Кадастровые войны: «бабушек-миллионерш» и «инвалидов-девелоперов» заставят заплатить по полной

Льготы те же, но…

1 октября этого года россияне в последний раз платили налог на имущество физлиц по старой схеме. Уже с этого года, в соответствии с Федеральным законом от 04.10.2014 №284-ФЗ, расчет налога на недвижимость будет производиться из кадастровой стоимости объекта. За обсуждением роста налоговых платежей и изучением непростой схемы расчета налога незамеченным прошло ограничение льгот.

В официальных сообщениях об изменении принципа расчета налога на имущество физлиц говорится, что все льготы всем категориям будут сохранены. Действительно, перечень льготных категорий сохранился: герои Советского Союза и РФ, инвалиды I и II группы, инвалиды с детства, ветераны Великой Отечественной войны, труженики тыла, ветераны войны в Афганистане, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС, пенсионеры, военнослужащие после 20 лет службы, потерявшие кормильца члены семей военнослужащих, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Более того, даже добавилась еще одна категория льготников — лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок.

Тем не менее, при сохранении льгот вводятся их ограничения, которые могут отразиться не только на рядовых льготниках. Хотя речь идет о налоге на имущество физлиц, ограничения серьезно затрагивают рынок коммерческой недвижимости. Но обо всем по порядку.

Льготы на один гараж и «скидки не суммируются»

Начнем с первого и очевидного ограничения, которое к тому же может коснуться большого количества льготников. До 2015 года представители указанных выше категорий освобождались от имущественного налога полностью, практически на все объекты недвижимости. Начиная с этого года правом льготы можно воспользоваться только в отношении одного объекта налогообложения каждого вида вне зависимости от количества оснований для льгот и только в том случае, если объект не используется в предпринимательских целях.

То есть, если пенсионеру принадлежит 3 квартиры, он освобождается от налога только на одну из них. Если он при этом владеет еще и двумя гаражами, то налог на имущество придется платить еще и за один из гаражей. При этом то, что этот пенсионер является также тружеником тыла, на начислении налога никак не отразится. В общем, все по правилам маркетинговых акций: скидки по разным акциям не суммируются. Впрочем, опрошенные «Реальным временем» эксперты считают такую меру справедливой.

— Это, безусловно, правильно и экономически обоснованно с точки зрения налогообложения, — рассказывает Марат Камалов, заместитель директора, партнер юридической фирмы «Татюринформ». — Надо понимать, что такое налог на имущество. Это один из немногих налогов, который поступает в местный бюджет. Здорово, если мы живем в Казани, Москве или Санкт-Петербурге, где кроме городского бюджета часто пересекаются бюджеты субъектов Российской Федерации и иные финансовые потоки. А если это сельское поселение, которое имеет вот этот источник дохода практически в качестве единственного? Изменения приняты, чтобы не было ситуаций, при которых могли бы люди злоупотреблять своими правами (к сожалению, это русская ментальность: как только выходит закон, специально искать способы его обходить). Чтобы не было ситуации, при которой, если в этом условном населенном пункте есть один герой или один «сверхльготник», злонамеренно на него формально переписывали титульные права собственности, чтобы бюджет местный не остался без поступлений.

С тем, что ограничения введены в целях борьбы со «злоупотреблениями», согласен и Джаудат Латыпов, генеральный директор ООО «Казанский юридический центр»:

— Я не владею информацией по ситуации, но у меня есть подозрения, что некоторые группы льготников злоупотребляют подобными правами. Получается, что у нас в одной линейке сидят и бабушка, у которой с деньгами плохо и которой вроде бы надо льготу дать, и бабушка, у которой вообще все хорошо. Одно дело, когда речь идет о единственной квартире, другое дело, когда квартир пять. Почему такой человек должен подпадать под льготы? Это как раз укладывается в принцип «налоги на богатых».

Это первое ограничение все-таки попало в информационное поле. О нем по крайней мере упоминали эксперты ранее. А вот второе ограничение, сформулированное не так очевидно, осталось практически незамеченным.

Горе «бабушкам-миллионершам»

Как оказывается, льготы вообще не распространяются на «объекты налогообложения, указанные в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 Налогового кодекса РФ». В нем речь идет об объектах, определяемых пунктами 7 и 10 статьи 378.2, а также об объектах, «кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей». Пункт 7 статьи 378.2 пересылает к подпунктам 1 и 2 пункта 1 этой же статьи, в которых говорится об административно-деловых и торговых центрах, нежилых помещениях, назначение которых подразумевает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для их размещения.

Если отложить все пересылки со статьи на статью, что в сухом остатке? Фактически льготники теперь обязаны будут платить налоги с крупной недвижимости и недвижимости коммерческого назначения, принадлежащей им как физическим лицам: торговых и офисных центров, кафе, салонов, магазинов и т.д. А раньше и эта недвижимость не облагалась налогом.

— Если человек, даже по сегодняшним диким курсам, обладает имуществом свыше 5 миллионов долларов, то его можно назвать как минимум состоятельным. Этот человек безусловно способен нести бремя в отношении публичных обязательств, — поясняет Марат Камалов. — Это не нуждающийся пенсионер, это не малообеспеченная категория. Когда человек обладает таким состоянием, то, безусловно, даже при всех его регалиях освобождать его просто нет никакого смысла, потому что он и так состоятелен, эта льгота ему ничем не поможет.

Перекрытие канала незаконной «оптимизации» налогов

Мера опять же направлена против незаконных способов «оптимизации» уплаты налогов, в том числе не только физических лиц, но и компаний, фактически владеющих недвижимостью.

— Такие ограничения обусловлены недопущением различных злоупотреблений при налогообложении, — поясняет Александр Денисов, главный юрисконсульт юридического агентства «ЮНЭКС». — В частности, перечисленные ограничения делают совершенно бесполезным массовую перерегистрацию объектов недвижимости на граждан, имеющих право на льготы.

Правда, представители рынка недвижимости о «массовых» перерегистрациях не говорят.

— У тех собственников, с которыми я сталкиваюсь в своей работе, все открыто, то есть вся недвижимость оформлена либо на самого собственника, прямого, не льготника, либо на его компанию, — рассказывает Дмитрий Кротов, руководитель отдела недвижимости компании Brokeris. — Чтобы кто-то переоформлял специально, целенаправленно ради получения льгот, я не встречал. Например, торговый центр нельзя переписать на физлицо, потому что крупные арендаторы просто не будут работать с физическим лицом.

Мурат Ахмеров из «А Девелопмент» также признается, что слышал про подобные схемы, но на практике не сталкивался. «Правда, отсечка для льготников слишком велика — 300 млн рублей. В этом случае собственники могут дробить свой объект и делить между, условно, не одним, а тремя инвалидами или «чернобыльцами». Слишком велика цена. 6 млн рублей льгот с объекта стоимостью 300 млн рублей. Думаю, что основной шквал судов и переоценки придется на 2016 год. Ведь налог мы будем платить по итогам этого года в следующем», — говорит он.

Ограничения налоговых льгот стали частью борьбы со злоупотреблениями «инвалидной оптимизации», когда представителей льготных категорий используют для уклонения от различных платежей. Напомним, параллельно с налоговыми ограничениями были введены нормативы, ограничивающие потребление жилищно-коммунальных услуг и, соответственно, льготы на них.