«Строительному рынку упасть не дадут, но выровняется он только к осени 2017 года»

Участники бизнес-бранча:

• Ильшат Гимаев — начальник управления развития строительного комплекса
• Искандер Юсупов — коммерческий директор компании «Унистрой»
• Наиля Чабаненко — генеральный директор компании «Сувар Холдинг»
• Ольга Волчкова — начальник отдела продаж компании «Грань»
• Олег Митюнин — директор компании «Ак Барс Недвижимость»
• Юлианна Семенова — генеральный директор компании «7Я»
• Марсель Хисматуллин — директор ООО «Татнур»
• Фаиль Гатаулин — руководитель аналитической службы «Реального времени»
• Арслан Минвалеев — модератор, редактор службы новостей «Реального времени»

«В продажах мы стараемся не акцентироваться на взаимодействии с одним банком»

Арслан Минвалеев: Олег, «Ак Барс Недвижимость», не могли бы вы поделиться своим взглядом на ситуацию? У вас два класса: «Светлая долина» — жилье подешевле, а «21 век» — дороже.

Олег Митюнин: Я бы не сказал, что мы позиционируем «Светлую долину» как жилье подешевле. У нас в принципе три основных жилых комплекса, которые мы развиваем. И наше развитие строится за счет увеличения объема предложения в этих жилых комплексах.

Минвалеев: Удалось нарастить портфель?

Митюнин: Все три проекта продолжают развиваться. Буквально в течение месяца в каждом из этих объектов мы сдали по одному детскому садику.

Ильшат Гимаев: Мало того, вам еще федеральные деньги пришли для строительства трех садиков в 2016 году. Поддержали по поручению президента.

Митюнин: Да, это был инсайд (смеется).

Гимаев: Они строят жилье эконом-класса — вот что главное. КДСК [Казанский домостроительный комбинат — прим. ред.] сейчас модернизировался, и они занимают ту нишу, где квартиры можно продавать по 1,5 млн, по 1 млн 800.

Минвалеев: Кстати, по поводу панельного домостроения. В Казани настороженное отношение к «ленинградкам». Удалось преодолеть?

Митюнин: Относительно микрорайонов. Они действительно получают развитие и развиваются все три. Наилучшим образом, конечно, в силу своего географического расположения, наверно, история сложилась у нас по «Казань 21 век» — микрорайон, который пользуется хорошим спросом. Даже в кризисное время он являлся нашим флагманом: на сегодняшний день в активной стадии строительства находятся два дома, в течение текущего 2015 года мы их распродали где-то на 80%.

Проект «Солнечный город» близится к своему логическому завершению. На сегодняшний день больше внимания мы уделяем именно инфраструктуре: в этом году выложили бульвар, открыли новые садики. Это обязательства. Мы не просто строим жилье и должны его продать и оставить покупателя один на один со своими страхами, что будет дальше.

Гимаев: Тесные корпоративные контакты с «Ак Барс» Банком сказываются положительно при продаже квартир? Вам это помогает?

Минвалеев: Или со Сбербанком все-таки?

Митюнин: Именно в продажах, наверное, мы стараемся не акцентироваться на усилиях взаимодействия с одним банком. Есть рыночные механизмы. Опять же, о чем уже говорили: наши объекты аккредитованы во всех банках, и для покупателя мы предлагаем выгодные условия. Процентные ставки в том или ином банке не всегда устраивают. Но в то же время где-то возможно, что заемщик не пройдет андеррайтинг, то есть он не получит этот кредит. А другой банк ему его предоставит. Здесь также возможна где-то более облегченная процедура, поэтому на сегодняшний день продажа строится на том, чтобы предложить наиболее возможное количество вариантов услуг. Товар — это одно. Раньше для девелопера было одно важно — местоположение. От этого зависела цена.

Гимаев: Вид из окна.

Олег Митюнин: «Самое опасное — это, действительно, заигрываться с покупателем, идти на какие-то неимоверные сделки в виде бонусов и скидок. Здесь имеет смысл обращать внимание на то, насколько предложение компании адекватно. Потому что акции, скидки на рынке есть, но они разумны и понятны»

Митюнин: На сегодняшний день в условиях ограниченного платежеспособного спроса, особенно в массовом сегменте, который достаточно обширен, и дефицита в предложении нет, на первый план выходит взаимодействие с покупателем. То есть ты должен ему предложить лучшее обслуживание, альтернативные возможности в формах оплаты. Возможно, индивидуальные подходы. Раньше большинство подходило к этому формально: либо деньги, либо мы вас будем иметь в виду и запишем в тетрадку, как поступали менеджеры, но на бронь мы вам ее не поставим, потому что сегодня вечером в эту дверь войдут реальные покупатели, которые эту квартиру заберут. На сегодняшний день с каждым покупателем можно разговаривать.

