Треть «земельного банка» Роберта Мусина пустят с молотка

Треть «земельного банка» ТФБ уйдет с молотка

Как выяснило «Реальное время», 70 земельных участков земельной корпорации «Лидер» будут проданы с торгов. Фактически, это накопленный Робертом Мусиным и его экс-партнером Ринатом Губайдуллиным «земельный банк» в Татарстане, который впоследствии перешел в руки экс-главы ТФБ. Земли часто выступали залоговым имуществом при оформлении кредитов мусинских структур, а затем становились предметом споров в арбитраже.

Сами бывшие владельцы ЗК «Лидер» оценивали свои земельные активы (106,5 тыс. га) в 2,6 млрд рублей, львиная часть которых — сельхозугодия. Всего в собственности бизнесменов было 13,2% от всех татарстанских земель или 2,3% от земель сельхозназначения. На балансе компании имелись и ценные бумаги «Татфондбанка» стоимостью 1,2 млрд рублей. Залоговая стоимость земельных участков составляла 7,8 млрд рублей.

Лоты были выставлены арбитражным управляющим Крестиной Акубжановой. Самый дорогой по стоимости — в Верхнеуслонском районе — это 20 участков, оцененные в 470,8 млн рублей. Еще 20 участков в Камско-Устьинском районе по цене 375,5 млн. Два других лота — 8 участков в Никольском сельском поселении Лаишевского района (300 млн рублей) и 22 участка в Елабужском районе на 83,8 млн.

Согласно «Предложению о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденных залоговым кредитором ПАО «Татфондбанка» и госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов», в Верхнеуслонском районе «Лидер» владел участками на 100 млн кв. м (в среднем, то есть, 4,7 рубля за кв. м), в Камско-Устьинском — на 141,5 млн кв. м (2,6 рубля за кв. м), в Лаишевском — лишь 37,3 млн кв. м, зато в среднем 1 метр здесь оценен почти в 8 рублей, и, наконец, под Елабугой у компании Мусина в собственности было 6,5 млн кв. м (в среднем, 12,8 рубля за кв. м).

Всего, таким образом, земельный банк «Золотого колоса» и «Татфондбанка» включал в себя 286,5 млн кв. м (28,6 тыс. гектаров) стоимостью 1,2 млрд рублей. То есть, рынку предложили почти третью часть всего земельного банка.

Как роботы-дояры и «Лидер» рассорили Мусина с Губайдуллиным

ОАО «Лидер» было создано в 2005 году как держатель земельного банка обанкротившейся впоследствии аграрной группы «Золотой колос» — совместного проекта экс-депутата Госдумы Рината Губайдуллина и Роберта Мусина. Корпорация неоднократно становилась яблоком раздора партнеров.

Так, в разгар кризиса 2008 года, ООО «СХП им. Рахимова» (принадлежало близким Губайдуллина) взяло в кредит в «Россельхозбанке» более 600 млн рублей, ОАО «Лидер» наряду с другими компаниями выступило поручителем. Деньги пошли на строительство «крупнейшего в мире роботизированного молочного комплекса», всего в СХП вложили более 1 млрд рублей. Молочным хозяйством на 1 150 коров управляла «система добровольного доения из 16 роботов-дояров Delaval». Однако через 6 лет оказалось, что проект «не взлетел» из-за «высокой стоимости сервиса и ряда других технических и экономических причин». Роботов-дояров демонтировали, заменив их обычным доильным залом. В суде выяснилось, что Мусин о поручительстве «не знал», и, якобы его партнер Губайдуллин был аффилирован с владельцами роботизированного хозяйства: в результате обеспечением по кредитному договору «СХП им. Рахимова» стали 26 договоров залога движимого и недвижимого имущества на общую сумму свыше 1,2 млрд рублей и также поручительство трех юридических лиц, чьи активы превышают 15 млрд рублей.

Впервые рассорились партнеры, впрочем, еще в 2010 году, когда Мусин, возглавлявший на тот момент «Ак Барс Банк», потребовал от группы «Золотой колос» 3,3 млрд рублей долгов по кредитам. Лично владелец «Золотого колоса» Губайдуллин должен был выплатить 92 млн рублей. Холдинг «Золотой колос» в итоге был признан банкротом из-за долгов в 15 млрд, а активы компании (до 40 предприятий) отошли холдингу «Ак Барс». Губайдуллин заявил тогда, что инициатором процесса выступил его бывший партнер и друг Мусин.

