. У нее не было электронно-цифровой подписи для доступа к торгам, а также опыта участия в них. Как известно, в законе запрета на участие в таких операциях через агента нет. Потенциальные покупатели были в курсе, что охранное обязательство накладывает на будущего собственника участка некоторые обязанности. Об этом говорилось и в объявлениях о торгах, и в прилагаемом к нему договоре купли-продажи.

Более того, татарстанский арбитраж детально разобрался в вопросе ценности участка. Выяснилось, что изначально под государственную охрану был взят земельный участок с другим кадастровым номером площадью 391 «квадрат», так как на нем была расположена часть объекта культурного наследия — дом купца Михляева (самый старый из сохранившихся жилых в Казани, входит в ансамбль Петропавловского собора).

Впоследствии участок «разрезали» на два самостоятельных. Охранное обязательство «по наследству» перешло обоим, хотя дом-памятник остался на соседнем участке. На том же, что принадлежит «Реал групп», располагаются здания швейной фабрики «Адонис», которые культурной ценности, увы, не имеют. Комитет РТ по охране объектов культурного наследия специально для суда пояснил, что «реаловские» 374 «квадрата» на улицах Профсоюзной, Чернышевского, Мусы Джалиля, 3/9/19, находятся в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место: культурный слой исторического центра г. Казани XI—XVIII вв.» (был поставлен на учет в 2010 году), но сами таковым не являются. Никакой заинтересованности в действиях «конкурсника» и правового центра «Реформа» арбитраж тоже не усмотрел.

Утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком

Суд первой инстанции исходил из того, что участок никому не заложен, а значит, по общему правилу, не может быть продан вместе с залоговым имуществом — находящимся на нем зданием (часть одного из фабричных корпусов «заходит» на эту отмежеванную от единого участка часть земли, — прим. ред.). Последнее обеспечивают обязательства перед «Российским банком поддержки малого и среднего предпринимательства». Кредитная организация с суммой 11,2 млн рублей включена в реестр требований кредиторов «Реал Групп».

В целом в залоге у нее (права требования в свое время были переуступлены «Интехбанком») ряд земельных участков разной площади и целых два фабричных здания в три-четыре этажа, а также двухэтажное административное здание. В этой связи татарстанский арбитраж одобрил продажу земли. В противном случае, по его мнению, процедура банкротства могла бы необоснованно затянуться. А так покупатель земли при желании может впоследствии приобрести и здания.

Но судебная коллегия Арбитражного суда Поволжского округа 21 января этого года подчеркнула, что в результате предложенного порядка продажи имущество «Реал Групп» (земельный участок и расположенные на нем здания швейной фабрики) «были разделены на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком». «Вердикт» был таков: договор купли-продажи земли, заключенный по результатом торгов, независимо от того, есть ли основания для признания их самих недействительными, ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основной довод — отсутствие охранного обязательства

18 августа этого года Арбитражный суд РТ повторно рассмотрел заявление Лазарева о недействительности торгов. Его также поддерживали представители АСВ. Главные аргументы истца сводились к тому, что в сообщении о торгах, опубликованном на торговой площадке «Фабрикант», и в договоре купли-продажи не было указано существенное условие — обязательство нового собственника по охране объекта культурного наследия.

Кроме того, он ссылался на то, что в сообщении о торгах умалчивалось о том, что к продаваемому земельному участку нет подъездных путей. Наконец, кредитор напоминал о том, что нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: земля должна быть продана совместно с находящимся на нем (хотя бы частично) зданием. Он также полагал, что неверно определена цена реализации имущества, и это повлияло на итоговую величину продажи. Напомним: начальная стоимость лота №1, куда входил земельный участок, составляла 4,23 млн рублей. Однако суд пришел к выводу, что расчет организатора торгов верный. Каждые 10 дней цена снижалась на 5% или 211,5 тыс. рублей от начальной цены.

Помимо этого, в заявлении Лазарева было перечислено большое число нарушений самой процедуры торгов. Он снова приводил свидетельства того, что у «конкурсника» Бурнашевского и гендиректора компании-организатора торгов Гурьяновой сложились лично-доверительные отношения, что могло негативно повлиять на их беспристрастность. В частности, его сомнения вызвало то, что «конкурсник» в течение 9 месяцев не истребовал задаток, внесенный на счет организатора торгов.