Вы спрашивали о том, есть ли слабость со стороны застройщиков, то, что каждый покупатель пытается уловить в этом возможность получения дополнительной скидки. Вот здесь уже — бонус на бонус. Это тяжело отрабатывать, но на самом деле это достаточно опасный момент. Те, кто строит свою стратегию на дальнейшее развитие, стараются на такие провокации не поддаваться. Все крупнейшие застройщики на это не идут. В этом как раз есть опасность, когда застройщик именно таким образом пытается привлечь покупателя. Я бы не хотел называть компании, но это приводит именно к такому эффекту. А самое опасное — это, действительно, заигрываться с покупателем, идти на какие-то неимоверные сделки в виде бонусов и скидок. Здесь имеет смысл обращать внимание на то, насколько предложение компании адекватно. Потому что акции, скидки на рынке есть, но они разумны и понятны.

Митюнин: Акции должны быть. Возможно, предлагается менее ликвидный товар. Но, опять же, с какой стороны посмотреть: может быть, для кого-то нет ничего плохого, если под окнами у него будет дорога.

Юлианна Семенова: Да, это нахождение своего покупателя.

«Это не поселок, это еще один город рядом с Казанью, с собственным контингентом»

Минвалеев: У нас остается мало времени, я предлагаю дать слово последнему спикеру. Искандер Юсупов, «Унистрой», вы — пример двух трендов. Вы и «Сувар» показали пример, что можно строить малоэтажные дома в пригороде. Мы делали анализ, появилось огромное количество квартир по цене 30-35 тыс. за кв. м — Салмачи, Высокая гора. Случаются даже вообще чудеса — 18 кв. м, треугольная квартира с одним окном, в углу душевая.

Искандер Юсупов: Последнее — это не наш формат.

Минвалеев: Да, я понимаю, но хотели бы услышать подробнее об этом формате: насколько он успешен, удалось ли другим застройщикам повторить ваш успех? Кроме того, вы первая компания из Татарстана, которая вышла за пределы республики. Как там работается?

Искандер Юсупов: «Когда застройщик демпингует, это действительно сигнал. Если скидки неразумные, я бы на месте покупателя насторожился»

Юсупов: Что касается формата малоэтажной застройки, Царево однозначно можно назвать успешным проектом. На сегодняшний день продано порядка 1 800 квартир — это 18 домов, каждый примерно по 100 квартир. Весной-летом готовятся к сдаче четвертая часть — шесть домов.

Гимаев: Это организованные поселки, да?

Юсупов: Это не поселок, это скорее еще один город рядом с Казанью. Со своей собственной инфраструктурой и собственным контингентом. Мы провели анализ, особенностью проекта можно назвать то, что 80% покупателей жилья — это молодые семьи, для кого это первое жилье. Те, кто решил перестать снимать жилье, те, кто взял ипотеку, те, кто хочет съехать от родителей или завести ребенка. В основном контингент такой.

Минвалеев: Нет угрозы, что это превратится в казанский Гарлем?

Юсупов: Нет. В основном это молодые семейные пары, при чем здесь Гарлем?

Семенова: Почему вы так недооцениваете современную молодежь? Они, кстати, большие молодцы.

Юсупов: Они гораздо более продвинуты, и у них выше требования по качеству, инфраструктуре. К тому, что говорил Олег, я присоединюсь. Понятно, что на неравномерном рынке акции — это способ привлечь внимание. Это нормально, это хорошо. Плохо, когда есть демпинг. Когда застройщик демпингует, это действительно сигнал. Если скидки неразумные, я бы на месте покупателя насторожился. В последние месяцы мы приняли решение, что не будем давать скидки в принципе. Это не наш формат. Если мы предлагаем качественный продукт, почему мы должны продавать дешевле? Более того, в прошлом месяце мы подняли цены — в итоге дважды за осень. Какие-то маркетинговые акции по привлечению внимания, я считаю, сейчас необходимы.

