Распри бизнес-партнеров поставили под угрозу сноса многоквартирный дом в Верхнем Услоне
Жилое здание на 24 квартиры успели построить более чем на 70 процентов
Как стало известно «Реальному времени», затяжной конфликт партнеров до долевому строительству жилья в Верхнем Услоне грозит сносом многоквартирного трехэтажного дома. Свыше 7 млн рублей вложил 7 лет назад в этот проект на улице Заовражной обратившийся в редакцию пенсионер Гайса Амиров. Участвуя в строительстве жилого дома «на троих» (его компаньонами стали ООО «Нокса+» и ООО «Элист»), мужчина рассчитывал заработать на построенных квартирах, но в итоге бизнесмены перессорились, а объект остался не только недостроенным, но и бесхозным. Подробности о войне трех партнеров, в результате чего недостроенный объект в прямом смысле слова повис в воздухе и юридически перестал существовать, и об особенностях местного строительного бизнеса, благодаря которым возможны такие коллизии, — в нашем материале.
«Документов не оказалось»
Со слов Гайсы Амирова история долгостроя на улице Заовражной выглядит так: в июле 2014 года он заключил с Сергеем Гомыжевым и руководителем компании-застройщика ООО «Элист» Зуфаром Мухаметсултановым договор о строительстве трехэтажного 24-квартирного дома общей площадью 1 546,2 кв. м. Ориентировочная стоимость новостройки на тот момент составляла около 21 млн рублей, на паритетных началах — инвестировать каждый должен был по 7 млн. При этом изначально Гомыжев в договоре как физлицо не указывался, дольщиком стало казанское ООО «Нокса+», с которым впоследствии Гомыжев заключил договор уступки прав требования.
Позднее, когда между партнерами возникли разногласия, которые привели к судебной тяжбе, суд констатирует важную деталь: «установлено, что 07.07.2014 между ООО «Элит», ООО «Нокса+», именуемыми «Застройщик», и Амировым Г.Г. заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик привлекает инвесторов для долевого участия в строительстве объекта. По условиям данного договора обязанности застройщика приняло на себя ООО «Элист», а истец и ООО «Нокса+» стали инвесторами. Каждый принял обязательство вложить в стройку по 7 414 246,07 рубля.
Как утверждает Амиров, застройщик обещал сдать дом в эксплуатацию уже в декабре 2014 года, однако стройка затянулась, а Мухаметсултанов предложил партнерам выделить дополнительные средства на ее продолжение.
Всего, по словам Амирова, он передал Зуфару Мухаметсултанову почти 2 миллиона рублей дополнительно, в том числе миллион без подтверждающих документов. В судебных материалах фигурируют расписки Мухаметсултанова на получение от него 518 340 рублей, 225 500 рублей, 1 100 000 рублей, 6 037 412,9 рубля.
А в 2017 году, утверждает мужчина, он попытался сам довести дом до сдачи:
— Готовность была около 70—80 процентов, надо было провести газ, я стал договариваться с газовиками. Потребовались правоустанавливающие документы, разрешение на строительство, проектно-сметная документация, а их не оказалось…
«Амиров не дал мне достроить дом»
По утверждению застройщика — директора ООО «Элист» Зуфара Мухаметсултанова, глава Верхнеуслонского района и исполком района заинтересованы в том, чтобы 3-этажный 24-квартирный дом на улице Заовражной был достроен — ему это якобы говорил сам руководитель муниципалитета. «Реальное время» обратилось к руководству района с вопросом о том, как ситуацию с долгостроем расценивают местные чиновники. Комментарий нам обещали предоставить по выходу главы района из отпуска, по получении он будет опубликован.
— Изначально строить дом я начинал один, потом появились Гомыжев и Амиров, — сообщил Зуфар Мухаметсултанов «Реальному времени». — Разрешение на строительство имелось, проектная документация у меня есть, но Амиров не дал мне достроить дом. Его этим летом было вполне реально закончить, надо было только полтора—два миллиона еще вложить. Достроили бы и разошлись. А теперь по судебным искам моих партнеров договор аренды земли аннулировали, теперь дом не мой и земля не моя. Дом стал бесхозным, его власти имеют право вообще снести. Вот они чего добились!
Мухаметсултанов не отрицает, что сверх изначально установленных партнерским договором 7,4 млн рублей партнеры, в частности Амиров, давали ему деньги. Но он убежден, что сам вкладывал в строительство куда больше. К примеру, платил за охрану долгостроя:
— Миллион четыреста тысяч я за охрану заплатил за все это время! Они не платили, а я не мог оставить стройку без охраны — все растащили бы.
А еще глава ООО «Элист» уверяет, что третий партнер — Сергей Гомыжев — в отличие от Гайсы Амирова, совсем не прочь договориться с ним и достроить злополучный дом. Только вот удостовериться в этом пока не удалось — трубку телефона он не снимает. Мы готовы опубликовать его точку зрения на эту историю.
Земельный участок — без конкурса
Что же касается судебных тяжб, материалы, опубликованные на сайте Верхнеуслонского райсуда, раскрывают не только перипетии споров трех партнеров, но и интересные подробности, касающиеся регистрации прав аренды и собственности, а также выдачи разрешения на строительство злополучной трехэтажки.
В начале 2019 года Гайса Амиров обратился в суд с иском к исполкому Верхнеуслонского района, исполкому Верхнеуслонского сельского поселения и ООО «Элист». Он просил признать незаконным постановление руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ от 05.03.2015, на основании которого ООО «Элист» получило в аренду земельный участок площадью 1 377 кв. м. Также он добивался признания недействительным договора аренды с ООО «Элист», возврате земельного участка и прекращения регистрации договора аренды земли. В иске Амиров указал, что ООО «Элист» не имеет разрешения на строительство дома — оно выдано исполкому Верхнеуслонского сельского поселения, как и техусловия на газоснабжение дома.