23 июля этого года торговая площадка «Фабрикант» сообщила суду, что в составе заявки Прыткова для участия в торгах среди прочих файлов подавался файл с наименованием «Документы Федоровой Ж.Ю.zip». но он у них не сохранился из-за сбоя в работе (доказательства отсутствуют), который произошел … 23 сентября. Между тем торговая площадка обязана хранить все документы в электронной форме в течение 10 лет.

Суд констатировал, что из представленных торговой площадкой сведений и документов невозможно достоверно установить какие документы были приложены к заявке Прыткова и были ли вообще представлены бумаги, указанные в сообщении о торгах. Тем не менее, по его мнению, организатор торгов не допустил существенного нарушения правил. Но, учитывая ничтожность договора купли-продажи, торги должны быть проведены заново. В связи с этим первые торги следует признать недействительными «во избежание противоречивости ситуации».

Он отметил, что в материалах дела также отсутствуют доказательства того, что отдельная продажа земельного участка будет способствовать привлечению к участию в торгах более широкого круга потенциальных покупателей, чем вместе с расположенными на нем объектами недвижимости, и, как следствие, способствовать его более высокой цене. Одним словом, на этот раз татарстанский арбитраж признал торги недействительными, как и договор, заключенный между ООО «Реал Групп» в лице конкурсного управляющего и Федоровой. О том неприятном «сюрпризе», с которым столкнулись кредиторы затем, говорилось выше.

Имущество было просто-напросто выведено

Как ранее рассказывало «Реальное время», недвижимость в центре Казани, некогда принадлежавшая «Адонису», тоже стала предметом судебных споров. Швейное производство еще в 2015 году перестало быть хозяином своих площадей, продав их вновь созданной компании «Реал-Групп», контролируемой зятем Роберта Мусина, с которой, впрочем, «Адонис» входил в одну группу.

«Конкурник» «Адониса» Виктор Машанов требовал признать сделку недействительной, а сами здания с землей вернуть их бывшему владельцу, откуда они могли бы перекочевать в его конкурсную массу. Хотя и там, и там основной кредитор «Татфондбанк». Так, конкурсный управляющий ООО «Реал Групп» Евгений Бурнашевский отметил нашему изданию, что в реестре на эту кредитную организацию приходится св­ыше 159 млн рублей (более 90% голосов).

Арбитражный управляющий «Адониса» мотивировал свои требования тем, что эта сделка выходила за рамки обычной хозяйственной деятельности. После заключения договора купли-продажи, по которому было продано все имущество швейного предприятия, оно осталось в тех же зданиях. Более того, «Реал Групп» заключил с «Адонисом» договор купли-продажи, получил по нему финансирование в виде кредита «Татфондбанка». Сам же «Адонис» выступил по нему поручителем и остался должен ТФБ заемные 60 млн рублей.

По мнению «конкурсника», недвижимость «просто перешла внутри корпорации из одних рук в другие». Сделка не была экономически обоснована. «Адонис» ничего от нее не выиграл. Больше того: он лишился арендных платежей от сдачи помещений — их начал собирать «Реал Групп» (за 2 года от сдачи имущества в аренду поступило 24 млн рублей, что составляет почти половину суммы сделки). На данный момент оспорить сделку купли-продажи Машанову не удалось. Проданное имущество заложено. Сначала оно обеспечивало обязательства по кредиту самого ОАО «Адонис» в «Интехбанке». Последний уступил права требования «СМП банку» и сейчас тот, так-же как и ТФБ, значится в реестре как «Адониса», так и «Реал Групп».

Здания фабрики «Адонис» и есть историческая среда

Градозащитники не раз высказывали идею о том, что было бы неплохо обустроить на этой территории исторический квартал, включающий в себя дом Михляева с расположенным рядом Петропаловским собором, и здания фабрики «Адонис». Помощник президента РТ Олеся Балтусова отмечала нашему изданию, что этот квартал «неоднородный и очень сложный» и «есть очень много «но», тормозящих эти планы: «Идет довольно долгое обсуждение вопросов по вертикальной планировке всего квартала, по инженерным сетям, так как у участков разная форма собственности. Дом Михляева — в республиканской, фабрика «Адонис» — в частной, да еще и в залоге». Реставрация Петропавловского собора и колокольни финансируется по федеральной программе «Культура России», а ровесника башни Сююмбике дома Михляева — из республиканского бюджета. Для «Адониса» же это еще вопрос будущего.