Гимаев: Когда сдается дом на Даурской, где садик по госпрограмме построили?

Юсупов: Вот-вот. В ближайшие дни.

Гимаев: Вот государство помогло с садиком, а они дом достроили.

Семенова: Это отлично. Потому что это одна из основных проблем.

Наиля Чабаненко: Вот у вас ипотека под 7%.

Юсупов: Это инструмент. Скидки на квартиры мы не даем. Мы против лукавства, делаем это прозрачно. 7% — такая ставка действительно на весь срок.

Семенова: Я думаю, на самом деле они эту тему глубоко проработали. Мы с Искандером в начале чуть-чуть разговаривали о том, что это все-таки не год, не два и не три — это долгая работа с банком и проработанный инструмент.

Искандер Юсупов (справа): «Что рынку помогло? Здесь действительно большая заслуга господдержки, потому что кризис — не кризис, а для рынка были большие стрессы: первое — это повышение ключевой ставки, потом — дальнейшее заигрывание с ней («давайте чуть-чуть снизим») и страхование»

Юсупов: Да, это не два года сниженная ставка, а потом 12%, и это не маркетинговая ставка. Здесь мы за прозрачность работы. Клиент приходит и видит в договоре, что ипотечная ставка у него 7%, а не 11% со скидкой застройщика.

Гимаев: Это классная ставка.

Юсупов: А что касается того, что помогло рынку устоять, я бы не назвал этот год кризисным. Мы проанализировали продажи за 10 месяцев, и у нас получились удивительные результаты, которых мы сами не ожидали. За 10 месяцев 2015 года мы продали больше, чем в том году за аналогичный период. Не питаем иллюзий относительно ноября-декабря, так как таких же сумасшедших показателей не будет, они были аномальными — в три-четыре раза перекрывали плановые показатели. Но в целом по ощущениям год завершится незначительно хуже, чем предыдущий.

На самом деле, в прошлом году мы тоже не ожидали хороших показателей. Но ноябрь-декабрь их подтянул так, что мы сами где-то удивились. Что рынку помогло? Здесь действительно большая заслуга господдержки, потому что кризис — не кризис, а для рынка были большие стрессы: первое — это повышение ключевой ставки, потом — дальнейшее заигрывание с ней («давайте чуть-чуть снизим») и страхование. Слава богу, у нас со страхованием все прошло гладко: ни на день наши продажи не вставали.

Гимаев: У вашей компании, у которой вы страховали, лицензию не отозвали, да?

Юсупов: У нас было две компании, одна из них не попала в список, но мы этот вопрос успели решить.

Гимаев: Вот она лимиты выбрала, видимо, это вы их все и выбрали.

Семенова: Знаете, в продолжение этого разговора об отношении государства у меня есть такое предложение. Не конкретно к вашему министерству, но у нас всегда остается основной проблемой следующий вопрос, мы его сегодня уже затронули: между принятием законопроекта и принятием текущих регламентов по его исполнению постоянно проходит воттакущий период. Подзаконные акты, инструкции, регламенты. Сам законопроект заработает тогда, когда будут подзаконные акты. Надо, чтобы закон вступал в силу тогда, когда соответствующие ведомства и министерства уже отработают подзаконные акты. Потому что у нас везде чего ни коснись — от трех месяцев до года, как будем исполнять и что делать, неясно.

Гимаев: Надо вас активно привлекать к работе.

Семенова: Да, рабочие группы — это было бы здорово.

Юсупов: Я договорю буквально пару фраз. По инвесторам — действительно, их количество снизилось. Остались инвесторы, которые продолжают инвестировать в нашу компанию, но понятно, что если раньше 50-60 млн они могли вложить зараз, то сейчас, я думаю, они просто диверсифицируются и часть денег вкладывают в квартиры, часть -куда-то еще, чтобы нивелировать свои риски.

Соглашусь с коллегами по поводу «вторички». Не знаю, читали или не читали, но была идея создать господдержку для «вторички».

Минвалеев: Как раз от Татарстана шла.

Юлианна Семенова (справа): «Мы все знаем, что на «вторичку» цены были задраны неимоверные. Рынок просто с ума сходил, совершенно необоснованно. И тут как раз можно грамотно продумать закон. Не создавая пласт огромной конкуренции, в то же время дав людям четкое понимание, что старое жилье не может стоить как новое»

Юсупов: Да. Эта идея просуществовала несколько месяцев и благополучно «скончалась». Мы анализировали прошлые годы, и достаточно большой пласт клиентов, которые купили у нас квартиры, — это те, кто продал свои старые сначала. Я думаю, что помощь им сказалась бы положительно.

