«Была тысяча звонков в неделю, стало две тысячи»: кризис разогрел спрос на недвижимость в Казани
Банкиры и девелоперы считают, что паниковать не стоит — ситуация стабилизируется
Цены на недвижимость начали расти еще во время перехода на эскроу-счета, причем не только на первичном рынке — реформа подстегнула спрос на вторичку и ИЖС, а со спросом поднялась и стоимость «квадрата». Вместе с тем серьезных сложностей изменения не повлекли — и банки, и застройщики (за исключением небольших компаний) адаптируются к новым условиям и уверяют, что покупателей не пугает 15-процентное повышение стоимости квартир. Со снижением ставок по ипотеке на рынке вновь начал было расти спрос, впрочем, этот тренд в скором времени может «сломать» решение ЦБ повысить ключевую ставку в условиях нестабильной экономической обстановки. Подробнее эти и другие вопросы обсудили на бизнес-бранче «Реального времени» «Рынок недвижимости в меняющихся условиях».
Некритичный рост цен и надежды на ипотеку
Первой темой бизнес-бранча стала работа с эскроу-счетами. Как выяснилось, на рынке внедрение новой системы прошло не так болезненно, как ожидалось. Хотя некоторые из застройщиков не прошли проверку банков. Такая сложность, по словам коммерческого директора компании «Камастройинвест» Антонины Дарчиновой, наблюдается в целых регионах — так, в Махачкале стандартная маржинальность проектов 5% недостаточна для кредитной организации.
В самой компании, по словам спикера, они не ощутили существенных проблем, но вопросы остались. Например, что делать с эскроу-счетом человека, если он умер?
— Такие вопросы решаются в процессе, единой памятки нет. Но все же решаются. Нет проблем с получением денег. Если эскроу-счета наполнены, то снижается ставка. То есть стоимость денег не так уж сильно возросла. Мы боялись, что будет хуже, — комментирует участница бранча.
Остается и вопрос, справятся ли банки с выполнением задачи, поставленной Минстроем РФ по вводу к 2024 году 120 млн кв. метров жилья в год.
— Если посчитать себестоимость, а она средняя по России, то можно представить, сколько всеми банками должно быть выдано кредитов на строительство. Это колоссальные суммы. Это вызов для банковской системы. Для рынка недвижимости вопрос, кто все купит, если мы введем в эксплуатацию? Конечно, это требует в том числе правительственных мер, работы с ипотекой, — рассуждает Антонина Дарчинова.
А пока участники бранча сходятся во мнении, что только разговоры об эскроу-счетах еще с 2018 года привели к удорожанию недвижимости на 15%. Рост коснулся не только новостроек, но и вторичного рынка, индивидуального жилого строительства, а покупателей повышение стоимости не отпугнуло от решения приобрести недвижимость.
— Мы видим, что люди восприняли это хорошо, несмотря на рост стоимости квадратного метра, который застройщики заложили в свою финмодель, — говорит директор филиала федеральной риелторской компании «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Что примечательно, по его словам, дома, которые возводят по эскроу-счетам, строятся быстрее, чем финансируемые по старой схеме — за счет привлеченных средств.
«Мягкий» заход в эскроу
Банки отмечают, что они «мягко» зашли в новые реалии с эскроу-счетами. В Татарстане Сбербанк с 2018 года профинансировал порядка 30 объектов жилой недвижимости по эскроу-счетам и работает еще над 25 заявкам, заняв на рынке долю порядка 55—60%, отмечает начальник отдела проектного финансирования Отделения «Банк Татарстан» Волго-Вятского банка Тимур Набиуллин. Помимо применения базовых регламентов, в организации работают над созданием новых возможностей и продуктов для застройщиков, параллельно бесплатно проводя обучение для финансовых служб заемщиков.
— Практически все заявки доходят до заключения сделки. У нас нет задачи отказать клиенту, напротив, мы считаем необходимым и важным помочь застройщикам в работе по предоставлению всех документов, чтобы в конечном итоге выйти на проектное финансирование, — отмечает Тимур Набиуллин.
Уверенно себя чувствуют и другие участники рынка. В «Газпромбанке» централизовали работу по проектному финансированию в главном офисе, проектный отдел был создан и в банке «Открытие» в Москве, а в Казани появилось его подразделение. Сейчас, по словам начальника отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» Артура Ибятова, кредитная организация выступает партнером по одной из самых крупных сделок по проектному финансированию в Татарстане — речь о ЖК «Весна-2» на 7,6 млрд рублей.
Высокий спрос на фоне нестабильного будущего
Вместе с повышением цен, как ни странно, повысился и спрос. Начальник отдела продаж розничных продуктов «Газпромбанка» Нил Паташин констатирует рост заявок на ипотеку за последние недели на 50%.
— Доля рефинансирования выросла сейчас до 40%. На фоне доллара мы наблюдаем рост везде — в том числе на «вторичку» и дома. Те, кто нуждается в жилье и до этого выжидал, копил средства, сейчас начали вкладываться. Кроме того, многие, кто хочет сохранить деньги, также принимают решения в пользу покупки, — комментирует участник бранча.
Антонина Дарчинова добавляет, что в марте на рынке наблюдается даже небольшая паника на фоне слухов о повышении ставок по ипотеке, что серьезно ударит по рынку недвижимости. Кроме того, свою роль сыграет курс доллара, повысив в перспективе цены на недвижимость.
— Поэтому сейчас есть активность. У нас была тысяча звонков в неделю, стало две тысячи. Заявки на ипотеку тоже увеличились на 50%. На самом деле, будет интересная ситуация, — поясняет директор филиала федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
Заданный правительством России курс на дальнейшее снижение ставок может изменить решение о повышении ключевой ставки на заседании ЦБ 20 марта на фоне экономического кризиса. По словам главного специалиста сектора ипотечного кредитования Банка ЗЕНИТ в городе Казань Альбины Бакировой, банковский сектор находится в ожидании итога заседания, а пока все клиенты стараются зафиксировать минимальную ставку. Ей вторит начальник отдела ипотечного кредитования банка «Открытие» Артур Ибятов.
— Действительно, все ожидают изменений по ставкам. Думаю, решение во многом будет зависеть от динамики на финансовых рынках в ближайшие два дня, волатильность на них сохраняется на высоком уровне. Поэтому увеличение ставки полностью исключить нельзя, — рассуждает Ибятов.
При этом, несмотря на опасения по поводу роста ключевой ставки, участники бизнес-бранча смотрят на изменения с надеждой, рассматривая вариант, что повышения не будет.
— Есть такое понятие — психологический барьер. До 2014 года у людей был барьер не более 10%. Сейчас ввиду политики государства, поддержки социальных проектов, майских указов, где задекларировали 120 млн кв. метров сданного жилья ежегодно, единственный инструмент, стимулирующий сдачу такого огромного объема, — это низкая процентная ставка. На мой взгляд, психологический барьер у клиентов сейчас где-то на уровне 7,5—8%. Если ключевая ставка повысится, банки, естественно, будут вынуждены среагировать на ситуацию. Но, на мой взгляд, она не изменится, потому что курс доллара плавающий, у нас есть варианты развития экономики — негативный, позитивный и нейтральный сценарии, — прогнозирует заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» Руслан Курбанов.
