У «Реал Групп» «горит» земля под ногами

Продажа залогового имущества единым лотом с незалоговым не предусмотрена

За активы казанского ООО «Реал Групп» развернулась борьба в судах. Да такая, что суду первой инстанции придется разбираться в этом вопросе заново. О финансовом нездоровье «Реал Групп» стало известно в середине 2017 года. «Поправиться» она уже не смогла.

Что неудивительно, с учетом того, что учредителями этой компании значатся Айрат Гилязов и Рафаэль Мингазетдинов. Гилязов известен не только как рантье, но и как зять опального банкира Роберта Мусина (ныне оба проходят процедуру личного банкротства). Мингазетдинов же числился среди аффилированных лиц «ядра» империи Мусина — ООО «Новая нефтехимия» — вместе с членом совета директоров «Татфондбанка» Ильдусом Мингазетдиновым.

Основным видом деятельности «Реал Групп» были заявлены финансовые услуги. А, кроме того, деятельность по предоставлению денежных ссуд под залог недвижимого имущества, покупка и продажа собственного недвижимого имущества и т. п. Впрочем, в конце концов компанию стали банкротить по упрощенной процедуре, как ликвидируемого должника. Арбитражным управляющим был утвержден член Ассоциации «Межрегиональная Северо-Кавказская СРО профессиональных арбитражных управляющих «Содружество» Евгений Бурнашевский. 19 ноября 2018 года татарстанский арбитраж утвердил положение о порядке и условиях проведения торгов имуществом банкрота в редакции, предложенной «конкурсником».

Ранее, 15 января 2018 года, согласно инвентаризации имущества в конкурсную массу «Реал Групп» были включены земельный участок общей площадью 374 квадратных метра на улицах Профсоюзной, Чернышевского, Джалиля, 3/9/19 и система пожарной сигнализации, установленная в находящемся на этой земле здании. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость системы пожарной сигнализации составила 672,5 тыс. рублей. Начальная продажная цена земли, равная ее стоимости на рынке, была определена в 4,2 млн.

Назначенные на 17 января 2019 года аукционы не состоялись: не нашлось желающих. С тем же успехом прошли и повторные торги 26 февраля того же года. С третьей попытки землю купили. Бэушной же сигнализацией так никто и не заинтересовался, хотя ее цена к тому времени уже упала до минимума (121,04 тыс. рублей). Тогда «конкурсник» разработал новое положение о торгах, предполагающее повторную продажу не сбытого ранее лота. Уже посредством публичного предложения с начальной ценой, равной минимальной на предшествующих торгах.

Он представил это положение собранию кредиторов 2 октября 2019 года для утверждения, но они так и не сказали «да». 18 ноября 2019 года Бурнашевский подал в арбитраж заявление об утверждении порядка и условий реализации имущества должника. И оно было утверждено в его редакции. Но конкурсный кредитор Александр Лазарев (право требования 17 тыс. рублей долга с небольшим ему уступил МУП «Водоканал») обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Его поддержал и представитель ПАО «Татфондбанк» в лице его конкурсного управляющего — госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов».

По мнению кредиторов система пожарной сигнализации — принадлежность и неотъемлемая часть зданий, в которых она установлена. Если ее снимут, фабричные корпуса станут беззащитными перед возможным пожаром. Конкурсный управляющий считает иначе: сигнализация зданиям не принадлежит, их можно эксплуатировать и без оной. Она и на баланс «Реал Групп» была поставлена как самостоятельный объект.

После осмотра и проверки работоспособности Бурнашевский сообщил, что охранно-пожарную сигнализацию можно демонтировать без особого ущерба для здания. Дополнительных расходов при этом компания-владелец тоже не несет. По условиям торгов снять «противопожарку», включая все связанные с этим нюансы (вплоть до вывоза строительного мусора), должен сам покупатель.

Тем самым он «отбил» доводы кредиторов о возможных значительных затратах на демонтаж. Доводы о снижении привлекательности для покупателей здания без пожарной сигнализации суд тоже не принял. Согласно закону о банкротстве по какой цене и на каких условиях продавать заложенное имущество, диктует тот конкурсный кредитор, кому оно «отдано». Реализацию же незалогового имущества определяет собрание кредиторов. Законом о несостоятельности продажа залогового имущества в составе единого лота с незалоговым имуществом не предусмотрена, говорится в материалах суда: это может привести к нарушению прав залогового кредитора.