Митюнин: Наверное, это не столько даже на анализе прошлых периодов, сколько по текущей ситуации. Мы видим, что люди приходят и, имея на руках свое жилье, уходят на месяцы.

Семенова: Другой вопрос в том, как это отрегулировать. Мы все знаем, что на «вторичку» цены были задраны неимоверные. Рынок просто с ума сходил, совершенно необоснованно. И тут как раз можно грамотно продумать закон. Не создавая пласт огромной конкуренции, в то же время дав людям четкое понимание, что старое жилье не может стоить как новое.

«Если есть риски по срыву, лучше пролонгировать заранее, чтобы у людей не было соблазна перевестись в категорию обманутых дольщиков»

Минвалеев: К сожалению, наше время подходит к концу. Я предлагаю подвести итог и каждому высказаться по 2-3 минуты. Поскольку минстрой мы видим нечасто, поговорить с Ильшатом Сахаповичем хотелось бы более подробно.

У меня было три вопроса. Первый касается дольщиков: насколько эта проблема больно ударила по рынку, насколько она контролируется? Ирек Анварович (Ирек Файзуллин — министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ) на встрече с дольщиками «ФОНа» сказал: «Вы что, думаете, вы одни? Есть еще одна компания, с которой мы начали работать». То есть третий застройщик уже попадает в список проблемных. Но он его не раскрыл.

Второй момент — это «первичка». К нам в Казань приезжал Шувалов. Ему предложили закон об ипотеке для «вторички», я так понял, Москва его аккуратно «прокатила». И Шувалов тогда открыто всем заявил: «Лучше, если долевого строительства не будет». И, по сути, все подзаконные акты, которые принимаются, идут на ужесточение «долевки». Но мы по примеру «ФОНа» видим, что он 10 млрд собрал с дольщиков по своим комплексам. Это огромный рычаг всего рынка.

Третий вопрос по «вторичке»: будет ли все-таки на нее ипотека?

Гимаев: По «вторичке» нас действительно «прокатили». Мы направляли предложение, чтобы как раз ипотечный рынок заработал в отношении вторичного жилья, чтобы люди могли продавать свои квартиры и с этим капиталом идти к застройщику. Но правительство, видимо, это дело не поддержало. Я думаю, мы к этому вопросу вернемся или в конце декабря, или после новогодних каникул января 2016 года, потому что без этого драйва на рынке жилья не будет. Возможно, это и хорошо, что мы не запустили в этом году, учитывая, что 2016 год будет тяжелее. Этот потенциал мы обязательно используем и выйдем во все инстанции. Совместно скооперируемся с вами, застройщиками. Мы за то, чтобы ипотека вторичного рынка заработала. Она же была. Почему исчезла? Это неправильно. Такая мера поддержки должна быть, как и для «первички». Это первое.

Второе. По участию в долевых объектах. Те застройщики, которые в них сейчас участвуют, свое имя заработали кропотливым трудом, и банки им доверяют. Поэтому складывается хороший тандем. Имя «Унистрой», имя «Грань», имя «Сувар Девелопмент», имя «Ак Барс Девелопмент», в эту когорту добавилась компания «7Я». Банки доверяют вашей марке, а это дорогого стоит. Это надо беречь, и в связи с этим прошу посмотреть все риски, чтобы сроки договоров на долевое участие были адекватными. Если есть риски по срыву, лучше пролонгировать заранее. Чтобы у людей не было соблазна перевестись в категорию обманутых дольщиков — это очень опасная армия обозленных людей, которую я на своей шкуре испытываю уже второй год по части «ФОНа», «Маг-Строя», «Свея». Люди начинают терять самообладание. Дай им топор — они голову отрубят: «Мне негде жить, последнюю квартиру продал, снимаю». Доводить до такого — это самоубийство любого застройщика.