Помощник президента РТ с сожалением говорит, что вся эта ситуация тянется уже много лет: «Инвесторы приезжали, интересовались. В том числе менеджеры московской фабрики «Флакон», но, поскольку с собственностью вопрос не решенный, то на нет, как говорится, и суда нет». Сейчас же к торгам приступить не могут, потому что возвращают земельный участок в конкурсную массу — на его части находится угол здания: «Суд сказал: отдельно продавать нельзя». «Снести это все нереально, если только реконструировать по проекту», — заверила Балтусова. — Мы ждем, когда у всей этой территории появится инвестор. С ним и будем беседовать о реконструкции и реставрации».

В свою очередь в Комитете по охране объектов культурного наследия под руководством Ивана Гущина «Реальному времени» сообщили, что здание бывшей фабрики «Адонис» ХVIII—ХIХ веков постройки по адресу: ул. Профсоюзная, 3 приказом Комитета 28 декабря 2018 года включено в список выявленных объектов культурного наследия и находится под охраной государства. «Обязанность по его сохранению, в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия, лежит на собственнике или ином законном пользователе», — отмечают там. Иначе говоря, снести здание не могут, кому бы оно ни принадлежало.

Шанс на реабилитацию был окончательно утрачен

Незадолго до своей кончины, в июне — сентябре 2016 года, «Адонис» арендовал у обувной фабрики «Спартак» свыше 3,7 тыс. квадратных метров площадей на улице Спартаковской, 2 для размещения швейного производства. При этом он был должен за свой счет отремонтировать упомянутые цеха, на что потратил 23,6 млн рублей.

Руководство швейной фабрики уверяло, что этот шаг имел экономический смысл. Однако, судя по всему, это подкосило и без того стесненное в средствах общество. По итогам 2016 года «Адонис» ушел в минус, показав 4,8 млн рублей убытка. Как констатировал татарстанский арбитраж, в связи с мероприятиями, связанными с планируемым переносом площадки, шанс на реабилитацию швейного производства был окончательно утрачен.

Впрочем, и «Спартак» не много выиграл. О роковой неизбежности банкротства двух «народных» предприятий заговорили сразу же, как только рухнул «Татфондбанк»: оба входили в его финансово-промышленную группу, а сам банк кредитовал «Спартак» и «Адонис» через управляющую компанию УК «Шуз Концепт». Последняя объявила о своем банкротстве еще в феврале 2017 года. А 20 июля арбитражный суд Татарстана зарегистрировал сразу шесть исковых заявлений, направленных на запуск аналогичной процедуры на «Спартаке» и «Адонисе». Первый в том числе сам инициировал свою несостоятельность — его долговая нагрузка на тот момент приблизилась к 3,2 млрд рублей. Швейников же «резали» кредиторы.

На банкротных торгах выкупила республика

Несмотря на одно время вхождения обеих фабрик в банкротство, обувным площадям повезло больше, чем швейным. Они уже прошли торги и попали в надежные руки. В июле этого года новым владельцем комплекса зданий бывшей казанской обувной фабрики «Спартак» с земельным участком в самом центре города, на берегу Кабана, стало АО «Связьинвестнефтехим» — то есть фактически республика. Они достались СИНХ за 551 млн рублей — по цене почти втрое ниже стартовой.

В лот вошли пять земельных участков общей площадью 34,76 тыс. кв. м и восемь зданий, из которых наибольший интерес для коммерческих проектов представляют 7-этажный производственный корпус в 21,6 тыс. «квадратов» и здание транспортного цеха (1,3 тыс. кв. м). Ранее они были заложены «Татфондбанку».

В апреле нынешнего года комплекс зданий на улице Спартаковской, 2 был взят под охрану государства: республиканский Комитет по охране объектов культурного наследия включил его в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ. Предполагаемых вариантов использования приобретения «Связьинвестнефтехима» называли немало. Последнее, о чем писали СМИ со ссылкой на президента РТ Рустама Минниханова, это включение бывших фабричных корпусов «Спартака» наряду с IT-парком, «Школой 21» Сбербанка в создаваемый в центре Казани IT-квартал.