Махинации с ценными бумагами ЗК «Лидер»

Впоследствии в манипуляциях с собственностью «Лидера» обвиняли уже Роберта Мусина, банк которого «лопнул» в 2016 году, и ряд активов ТФБ перешли под контроль «Ак Барс Холдинга». «Агентство по страхованию вкладов» заявляло в суде, что «Татфондбанк» заплатил 1,7 млрд рублей за ценные бумаги «Лидера», что не являлось равноценным встречным исполнением, так как «их реальная стоимость составляла около 300—400 млн рублей».

«Лидер», как выяснилось, сам был акционером ТФБ. В июле 2015 года «Лидер» продал акционерному обществу «Казанский МЭЗ» свои акции банка — 5,137% (номинальная стоимость 647 млн рублей). Но уже в декабре 2015-го МЭЗ от пакета избавился. Кроме того, сделки по продаже акций «Земельной корпорации «Лидер» всплывали в арбитражах, когда АСВ в поисках активов «Татфондбанка» предъявляло требования к структурам, близким к «Ак Барс Холдингу» Ивана Егорова.

АСВ нашло и другие спорные сделки с акциями «Земельной корпорации «Лидер» накануне краха «Татфондбанка». Кроме того, владельца «Лидера» осуждали за поручительство по долгам на огромные суммы, хотя в действительности стоимость имущества «Лидера», якобы, многократно завышалась. Согласно искам, АО «Земельная корпорация „Лидер“» выступало поручителем перед Татфондбанком по долгам 16 компаний, самыми внушительными были суммы ООО «Автопаркинг» (735,2 млн рублей), «Активные технологии « (2,85 млрд), «Югра-Электроникс» (1,4 млрд), ООО «Галактионова» (1 млрд), «Казанская Сельхозтехника» (986,3 млн рублей).

Впоследствии «Татфондбанк» предъявил «Лидеру» требования на 13,5 млрд рублей по долгам 16 компаний перед банком, по кредитам которых «Лидер» выступал поручителем. Иск с требованием признать уже сам «Лидер» банкротом был подан в конце ноября 2017 года от компании ООО «Сельхозпредприятие «Свияга» из Апастовского района, постепенно к нему присоединились и другие кредиторы.

Земельная корпорация «Лидер», аффилированная с «лопнувшим» «Татфондбанком» и задолжавшая ему более 8,4 млрд рублей, в 2018 году была признана банкротом, в отношении нее было введено конкурсное производство. АСВ не раз заявляло, что земли «Лидера» выступали залогом по кредитам аффилированных с Мусиным компаний.

Как «Лидер» скупал земли по бросовым ценам и даже приобрел часть нацпарка «Нижняя Кама»

Что интересно, как выяснила Счетная палата, земельный банк «Лидера» формировался в том числе и за счет скупки по бросовым ценам земель, принадлежащих муниципалитетам: так, в Дрожжановском районе «Лидер» купил 2,7 тыс. га по цене, составляющей лишь 11% от кадастровой стоимости.

Еще одной скандальной сделкой стала покупка «Лидером» в 2011 году у администрации Елабужского района нескольких десятков земельных участков, продажу которых затем начала оспаривать администрация ФГБУ «Национальный парк «Нижняя Кама». Хотя 30 наделов удалось вернуть, часть земли, по-видимому, осталась за «Лидером»: вероятно, это те самые 6,5 млн кв. м земли под Елабугой стоимостью 83,7 млн рублей (самая дорогая земля «Лидера», выставленная на торги)

Выручка «Лидера» с 2014 по 2017 год плавала на отметках 25—28 млн рублей, а чистая прибыль, составив в 2015 году 2 млн, превратилась в убытки в 331 млн и 1,5 млрд рублей в 2016—2017 годах.

«При сохранении текущей категории земель — сельхозназначение — их ликвидность не высока»

Эксперты рынка считают земельные лоты «Лидера» не слишком интересными в настоящий момент. По их словам, подобных участков, выставленных на торги вследствие банкротства предприятий, сегодня немало. Стоимость их на торгах порой падает многократно (чуть ли не с 1 млн рублей до 30 тыс.), но и по бросовым ценам земельные участки продать непросто. Проблема с такими угодьями, в том, что на них тяжело найти целевого покупателя.