По «ФОНу» я уверен, что они не в состоянии выкарабкаться сами. Так что в любом случае будут соинвесторы. Есть несколько кандидатов, но пока раньше времени говорить не буду. Там армия — почти 4 тыс. семей. Это примерно 15 тыс. человек в республике ходят обозленными. И дорогу по субботам перекрывают у кабмина: ходят по пешеходным переходам и машины не пропускают. Даже до такого доходит. Естественно, мы совместно «разрулим» в течение года-полтора, но не раньше. Это по части дольщиков.

Что касается третьей компании, есть у нас новые обращения, которые начинают появляться из-за сорванных сроков. Люди начали писать поголовно. Примерно пятерка компаний у нас на слуху, то есть дополнительно к тем трем еще пара застройщиков на грани ходит. Это все осложняется тем, что продажи у этих застройщиков как раз не идут, люди квартиры у них не покупают, и прихода денег нет. При этом у «ФОНа» имеется примерно 2 тыс. свободных квартир. Если перевести это в деньги, то спокойно можно было бы привлечь 6 млрд, но люди уже не покупают. Они даже начали демпинговать, тайком продавать однокомнатные квартиры. И продают не нашим, а тем, кто приезжает из других субъектов и не знает, что такое «ФОН».

Этот круглый стол адекватен и хорош тем, что здесь мы все равны. Поэтому свободные волеизъявления и предложения «Реальное время» разместит у себя в статьях. Пусть они будут многогранны, пусть все аспекты отразятся.

Я считаю, что наши якорные застройщики должны и дальше развиваться. Они и будут определять лицо республики по застройщикам, и у них будут покупать не только татарстанцы, но и жители ближайших субъектов: Удмуртии, Чувашии, Марий Эл, некоторые приезжают из Питера. Казань становится привлекательным, в том числе и туристическим центром после соревнований. Этим нужно воспользоваться, пусть покупают и иногородние, и наши, татарстанские. Хорошо, что к нам переезжают адекватные, образованные, развитые люди. Они нам нужны. Поэтому я считаю, что ваш труд очень тяжелый и неблагодарный, но при этом я вижу, что те, кто занимается реализацией квартир, уже в своей области профессора и уже могут нас учить нюансам, которые мы так же грамотно должны доводить до населения. Очень важно при сегодняшней ситуации знать, как правильно покупать квартиры, как вести себя с застройщиком, что нужно учитывать.

Минвалеев: Все-таки есть шанс, что запретят долевое строительство?

Ильшат Гимаев: «Мы считаем, что долевое строительство быть должно, но меры контроля со стороны застройщика и государства также должны быть серьезными. Тогда у нас все будет нормально»

Гимаев: Я пропустил это. Шувалов сказал, что «долевку» нужно запретить, но правительство потом начало играть в отказную, мол, мы имели в виду переходный период, в течение 5-7 лет. Долевое строительство чем привлекательно для застройщика? Это же беспроцентные деньги, из-за которых застройщик имеет право продавать по заниженной цене, и это облегчает бремя затрат. Банковский кредит обязывает платить проценты, тело вернуть частично. Это же огромная ответственность. Тут такой ответственности нет. Но при этом есть ответственность перед дольщиками, что тоже немаловажно. И когда вырисовывается грамотная финансовая структура, они получают квартиры по заниженной цене — это благо. Мы считаем, что долевое строительство быть должно, но меры контроля со стороны застройщика и государства также должны быть серьезными. Тогда у нас все будет нормально.

В завершение назову две цифры. За 9 месяцев текущего года (статистика опаздывает на один квартал) выдано в 2015 году 19 644 ипотечных кредита на сумму 24,5 млрд рублей. В прошлом году было, соответственно, 26,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 36 млрд рублей. Просели примерно на 31%. Но к концу декабря еще увеличится. Это не критично.

Волчкова: Поэтому, когда нам говорят: «Нет, все хорошо», я отвечаю: «Это не так». Мы все это прекрасно понимали.

Гимаев: Не все хорошо, но и голову пеплом посыпать не надо.

«2016 год — год труда»

Семенова: А давайте я вопрос такой задам: кто-нибудь новый проект начнет? Сейчас?

Юсупов: В этом году два запустили — «Весна» и «Арт».

Минвалеев: Предлагаю каждому высказаться: ваш прогноз на 2016 год и как ваша компания заканчивает этот год?