Суд первой инстанции принял точку зрения «конкурсника». Кому именно принадлежат сами здания бывшей фабрики, в которой сигнализация оборудована, пока ясности нет. Но по поводу противопожарного оборудования никаких споров нет: его продаже ничто не мешает. И «возможное несоблюдение правил пожарной безопасности» бывшей фабрики не препятствие. Этот вопрос решит тот, кто в будущем приобретет упомянутые здания.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Но не далее как 25 февраля Арбитражный суд Поволжского округа все решения по сигнализации отменил, отказав в утверждении положения о порядке и условиях реализации имущества «Реал Групп» в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Объектом культурного наследия являться не может

Ранее спор возник и по поводу земли, которую продали еще 12 сентября 2019 года. Организатором торгов выступал правовой центр «Реформа». Это был электронный аукцион на повышение стоимости. На повторных торгах цена «падала» на 10 процентов. После них уже шло уже публичное предложение. Именно на этом этапе и появились покупатели. К торгам были допущены два участника: ООО «Городская недвижимость» и Михаил Прытков. Именно последнего и признали победителем с предложенной ценой в 1,1 млн рублей. Однако, договор купли-продажи земли в итоге был заключен с некой Жанной Федоровой.

Уже знакомый конкурсный кредитор Александр Лазарев попытался оспорить эти торги. В том числе по причине заинтересованности конкурсного управляющего и организатора аукциона (он подозревал их в аффилированности), а также из-за того, что оказался нарушен «принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов». Суд первой инстанции его доводы отклонил. Как выяснилось, Прытков действовал по агентскому соглашению с Федоровой. У нее самой не было электронно-цифровой подписи для доступа к торгам, а также опыта участия в них.

Никакой заинтересованности в действиях «конкурсника» и правового центра «Реформа» он тоже не усмотрел: доказательств, что они состоят в какой-либо связи, нет. Уже упомянутый Лазарев также отмечал, что новый владелец земельного участка должен был быть поставлен в известность о том, что у земли есть обременение в виде охранного обязательства. Да и цену продажи он посчитал слишком низкой.

Но суд первой инстанции пришел к выводу, что его претензии безосновательны. Потенциальные покупатели были в курсе, что охранное обязательство накладывает на будущего собственника участка некоторые обязанности. Об этом говорилось и в объявлениях о торгах, и в прилагаемом к нему договоре купли-продажи.

Более того, татарстанский арбитраж детально разобрался в вопросе ценности участка. Выяснилось, что изначально под государственную охрану был взят земельный участок с другим кадастровым номером площадью 391 «квадрат». По единственной причине: на нем была расположена часть объекта культурного наследия — дом купца Михляева (самый старый из сохранившихся жилых в Казани, входит в ансамбль Петропавловского собора).

Впоследствии участок «разрезали» на два самостоятельных. Охранное обязательство «по наследству» перешло обоим, хотя дом-памятник остался на соседнем участке. На том же, что принадлежит «Реал групп», располагаются здания швейной фабрики «Адонис», которые культурной ценности, увы, не имеют.

Как известно, купеческий дом потихоньку оползал и разрушался, пока в 2015 году по личному поручению президента РТ Рустама Миниханова ему не подыскали долгожданного инвестора. Им должен был стать Роберт Мусин, однако крах «Татфондбанка» поставил крест на восстановительных работах. Впоследствии, в декабре 2016 года, «Реал Групп», говорится в материалах арбитража, «безвозмездно» передала 17 квадратных метров под уже упомянутым домом Михляева в собственность Татарстана. Арбитражный суд РТ констатировал, что, по сути, охранное обязательство, перешедшее и на второй участок, «фактически потеряло свой предмет».

Комитет РТ по охране объектов культурного наследия специально для суда пояснил, что «реаловские» 374 «квадрата» на улицах Профсоюзной, Чернышевского, М. Джалиля, 3/9/19, находятся в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место: культурный слой исторического центра г. Казани XI—XVIII вв.» (был поставлен на учет в 2010 году), но сами таковым не являются.

Суд первой инстанции исходил из того, что участок никому не заложен, а значит, по общему правилу, не может быть продан вместе с залоговым имуществом — находящимся на нем зданием. Последнее обеспечивает обязательства перед «Российским банком поддержки малого и среднего предпринимательства». Кредитная организация с суммой 11,2 млн рублей включена в реестр требований кредиторов «Реал Групп».

Вообще в залоге у этой кредитной организации (права требования были переуступлены в свое время «Интехбанком») в залоге ряд земельных участков разной площади и целых два фабричных здания в три-четыре этажа, а также двухэтажное административное. По решению собрания кредиторов недвижимость благополучно сдавалась в аренду, принося ежемесячный доход. Как рассказывало ранее «Реальное время», 105 «квадратов» на первом этаже здания швейной фабрики «Адонис» на перекрестке Профсоюзной и Чернышевского по крайней мере до мая прошлого года (возможно, и до сих пор) занимала рюмочная «Волна». В этом же здании находился бар «Нить».

