У сербского инвестора домов Щетинкина продадут последний «пятачок»
Землю на улице Баумана выставят на торги для покрытия долгов перед кредиторами
Как стало известно «Реальному времени», конкурсный управляющий ООО «Дом на Проломной» — обанкротившейся фирмы сербского инвестора домов Щетинкина на Баумана — готовится выставить на торги последний актив должника. Видану Михайиловичу в свое время передавали для восстановления два исторических дома на казанском Арбате, а когда он не справился, памятник архитектуры, вернее, то, что от него осталось — в основном руины, республиканский Минкульт отобрал у горе-инвестора. Сейчас решается судьба небольшого земельного участка, оставшегося на балансе фирмы-банкрота и оцененного почти в 8 млн рублей. Это территория площадью чуть больше 300 кв. м в том же районе на Баумана, но без подъездных путей. Предполагается, что вырученной за него суммы хватит для погашения долгов перед кредиторами и финансирования самой процедуры банкротства. Эксперты считают, что проблем с продажей не будет: этот «пятачок» вполне может подойти под небольшое заведение индустрии развлечений, общепита или хостел. Судьба самих домов купца Щетинкина, которые владелец не уберег от разрушения, пока неизвестна.
Сохранить культурный слой центра Казани XI—XVII веков
Как рассказала «Реальному времени» конкурсный управляющий ООО «Дом на Проломной» Ксения Медведева, скоро на торги будет выставлен земельный участок площадью 384 квадратных метра по адресу ул. Баумана, д. 32—34. Эта недвижимость находится в собственности компании-банкрота. Согласно размещенному на федресурсе отчету участок был оценен в 7,9 млн рублей.
Отмечается, что земля находится в административно-культурном и историческом центре Казани. Рядом расположены туристическая пешеходная улица Баумана, Казанский кремль, метро. Преобладающая окружающая застройка: гостиницы, хостелы, рестораны, кафе, банк, административная и торговая недвижимость.
Этот участок разрешено использовать под здания, есть возможность подключиться ко всем городским коммуникациям (они проходят по его границе). В то же время есть ограничение прав. Судя по всему, новый собственник должен будет подписать охранное обязательство. Речь идет о сохранении объекта археологического наследия «Культурный слой исторического центра города Казани XI—XVII веков».
Научно-реставрационная фирма получила лишь аванс
Согласно материалам арбитражного дела, на банкротство ООО «Дом на Проломной» подала научно-производственная фирма «Рекон». Долг за компанией сербского инвестора висел с 2015 года, когда уже упомянутая НПФ выиграла против нее дело в арбитраже.
Речь шла о взыскании 981,8 тыс. рублей задолженности и 33,7 тыс. неустойки. Еще в начале апреля 2012 года компания «Дом на Проломной» поручила упомянутой НПФ разработку научно-проектной документации. Фирме «Рекон», в частности, нужно было подготовить эскизный проект реставрации здания без приспособления, предложив архитектурные решения, которые бы помогли сохранить дома Щетинкина как объект культурного наследия.
Работа была оценена в 1,6 млн рублей, но подрядчик получил лишь чуть больше 600 тыс. рублей аванса: за оставшейся суммой ему в конце концов пришлось идти в суд. Хотя проектную документацию (состояла аж из 16 пунктов) реставраторы представили заказчику еще 1 июля 2013 года, и претензий по качеству и окончательной стоимости к ним не было.
Так как заказчик года два не чесался с оплатой долга, НПФ «Рекон» предъявила ему еще и 125,5 тыс. рублей процентов. Такая сумма «накапала» с 17 июля 2013 года по 4 февраля 2015-го с учетом условия договора об оплате выполненных работ в 15-дневный срок. В апреле 2015 года Арбитражный суд Татарстана удовлетворил иск «Рекона». Это решение даже не было оспорено.
Изъяли по решению суда
Как ранее рассказывало «Реальное время», некогда компания с говорящим названием «Дом на Проломной» была создана для благих целей. Власти Казани в 2009 году дали добро инвестору из Сербии Видану Михайиловичу на восстановление двух исторических домов.
Речь идет о так называемых домах В.И. Щетинкина, расположенных по улице Баумана под номерами 32 и 34. Один построен в 1841—1844 годах, другой в 1856—1857 х.
Они должны были предстать в обновленном виде взорам участников и гостей универсиады 2013 года в Казани. Однако этого не случилось. Как сообщалось в СМИ, на планах серба по восстановлению казанской старины негативно сказались некие причины личного характера. Одним словом, проект застопорился едва ли не на самом старте.