Волчкова: Я надеюсь, этот год, в принципе, мы как начали, так и закончим — хорошо. Сейчас вводим два дома. Начали строить еще два дома, хотя так же, как сказал Искандер, мы тоже повышали цены в два раза. Скидок я не делаю, честно скажу. В прайс-листах цена квадратного метра ниже только в тех квартирах, которые пользуются меньшим спросом. Это маркетинговый ход изначальный — чтобы эти квартиры «ушли» и остался более ликвидный товар. Но такого, что скидка на квартиру составляет 700 тыс., у нас не было никогда. И я считаю, что сначала это, может быть, приведет к положительному, а потом — к отрицательному результату. Но 2016 год, конечно, по всем показателям будет сложным. По моим прогнозам, рынку упасть не дадут, но выровняется и станет более-менее стабильным он только к осени 2017 года. 2016 год — год труда.

Минвалеев: Спасибо. Марсель Нуриахметович, ваши прогнозы.

Хисматуллин: Оптимизм есть. Все предложения, которые сегодня услышал, — они все правильные и все применяются. Спасибо организаторам, подобные встречи нужно проводить почаще. Может, и на вашем уровне.

Гимаев: Мы тоже соберем.

Семенова: Да, по поводу беседы в отношении того, отменять закон №214 о «долевке» или нет, если мы уж говорим о народе. Вот этот комплекс законов, который хотят ввести к 2020 году, приведет к тому, что если застройщик будет продавать только по окончании, к вводу в эксплуатацию, то удорожание любого проекта в плохом случае будет достигать 40%. Это все ляжет на плечи покупателей. Если у нас не будет дешевых заимствованных кредитов и даже если будут по 10-11%, удорожание составит от 22 до 25%. Потому что любая стройка от и до — это минимум два года, какими бы хорошими темпами она ни шла. Все-таки все понимают: фундаментная работа, возведение, отделочные работы, подключение, ввод — это два года. Это от 22 до 40%, а то и больше, если будут продолжать коммерческое кредитование.

Минвалеев: Это ваш прогноз?

Юлианна Семенова: «К 2020 году в этом законопроекте я вижу следующие опасности. Первое — это автоматический передел строительного рынка. Останутся крупные застройщики, у которых есть свои холдинги и банки. Они будут диктовать цены на рынке. Меня спрашивают: «Как вы думаете, будет ли понижение?» Не будет. Будет повышение»

Семенова: К 2020 году в этом законопроекте я вижу следующие опасности. Первое — это автоматический передел строительного рынка. Останутся крупные застройщики, у кого свои банки, так как даже проверенных застройщиков кредитуют очень неохотно. Я разговаривала с крупными банками, и они мне говорят: «Юль, ты же прекрасно понимаешь, что нам есть кого кредитовать». И это не секрет. И к 2020 году мы столкнемся с тем, что у нас останутся крупные застройщики, у которых есть свои холдинги и банки. Они будут диктовать цены на рынке. Меня спрашивают: «Как вы думаете, будет ли понижение?» Не будет. Будет повышение, потому что закупочные цены на материалы дорожают, кредиты дорожают, законодательство, к сожалению, меняется в сторону укрупнения бизнеса, страховки дорожают. И все это бремя кредитов опять ляжет на вас. Через пять лет вы получите рынок еще дороже.

Минвалеев: А прогноз для вашей компании?

Семенова: Об этом сейчас трудно говорить. Да, конечно, развития хотелось бы любому бизнесу, тем более хорошему. У нас есть участки к освоению, но я вижу полярность. Но у нас есть и свои внутренние убеждения. Например, я никогда не хотела бы строить очень дешевое жилье за счет ухудшения качества. Хотя полярность иногда к этому прямо толкает.

Гимаев: Горизонт планирования есть?

Семенова: Да, есть на три года.

Гимаев: Это самое главное.

Семенова: И очень бы хотелось, чтобы в этой части и государство, и банки были сотрудниками и партнерами. А если все будет так же однобоко, то будет очень трудно.

Минвалеев: Спасибо. Наиля Асхатовна, ваш прогноз.

