Кадастровые войны: кабмин дал девелоперам ТЦ передышку, но расширил список «счастливчиков»

Отсрочка будет, но список расширим

Президент РТ Рустам Минниханов подписал закон №62 — ЗРТ «О внесении изменений в закон Республики Татарстан «О налоге на имущество организаций». Согласно поправкам, увеличение ставки налога на имущество с 1,2% до 1,5% для крупных торговых объектов в больших городах, чья налоговая база определяется как кадастровая, а не инвентаризационная, переносится на 1 января 2017 года. Однако теперь нижнюю планку площади таких крупных объектов снизили с 3 000 до 2 000 квадратных метров. Перечень этих объектов, в соответствии с налоговым кодексом РФ, должен быть составлен не позднее 1 января 2016 года. Насколько увеличится список, пока неизвестно.

Таким образом, с одной стороны, руководство республики дало послабление крупным ритейлерам и торговым центрам, отложив на год постепенное повышение налога. Однако в то же время список «счастливчиков» будет расширен за счет небольших ТЦ и супермаркетов.

Напомним, еще 30 октября 2014 года Госсовет РТ принял Закон N 81-ЗРТ «О внесении изменений в Закон РТ «О налоге на имущество организаций». После вступления его в силу, с 2015 года налог на имущество в отношении отдельных объектов стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости. Тогда татарстанские законодатели решили облагать налогом кадастровую стоимость, а не инвентаризационную только у торговых центров (отдельно стоящих зданий) общей площадью свыше 3 000 кв. м. При этом изменение касалось ТЦ, расположенных на территориях населенных пунктов с численностью населения более 145 000 человек, то есть в Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске, Альметьевске. Более того, поправки 2014 года вводили постепенное повышение ставки с 1,2% до 2%: в 2015 году — 1,2%, в 2016 году — 1,5%, в 2017 году — 1,8%, в 2018 — 2%.

Для всех остальных объектов ставка сохранилась на уровне 2,2%, но от инвентаризационной стоимости, которая гораздо ниже кадастровой. Именно эта разница и привела к фактическому росту налогов с крупных ТЦ, несмотря на снижение ставки.

Начало «кадастровых войн»

Напомним, что введение изменений в закон «О налоге на имущество организаций» сразу стало предметом для беспокойства татарстанских девелоперов. Конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год с указанием кадастровых номеров и адресов был утвержден распоряжением минземимущества РТ 27 ноября 2014 года. В него вошел 201 объект. Сильнее всех пострадали ТЦ «Мега-Казань», братья Хайруллины с их сетью «Эдельвейс» и гостиницами, ТТС, Suvar Plaza, «Корстон», «Южный», «Парк Хаус», сеть «Мегастрой» («Агава»), сеть «Эссен». Глава последней, Леонид Барышев, депутат Госсовета РТ, и стал одним из главных инициаторов борьбы за послабления.

В марте этого года на обсуждении республиканского бюджета он высказался именно за перенос повышения ставки: «У нас было совещание. Пока нет видения механизмов, но есть поручение президента РТ о том, чтобы мы это обсудили с бизнесом и поняли, что можно сделать с ним. В обратную сторону пойти не можем, но должны какие-то поправки внести, чтобы не остановилась инвестиционная деятельность. Здесь об увеличении речь не идет, наоборот, предложение, чтобы сделать более длительные ступени, потому что мы все больше заходим в кризис, а ставки все увеличиваются», — заверил депутатов Барышев.

«У меня уже лежат десятки заявлений от крупных (объектов — прим. ред.), где кадастровая стоимость в 11-12 раз увеличивается. Получается, что на бизнес с одной стороны давит недвижимость и все остальные налоги, дальше кредиты, поэтому мы по малому бизнесу получим очень сложную картину», — рассказал еще в марте «Реальному времени» председатель Торгово-промышленной палаты РТ Шамиль Агеев.

