Руслан Нурмухаметов, #Суварстроит: «Из-за эскроу-счетов себестоимость строительства может вырасти на 12—13%»

«В схеме финансирования появился новый игрок — банк»

— Руслан Ринатович, давайте начнем с наболевшего: как осуществляется переход на проектное финансирование на примере вашей компании?

— #Суварстроит является лидером по объемам строящегося жилья в Республике Татарстан. В портфеле нашей компании девять жилых комплексов: «Столичный», «Залесный сити», «Август-Астры», «Манхэттен», «Сказочный лес», «Палитра», «Станция спортивная», «Времена года» и «Южный парк». Общий объем — 1,6 млн квадратных метров жилья. У нас есть предложения в разных районах Казани, на любой вкус и бюджет. Квартиры начинаются по стоимости от 1,7 до 20 млн рублей. На сегодняшний день мы продаем квартиры в 40 домах.

— Какие из перечисленных объектов будут реализовываться по эскроу-счетам?

— В настоящее время с использованием эскроу-счетов мы начали строительство жилого комплекса «Август-Астры», который находится на ул. Островского. Мы планируем ввести его в 2021 году.

— Получается, все остальные объекты реализуются по старой схеме?

— По остальным жилым комплексам, кроме «Манхэттена», предполагается смешанное финансирование, как с использованием эскроу-счетов, так и по старым правилам — со средств дольщиков.

Пока идет переходный период, в течение которого банки и застройщики выстраивают новые правила взаимодействия. Надеюсь, когда этот период завершится, вся схема начнет работать гораздо быстрее и эффективнее

— С какими сложностями вам пришлось столкнуться при переходе на проектное финансирование?

— В схеме финансирования появился новый игрок — банк, который не просто выделяет средства застройщику, но и несет контрольно-ревизионную функцию. Банки требуют от застройщиков полной прозрачности расчетов и четко следят за целевым использованием выделенных средств.

— И насколько это удлинило ваши проекты?

— Мы подошли к этому заранее, еще в прошлом году, поэтому каких-либо трудностей на сегодняшний день мы не ощущаем.

«Некоторые будут вынуждены покинуть строительный рынок»

— Вы упомянули контрольно-ревизионную функцию банков: насколько активно они сейчас вмешиваются в работу застройщика?

— Банк четко следит за целевым использованием выделенных средств. То есть все транши отслеживаются.

— Просто многие застройщики жалуются на строгие требования, которые предъявляют банки. А вы считаете их таковыми?

— Пока идет переходный период, в течение которого банки и застройщики выстраивают новые правила взаимодействия. Надеюсь, когда этот период завершится, вся схема начнет работать гораздо быстрее и эффективнее.

У некоторых себестоимость может взлететь и до 20% — в такой ситуации компании будут вынуждены либо покинуть строительный рынок, либо переквалифицироваться в субподрядные организации

— Как в целом рынок переживает переход на эскроу-счета?

— Я считаю, что мы почувствуем изменения только через 1,5—2 года, когда застройщики выработают объекты, которые строятся по старым правилам. Многое будет зависеть от самих компаний, от эффективности их работы с клиентами.

Вообще мы прогнозируем, что себестоимость строительства может увеличиться на 12—13%, однако у наиболее эффективных застройщиков с хорошо поставленной бизнес-моделью этот показатель может остаться на прежнем уровне. У некоторых себестоимость может взлететь и до 20% — в такой ситуации компании будут вынуждены либо покинуть строительный рынок, либо переквалифицироваться в субподрядные организации.

— Но пока таких прецедентов нет?

— Пока нет.

«Доля ипотечных продаж снова начинает увеличиваться»

— Насколько выросли цены на первичку с переходом на эскроу-счета? Продолжат ли они свой рост?

— В этом году, по оценке ЦИАН, стоимость квадратного метра в Татарстане уже повысилась на 10—20%, а Казань вообще показала рекордный рост до 30%. В четвертом квартале 2019 года, по прогнозам Минстроя России, стоимость квадратного метра в Москве и Казани может подорожать еще на 5,5%.

Как поведут себя цены в будущем, станет ясно после того, как участники рынка перейдут на эскроу-счета. Мы не исключаем сужения рынка за счет ухода некоторых компаний, что автоматически будет стимулировать рост цен на жилье.

Безусловно, размер ипотечных ставок оказывает довольно-таки сильное влияние на спрос, однако прогнозы экономистов говорят, что по сравнению с 2018 годом объем выданных кредитов скорее снизится или останется на прежнем уровне

— Какова доля ипотечников в вашем портфеле?