Чабаненко: Наша компания неслучайно выбрала слоган «Созидая во благо». Мы оптимисты, будем и дальше строить. Любые трудности можно преодолеть, когда существует команда профессионалов. Какие у нас прогнозы? Прогнозы самые оптимистичные. У нас планы грандиозные! Продолжить строительство второй очереди ЖК «Южный парк». Это строительство шести 19-этажных домов. Если говорить о ЖК «Залесный Сити», то во втором квартале 2016 года будет сдано три 19-этажных жилых дома. Сейчас их готовность составляет 85%, в конце 2016 года будут закончены ЖК «Столичный» и ЖК «Барселона». В перспективе — строительство ЖК «ВДНХ», ЖК «Времена года». На месте мы стоять не будем. Спасибо «Реальному времени», что второй раз собирают нас, застройщиков и продажников жилой и коммерческой недвижимости, где мы за круглым столом обсуждаем наши проблемы, ищем совместные пути решения этих проблем. Мы делаем одно общее дело — строим для людей, созидаем во благо нашей республики и хотим, чтобы она процветала.

Наиля Чабаненко: «Мы оптимисты, будем и дальше строить. Любые трудности можно преодолеть, когда существует команда профессионалов. Какие у нас прогнозы? Прогнозы самые оптимистичные. У нас планы грандиозные!»

Минвалеев: С удовольствием соберемся еще. Можно раз в квартал, а можно чаще — как вам удобно. Олег, ваш прогноз.

Митюнин: Однозначно, кризисные явления в ближайшее время никуда не уйдут. Горизонт планирования существует, и мы для своей компании также строим грандиозные планы. У нас видение есть. По нашим проектам мы видим, что нам есть чем заняться в ближайшие 10 лет. Но время сложное, будем решать все проблемы по мере их поступления. На сегодняшний день самым актуальным вопросом является то, каким образом сделать жилье, которое мы строим, наиболее интересным для покупателя. Возможно, мы должны действовать общими усилиями, в том числе какие-то проблемы застройщики должны решать совместно с госорганами. Поднимать инфраструктурные вопросы: каким образом должны выглядеть сами эти дома, какие там должны быть «фишки»… На сегодняшний день все действительно должно быть для покупателя. Это не должно запаковываться только в маркетинговые акции. Нужно выпускать востребованный продукт. Тогда все будет хорошо, потому что спрос на самом деле никуда не ушел — люди продолжают жить, жениться, рождаться.

Гимаев: По республике в очереди на улучшение жилищных условий стоят 75 тыс. человек, это примерно 225 тыс. человек. То есть почти 20% населения республики остро нуждаются в жилье, остро нуждаются. Это те, кто ждут господдержки. Но есть и другие — те, кто сами зарабатывают на квартиру. Так что спрос есть, он просто затаился.

Митюнин: Поэтому нужно понять, каким образом соответствовать чаяниям покупателей и предоставлять именно тот продукт. Для себя мы на сегодняшний день делаем ставку на то, что будем строить быстро и развивать уже запущенные проекты. В ближайшее время мы начинаем строительство еще нескольких домов. В этом году мы уже сдали пять домов, сейчас сдаем еще один. Поэтому хотелось бы верить, что следующий год точно не будет хуже.

К сожалению, законодательные инициативы тоже присутствуют, и на них надо как-то реагировать. Ужесточение по страхованию, с одной стороны, было направлено вроде бы на улучшение каких-то взаимоотношений с покупателем. Шаг правильный, потому что у человека должна быть гарантия, что жилье точно будет достроено и застраховано. Но этот шаг был сделан раньше, а сейчас идет его ужесточение. А оно действительно приводило к негативным последствиям: в течение недели все были вынуждены в авральном режиме решать этот вопрос. К счастью, у нас все было хорошо, так как мы оказались единственными в республике, кто уже имел членство в обществе взаимного страхования застройщиков. У нас этой проблемы не было, но мы видели, что на рынке это есть.

Олег Митюнин: «Полностью от долевого строительства на сегодняшний день отказаться невозможно. Это мое глубокое убеждение, и я надеюсь, что это действительно все понимают. Как уже говорилось, в итоге все будет перекладываться на плечи покупателя, а если это будут банковские кредиты на полную сумму строительства, то удорожание составит процентов 40-50»

То, что предлагается ужесточение требований к застройщикам по долевому строительству на будущий год, я верю, что могут быть различные варианты, потому что полностью от долевого строительства на сегодняшний день отказаться невозможно. Это мое глубокое убеждение, и я надеюсь, что это действительно все понимают. Как уже говорилось, в итоге все будет перекладываться на плечи покупателя, а если это будут банковские кредиты на полную сумму строительства, то удорожание составит процентов 40-50. Возможные варианты — это использование тех же банковских механизмов, когда денежные средства будут приниматься на закрытые счета, с использованием аккредитивов, возможно, с определенными депозитными ставками. И за счет этих ставок, которые могли начисляться для покупателя, они будут компенсироваться процентными ставками, которые пойдут на кредит.