— Тем более налицо признаки надвигающейся рецессии в мировой экономике, пандемия коронавируса, все эти события оказывают влияние и на обстановку у нас в стране. Ситуация быстро меняется. Например, еще 3-4 недели назад никто и не мог предположить такое падение стоимости нефти и биржевых индексов. Применительно к данным участкам, не нужно быть провидцем, чтобы утверждать, что при сохранении текущей категории земель (сельхозназначение), их ликвидность невысока. Думаю, что потенциальные инвесторы это понимают не хуже меня, но при принятии решения они четко представляют цель их дальнейшего использования, свои возможности в решении вопроса с дальнейшим изменением целевого назначения и вида разрешенного использования в соответствии с градостроительным планом. Конкурсный управляющий оценивает их рыночную стоимость, но, как обычно бывает, она сильно разнится с итоговой стоимостью продажи, тем более что экономическая ситуация с момента выполнения оценки значительно ухудшилась.

Земли, расположенные вдали от Казани, не сильно популярны на рынке

— Лоты в основном здесь касаются земель Верхнеуслонского района, и какую-то «романтику» касательно них в течение последних лет я уже перестал испытывать. Я не верю в них как в крупные девелоперские проекты без участия государства. Есть классные проекты вроде «Свияжских холмов» и «Иннополиса», в радиусе пяти километров у участков перспективы большие, и рост добавочной стоимости налицо. Если подойти грамотно и иметь ресурсы. Но уже несколько лет презентации ходят по рассылкам, переходя из рук в руки каких-то новых коттеджных поселков в этом районе. На самом деле это одни и те же массивы, там просто владельцы меняют название. Был «Био-поселок», стал «Эко-поселок» — на все что хватает креатива. И это не добавляет желания покупать землю в этом районе опытным профессионалам земельного рынка. В ближайшие 5—10 лет эти проекты выстрелить не смогут, — считает Сыражев.

«Сложилось впечатление, что эти паи годами «лежали на полке и пылились»

По словам эксперта, сомнительны перспективы и у земельных участков в Камско-Устьинском районе, хотя виды там несомненно красивые и есть выход к воде — особенно такая земля могла бы быть интересной премиум-сегменту. Однако, полагает девелопер, главным фактором для масс-маркета земельного рынка все же является близость к мегаполисам, главным образом к Казани, так что и «Елабуга тут тоже не подходит».

— Из всего, что увидел интересного в этих лотах для покупателя, крупных игроков земельного рынка, — это паи в Никольском сельском поселении, там успешные девелоперские проекты, они имеют потенциал роста цены, если участками правильно займутся, — объяснил Сыржаев. — В целом сложилось впечатление, что эти паи годами «лежали на полке и пылились». Никому не нужные. У бывших их владельцев есть куда более шикарные и лакомые кусочки, и по подводу инфраструктуры уже работы велись на них в свое время, пока их не заморозили — но в лотах их почему-то нет. Потенциала роста цены пока не вижу никакого. Продаваться они будут очень сложно и долго. Особенно в предкризисный период, когда крупные инвесторы и покупатели не готовы тратить миллиарды рублей своего кэша. А кэш как раз в предкризисный момент является самым главным активом. Кто сегодня будет «замораживать» кэш в долгосрочных проектах?

Эксперт полагает, что какая-то перспектива продажи возможна в случае, если найдется какая-то аффилированность между будущим покупателем земли и бывшими ее собственниками: «Если эти лоты купят в итоге не на самых низких позициях — это наведет на определенные мысли меня… Интересно будет понаблюдать».

Спрос могут проявить только крупные агрохолдинги

— Розничная цена во многих случаях выше этой оценки, оптовая, наверное, должна быть на уровне этих показателей, но рынка практически нет, сравнивать не с чем. Насколько мне знакома эта сфера, здесь возможны два варианта реализации — единым лотом (как географически обособленное хозяйство), наверное это может быть интересно крупным агрохолдингам. Их немного, и на торгах сразу станет очевидно, есть ли интерес конкретно к этим землям, или нет — в данном случае спекулятивный спрос практически исключен, — уверен Генсен. — Второй вариант — это дробление на мелкие лоты, продажа фермерам и небольшим хозяйствам: очевидно, что какой-то спрос будет, но в каком объеме пройдет реализация, предположить сложно. К тому же, участие в электронных торгах явно не рядовая процедура для таких покупателей, что еще больше сужает их круг. Так что, по моему мнению, продажа единым лотом, с точки зрения эффективности реализации, более предпочтительна, с этой стороны действия конкурсного управляющего вполне логичны.