Еще одной проблемой стало то, что кадастровая стоимость многих объектов неожиданно оказалась гораздо выше рыночной их цены. Девелоперы стали массово обращаться в Росреестр с заявлениями об установлении рыночной стоимости объектов. Это делалось для того, чтобы приравнять рыночную стоимость к кадастровой. Однако оспорить кадастровую стоимость удалось немногим. Первым это сумел сделать казанский ЦУМ. Остальным, чьи заявления были отклонены, многие эксперты рекомендовали действовать через суд. Еще одним ударом по ТЦ стало изменение порядка предоставления льгот на налог на имущество физлиц. Согласно новым правилам, с 2015 года льготы перестали распространяться на владельцев крупной недвижимости стоимостью свыше 300 миллионов рублей и недвижимости коммерческого назначения, принадлежащей им как физическим лицам: торговых и офисных центров, кафе, салонов, магазинов и т.д.

«Мы надеемся, что будут и другие послабления»

В сегодняшних поправках кабмина в закон Агеев видит отчасти победу ТПП. «Торгово-промышленная палата с самого начала говорила, что сейчас, когда идет съеживание торговли, падение потребительского спроса, это глупость — повышать налоги. Хорошо, что на это вразумительно среагировали. Власть услышала голос деловых кругов. Считаю, что это надо не только в 2016-м году, но и дальше делать. Рустам Нургалиевич встречается с предпринимателями регулярно: есть еженедельные совещания, встречи на мероприятиях. Такое решение принимает не один человек. Этот вопрос подробно рассматривали Халиков (премьер-министр РТ Ильдар Халиков), правительство, Госсовет РТ, участвовали министерство финансов, министерство промышленности, уполномоченный по делам предпринимательства, — говорит Шамиль Агеев. — Мы надеемся на продолжение диалога. Эти налоги непосильны. Сокращается количество торговых точек. Не забудьте, что у нас торговали импортной продукцией, поэтому цены выросли, покупательская способность при этом снизилась. Что было бы с торговыми центрами? Они стояли бы в запустении. А от их товарооборота зависят налоговые выплаты, которые потом поступают в бюджет. Совокупность этих факторов привела к тому, что было принято такое решение. Фактически налоги оставили на том же уровне, а по идее еще можно было бы и снизить, сделать больше стимулирующую часть. Посмотрим, как будет развиваться ситуация, мы надеемся, что будут и другие послабления».

• 

  Мурат Ахмеров Директор «А девелопмент»

  То, что введение поправок решили отложить на год, радует, но второй пункт, об уменьшении планки для торговых объектов с площадью от 2 тыс. кв. метров, оставляет двойственное ощущение. А не получится ли так, что дальше список расширится и в него попадут торговые объекты площадью 1000, 500 кв. метров? 2% с объекта недвижимости — это очень много. Я понимаю, если бы такой налог ложился только на крупные торговые центры площадью 30-50 тыс. кв. метров. А тут попадает под удар малый и средний бизнес. Пройдя семь кругов ада, получив все согласования и выполнив все техусловия, компания открывает ТЦ, а тут ей подарок — повышенный налог. А ведь кто-то, может, и живет на эти 2%. Такой налог — это удар в целом по рынку недвижимости, который является локомотивом для многих сопутствующих отраслей — стройка, услуги и т.п.

• 

  Леонид Рахимов Директор «Грин Хилл Реалити»

  Когда была пересмотрена кадастровая стоимость, нагрузка на владельцев торговых центров, конечно, существенно выросла. В некоторых центрах она стала больше в 5 раз. Если в 2011-2012 годы платили миллионов 5, то в следующем году будут платить 35, то есть налог вырастает в 5-7 раз. Если раньше были возможности уйти в ЧП и получить патент, то сейчас такой возможности нет. Не думаю, что поправки помогут снизить налоговое бремя. Получается, что налоговую ставку не подняли, но уже подняли кадастровую стоимость и обложили налогом то, что раньше не хотели облагать. Нагрузка все равно давит. Если суд вынесет соответствующее постановление, конечно, можно снизить кадастровую стоимость. Но все торговые центры новые, поэтому они попадают под новое законодательство. Это старые центры 1973-го года могут стоить дешевле, центры, построенные с 2010-го года, никуда не денешь.