По крайней мере, в 2016 году министерство культуры республики вынуждено было забить тревогу: здания-памятники, которые должны были быть восстановлены еще три года назад, в действительности оказались разрушены еще сильнее, чем до «реставрации». В связи с неисполнением обязательств минкульт подал на ООО «Дом на Проломной» заявление в арбитраж, требуя изъять у него ценные для Казани здания или то, что от них на тот момент оставалось, вместе с земельными участками. И это требование было удовлетворено. Решение вступило в законную силу, пройдя все три судебные инстанции.
Единственный актив — заросший травой в человеческий рост «пятачок»
В нынешнем апреле компания «Дом на Проломной» была признана банкротом, в отношении нее открыли конкурсное производство. Отчет управляющего «конкурсом» назначен на конец сентября. Конечно, в том случае, если к этому времени будут завершены все необходимые процедуры.
Долгое время у ООО «Дом на Проломной» был единственный кредитор с суммой в 1,6 млн рублей: ранее уже упомянутый подрядчик научно-производственная фирма «Рекон». Однако буквально вчера в реестр вошла и ФНС с недоимкой на 3,5 млн. Конкурсный управляющий ООО «Дом на Проломной» Ксения Медведева сообщила «Реальному времени», что это еще не окончательная сумма претензий налоговиков.
Медведева говорит, что готовящийся к продаже участок — единственный актив компании-банкрота. Кстати, Михайилович продолжает оставаться ее бенефициаром (ему принадлежит 51%), но никакой связи с ним нет.
По словам конкурсного управляющего, выставляемая на торги земля — это «заросший в человеческий рост травой участок, который не имеет никаких выходов на улицу Баумана. К улице Профсоюзной можно пройти тоже только пешочком через какие-то дворики».
Медведева напомнила, что земля с руинами зданий компании-банкроту давным-давно не принадлежит, у нее остался только этот «маленький пятачок»: «Ни один кусочек здания его не занимает».
Проблем с продажей не будет
Президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев считает, что цена в 7,9 млн рублей, которую назвал оценщик, адекватна: «Она примерно соответствует рыночной». Насколько с коммерческой точки зрения востребованы 300 квадратных метров на второй линии улицы Баумана? Собеседник нашего издания полагает, что это в любом случае интересно.
«По действующим нормам строительства нельзя превышать определенный процент (порядка 30—40) застройки. То есть надо учитывать и парковочную зону, и остальные моменты. Поэтому возвести крупное здание на этом участке не получится: скорее какой-то небольшой объект», — говорит он. Савельев предполагает, что здесь будет удачно разместить что-либо из сферы общепита, либо развлечений: на казанском Арбате в последние годы сосредоточились именно такие заведения плюс сувенирные магазинчики (из остальных торговых точек остались разве что одна-две).
Заместитель гендиректора компании «А-девелопмент» Владимир Шайхиев считает, что в этом случае нужно отталкиваться от нескольких факторов. Во-первых, будет ли проход через Баумана и заезд на территорию через улицу Профсоюзную: «Именно это крайне важный момент». Он напомнил, что между 32 и 34 домами на натянутом тканевом фасаде нарисована арка. Видимо, через нее и был проход. В случае если будет проведена реконструкция домов Щетинкина, нужно будет организовать через них доступ к рассматриваемому участку на второй линии.
Шайхиев также обрисовал возможные риски. По его словам, если есть охранные обязательства, на участке могут быть какие-то строения или фундаменты. А это очень дорогое удовольствие. «У нас всего две-три специализированные компании, которые занимаются памятниками архитектуры. Надо понимать, что это достаточно трудоемко и недешево: сразу возникает обременение по выбору подрядчика. А у них и цены на услуги выше», — констатирует он, замечая, что подводных камней может быть очень много.
К примеру, исторический слой может предполагать, что там нельзя выкапывать землю. Сразу возникает вопрос: на каком основании на данном участке можно будет проводить земляные работы. Не исключено, что в этом случае нельзя копать траншеи, как и устанавливать ленточный фундамент. Не факт даже, что новый владелец сможет «посадить» на этом участке сваи, рассказывает заместитель гендиректора компании «А-девелопмент».
По его мнению, в этой локации можно рассматривать два миллиона рублей за сотку, хотя это и высоковатая цена для второй линии. Но в первую очередь возникает не вопрос цены, а тех последствий, которые это приобретение за собой несет. По словам эксперта, немаловажный момент для будущего объекта и благоустройство окружающей территории. Он говорит, что, как бы хорошо не построили новое здание, если вокруг разруха, это никому не интересно. «Покупатель должен быть фанатиком этой локации», — заключил Шайхиев.
Что же касается дальнейшего использования участка, он считает, что имеет смысл рассматривать его с точки зрения сооружения заведения общепита либо какого-то представительства, креативного пространства или хостела. Но должен быть вход со стороны улицы Баумана, это принципиальный вопрос, и заезд со стороны улицы Профсоюзной.