Семенова: Как предложение, это как раз одна из тем для следующей встречи, потому что уже есть опыт. У нас тоже смешанный инструмент. Помимо привлечения по 214-му, у нас идет смешанный тип. И для нас уже не проблема отчитываться перед банком, так как любая кредитная линия — это обоснование текущих расходов. Это нормальная ситуация. И если говорить о помощи от республики, это надо собираться с конкретной задачей и обмениваться опытом, накидывать конструктивные предложения.

Минвалеев: Принято, запишем.

Митюнин: И еще хотел закончить, что, в принципе, будет продолжаться развитие проектов, связанных с жильем для российской семьи, — 35 тыс. за «квадрат». Я думаю, что в следующем году это также будет драйвером.

Юсупов: Действительно, много пишут про инициативы, которые направлены на изменения законодательства — в большей своей части они слегка смущают. Я за этим тщательно слежу, и, на мой взгляд, в наших силах на это влиять — собираться и общаться, начиная с минстроя республики и заканчивая Минстроем РФ. Я летал в Москву. Мы также являемся членами Общества взаимного страхования застройщиков. Московские коллеги этим тоже обеспокоены и собираются целенаправленно работать с министерством строительства, чтобы эти изменения если и происходили, были не такими радикальными и все-таки были направлены на развитие долевого строительства, а не на его похороны.

Что касается планов, мы будем продолжать наши большие проекты, которые начали в этом году. Это «АртСити», который запустили в апреле, «Весна» на Мамадышском тракте. О новых проектах пока говорить рано — у нас на текущих достаточно большой объем. Это «Царево», естественно. Мы сейчас заканчиваем четвертый квартал, там всего будет порядка сотни домов. Сегодня продано фактически только 30%. То есть работы еще на несколько лет. Ну и жилой комплекс «Журавли». По вводу на следующий год сейчас, наверно, не скажу. В этом году по плану мы сдадим 18 домов в «Царево». Сдали два дома на Павлюхина в «Сокольниках» (каждый почти по 500 квартир). Сдадим два дома по Даурской в ЖК «Журавли», еще два дома там в процессе строительства, и мы сдали уже три дома в Тольятти. Вы спрашивали, я забыл упомянуть. Там немного рынок другой, есть региональные специфические отличия, но в целом люди хотят одного и того же — качественного жилья. В середине декабря сдали третий дом, для нас это первый опыт выхода в регионы.

Минвалеев: Больше 100 тыс. вы сдадите по итогам года?

Искандер Юсупов: «Действительно, много пишут про инициативы, которые направлены на изменения законодательства — в большей своей части они слегка смущают. Я за этим тщательно слежу, и, на мой взгляд, в наших силах на это влиять — собираться и общаться, начиная с минстроя республики и заканчивая минстроем РФ»

Юсупов: Если брать в совокупности, получается более 150 тыс., и это не учитывая трех детских садиков и многоуровневую парковку. По следующему году — наверно, он будет не самым радужным в недвижимости. Больше всего смущают слухи о ликвидации господдержки [после проведения круглого стола стало известно о продлении программы — прим. ред.]. Чуть ли не как стопроцентный факт я это от банков слышал. Банки так говорят, попугивают немного. Но если сейчас ключевая ставка 11% и Центробанк немного ее снизит, заложив еще 3% банковской маржи, то мы получим 13%. Я сам брал ипотеку под 13% — это вполне рыночный показатель. Да, это не так приятно, как 11% или тем более 7%, но это не фатально для рынка. Люди будут больше платить в месяц, но это ни в коем случае не остановит долевое строительство. На самом деле больше бы я опасался этих законодательных инициатив, где-то необдуманных, где-то, может быть, аффилированных.

Гимаев: Думаю, ваши предложения нужно аккумулировать и выходить на Минстрой России и через наш Госсовет — в Госдуму. Это в наших силах, поэтому это нужно использовать. Надо вместе. Вместе мы сила. Но меня порадовало то, что, несмотря на сложности, на два-три года заделы у вас у всех имеются. Есть надежда, что жилье все-таки будет развиваться.

Минвалеев: Большое спасибо за интересный и содержательный круглый стол.