Более того, здания фабрики хотя и зарегистрированы на «Реал Групп», являются предметом судебных споров. В частности, конкурсный управляющий АО «Адонис» требует признать сделку по переходу права собственности недействительной и возвратить имущество в конкурсную массу общества. Решение по этому спору пока не вынесено. Как минимум продать фабричные корпуса до окончания этого спора не получится.

В этой связи татарстанский арбитраж одобрил продажу земли: в противном случае процедура банкротства могла бы необоснованно затянуться. При этом он отметил, что покупатель земельного участка при желании может впоследствии приобрести и здания на нем. Лазарев, помимо суда, жаловался на «неправильные» торги и в УФАС, но и там не нашел понимания.

Договор купли-продажи земельного участка ничтожен

Но кассация 21 января этого года рассудила иначе. Судебная коллегия Арбитражного суда Поволжского округа подчеркнула, что в результате предложенного порядка продажи имущество «Реал Групп» (земельный участок и расположенные на нем здания швейной фабрики) «были разделены на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком». «Вердикт» был таков: договор купли-продажи земли, заключенный по результатом торгов, независимо от того, есть ли основания для признания их самих недействительными, ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

По мнению кассации, Лазарев как конкурсный кредитор должника заинтересован в продаже его имущества по наиболее высокой цене. Прошедшие «раздельные» торги нарушили его права на максимально возможное удовлетворение его требования к должнику. Доказательств того, что отдельная продажа земельного участка привлечет более широкий круг потенциальных покупателей, нежели при совместной продаже с «сидящими» на нем объектами недвижимости, что позволит получить более высокую цену, никто не привел.

А то обстоятельство, что в рамках дела о банкротстве АО «Адонис» сделку по переходу прав на здания швейной фабрики к «Реал Групп» пытаются повернуть вспять (сейчас по делу проводится экспертиза), не говорит о том, что их уже нет у должника. Суждение судов о том, что впоследствии они «уплывут» из конкурсной массы «Реал Групп» это всего лишь предположение.

С учетом того, что предыдущие решения по делу были приняты «вопреки законодательно установленному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», а также неполным исследованием обстоятельств дела, она отменила предыдущие решения и направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. «Кредиторы решат, как все это будет продаваться», — коротко заметил «Реальному времени» Евгений Бурнашевский, подтвердив, что лишь хотел продать имущество «Реал Групп» подороже. Собра­ние кредиторов назна­чено на 11 марта. Ос­новным кредитором с суммой требований св­ыше 159 млн (более 90 % голосов) является «Татфондбанк».

По его словам, здания швейной фабрики «Адонис» ныне банкротящаяся компания приобрела у одноименного АО еще в 2015 году. Они старые и «требуют серьезных вложений». При этом он не исключил того, что исход спора по этой сделке может сложиться в пользу АО «Адонис» и этот актив будет возвращен ему.

«Вот он лот: земельный участок и объекты недвижимости на нем»

Есть ли дальнейшая жизнь у здания или оно годится только под снос? На этот вопрос президент гильдии риелтор ответить затруднился, отметив, что прежде их нужно детально изучить. В то же время по его словам, «новых зданий на улице Профсоюзной, в принципе, нет». Заместитель генерального директора компании «А-девелопмент» Владимир Шайхиев также говорит, что «логика суда кассационной инстанции абсолютно понятна: все это однозначно нужно продавать вместе». «Вот он лот: земельный участок и объекты недвижимости на нем», — убежден он.

Другое дело, сигнализация: это, по сути, уже имущество, которое Шайхиев также продавал бы отдельно от объекта недвижимости. Он предполагает, что, выделяя систему пожарной сигнализации в отдельный лот, конкурсный управляющий «просто утяжелял имущество по стоимости». По большому счету, по такому принципу можно выставить отдельно на продажу систему вентиляции и т. п.

Заместитель гендиректора компании «А-девелопмент» отмечает, что для более точной оценки нужно детально смотреть характеристики объекта недвижимости, но «если воспринимать в общем, то такой участок в центре может спокойно стоить 3,5 млн рублей». Если же говорить о зданиях, по его мнению, в любом случае нужно проводить экспертизу фундаментов, несущих стен, перекрытий и кровли: «Только после этого возникнет четкое понимание стоимости».