Истец уточнил: ООО «Элист» не может являться надлежащим застройщиком данного дома также и потому, что «договор аренды земельного участка от 10.03.2015, на основании которого ООО «Элист» приняло на себя право застройщика, не соответствует требованиям закона… В силу закона договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 377 кв. м, под строительство многоквартирного дома должен был быть заключен на торгах, чего сделано не было».
В суде выяснилось: постановление исполкома уже отменено по требованию прокуратуры, договор аренды прекращен еще в 2016 году. А представитель исполкома признал требования истца. Но в результате того, что нарушение закона по представлению прокуратуры устранили, завязался казуистический узел. Чтобы достроить дом, ООО «Элист» должно было арендовать земельный участок, но обратившись в 2017 году в Верхнеуслонский исполком с заявлением о предоставлении земли в аренду для достройки дома, получило отказ на том основании, что участки с незавершенными объектами строительства закон не позволяет сдавать в аренду! Суд также установил, что ООО «Элист» «не имеет разрешения на строительство, не имеет утвержденной в установленном порядке проектной документации».
Иск Гайсы Амирова суд удовлетворил, решение суда вступило в законную силу. После суда остались без ответа вопросы о том, почему вообще в Верхнеуслонском районе стало возможным предоставлять землю в обход конкурса, строить без разрешительной документации и на основании разрешений, которые выдаются не застройщику, а исполкому?
Две фирмы с перепутанными печатями
А 4 июля 2019 года Гайса Амиров подал к ООО «Элист» и Управлению Росреестра по Республике Татарстан иск о прекращении права собственности на недостроенный в Верхнем Услоне дом и снятии его с кадастрового учета. Он сообщил суду, что узнал от представителей разработчика проектной документации на дом — ООО «Сириус», что «ООО «Элист» не имеет проектной документации на дом в полном объеме и проектная документация в установленном законом порядке не утверждена», «строительство дома осуществлялось с существенным нарушением требований градостроительного и строительного законодательства», а «ответчик не имеет денежных средств для завершения строительства».
Суд принял доводы истца о том, что «на момент государственной регистрации права собственности ООО «Элист» на объект незавершенного строительства отсутствовали документы, предусмотренные законом для осуществления регистрации права собственности», а «на момент осуществления кадастрового учета 02.09.2016 года отсутствовали документы, необходимые для государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства». Иск Амирова был удовлетворен, решение суда вступило в законную силу.
Суд установил одно интересное обстоятельство: «постановление руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 05.03.2015, на основании которого был предоставлен земельный участок в аренду ООО «Элист», признано утратившим силу, договор аренды земельного участка № от 10.03.2015 расторгнут, однако ООО «Элист» 12 июля 2018 года на основании вышеуказанных документов — договора аренды земельного участка и разрешения на строительство зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства». На вопрос, почему это стало возможным, ответа пока никто не дал, а Гайса Амиров сказал «Реальному времени», что сейчас он добивается уголовного расследования обстоятельств, при которых в нарушение закона предоставлялась в аренду земля, выдавалось разрешение на строительство, регистрировалось право собственности на недостроенный объект.
В судебном решении упоминается также о том, что Зуфар Мухаметсултанов является руководителем двух одноименных компаний с разными ИНН, и что «практически во всех документах, подписанных ООО «Элист», директором Мухаметсултановым З.З. указывались реквизиты одной фирмы «Элист», при этом печать ставилась ООО «Элист» с другими реквизитами (договор аренды земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, акт приема-передачи денежных средств от 07.07.2014)». Сам он пояснил «Реальному времени», что его помощник просто перепутал печати, но в судебном решении говорится о том, что ответчик пытался отклонить исковые требования именно на этом основании.
Три минус один плюс один
Впрочем, в марте оба ООО «Элист» выиграли в Верхнеуслонском суде гражданское дело по иску к третьему партнеру по строительству многострадального дома в Верхнеуслонском районе — бизнесмену Сергею Николаевичу Гомыжеву (человек с таким именем, отчеством и фамилией, по данным «СПАРК», является руководителем и бенефициаром казанского ООО «Доринвест» — казанского предприятия, которое 2020 год завершило с убытками, однако в прошлом было успешным и даже выступало поставщиком по госконрактам МУП ДРЭУ Кировского района Казани).
Суд применил к Гомыжеву последствия недействительности ничтожной сделки — договора уступки прав требования по договору о строительстве дома, заключенного между не существующим с 2018 года ООО «Нокса+» и Гомыжевым. Истцы ссылались на то, что изначально, в 2014 году партнерами ООО «Элист» стали Амиров и ООО «Нокса+», которое впоследствии уступило право требования Гомыжеву, не согласовав это с двумя другими инвесторами.
Однако в конце июня Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан удовлетворила апелляционные жалобы Гомыжева и Амирова, отменила решение Верхнеуслонского райсуда и в удовлетворении исковых требований ООО «Элист» номер один и номер два отказала. Это решение вступило в законную силу со дня принятия — 28 июня.
Зуфар Мухаметсултанов считает, что Гайса Амиров думает уже не о том, как бы достроить объект, который рассорил партнеров, а о том, как засудить его, владельца фирмы-застройщика. Сам Амиров говорит «Реальному времени», что его цель — самому достроить дом, а Мухаметсултанова и тех чиновников, которые ему помогали, вывести на чистую воду с помощью правоохранительных органов.