— В начале текущего года львиная доля продаж пришлась именно на ипотечные сделки. Весной был некий скачок инвестиционного жилья, то есть покупатели приобретали жилье за собственные средства. Сейчас доля ипотечных продаж снова начинает постепенно увеличиваться.

— На ваш взгляд, сможет ли ипотека поддержать спрос, учитывая рост цен на жилье?

— Безусловно, размер ипотечных ставок оказывает довольно-таки сильное влияние на спрос, однако прогнозы экономистов говорят, что по сравнению с 2018 годом объем выданных кредитов скорее снизится или останется на прежнем уровне.

При этом хочу напомнить, что в целом по России на прошлый год пришелся рекордный скачок по объему выданных кредитов — прирост составил порядка 50%. Так что если прогнозы о небольшом снижении и подтвердятся, то ничего страшного. Мы считаем, что рынок закрепляется на взятой высоте и переваривает прошлогодний взлет.

«Облик жилого комплекса, несомненно, влияет на выбор покупателя»

— Расскажите, пожалуйста, о своем новом проекте «Август-Астры», который вы уже упомянули в самом начале разговора.

— Как я уже говорил, жилой комплекс «Август-Астры» — это первый проект, который мы начали строить с использованием эскроу-счетов.

Комплекс представляет из себя две секции — пяти- и семиэтажных. Они объединены между собой стилобатной частью. Также запланированы два уровня паркинга на 80 машино-мест и офисные помещения. Общая площадь комплекса — 3 тыс. квадратных метров. На сегодняшний день ведутся земляные работы и начинается заливка фундамента.

Цена за квадратный метр в этом жилом комплексе составляет 120 тыс. рублей. С одной стороны, это средняя цена в Казани для ЖК высокого класса, но, на самом деле, сравнивать «Август-Астры» практически не с чем. Это малоквартирный жилой комплекс, где есть и террасы, и камины. Покупатель, приобретая квартиру в этом ЖК, как бы попадает в закрытый клуб.

Всего в этом году мы планируем ввести в эксплуатацию 18 домов. Восемь из них уже введены, то есть впереди еще 10

— А насколько сейчас в Казани высок спрос на жилье бизнес-класса?

— Если говорить о жилом комплексе «Август-Астры», то мы позиционируем его как жилье элитного класса. Что касается бизнес-класса, то в портфеле нашей компании есть ЖК «Столичный», который находится на ул. Чистопольской: он представляет из себя три секции переменной этажности, впоследствии там появятся детский сад и школа, а главной его фишкой станут стеклянные переходные галереи на уровне пятого, седьмого, пятнадцатого и семнадцатого этажей. В этих панорамных галереях с видом на Казанку будут находиться общественные пространства, в том числе детская игровая комната. Отмечу, что в галереях, расположенных на более высоких этажах, разместятся бильярдная и фитнес-зал.

— Хотелось бы узнать, насколько важны в целом для покупателя вот эти архитектурные решения, которые применяет застройщик.

— Несомненно, облик жилого комплекса сегодня влияет на выбор покупателя. Возьмем, к примеру, один из наших ЖК — «Южный парк». В центре его концепции будет большой парк, интегрированный в сам жилой комплекс. По парку пройдет четырехкилометровая аллея, и жителям можно будет гулять на природе, не покидая своего жилого комплекса.

— Какие объекты вы планируете сдать до конца года и на сколько «квадратов»?

— Всего в этом году мы планируем ввести в эксплуатацию 18 домов. Восемь из них уже введены, то есть впереди еще 10: два дома в ЖК «Сказочный лес», два дома в ЖК «Палитра», один дом в ЖК «Станция спортивная», два дома в ЖК «Времена года». Также до конца этого года в эксплуатацию будет введен один из наших интересных проектов — ЖК «Манхэттен», состоящий из трех башен.

— У нас есть вопрос от читателя: сдаете ли вы дома вовремя?

— Срок выдачи ключей четко прописан в договоре с покупателем, и за всю историю компании не было ни единого случая, когда мы нарушили бы условия этого пункта. Наоборот, мы зачастую стараемся передать ключи раньше.

Мы занимаемся коммерческой недвижимостью только в рамках концепции развития общественных пространств наших жилых комплексов. Это вообще наше кредо — мы строим те дома, в которых хотели бы жить сами

«Это как стрельба по движущейся мишени»

— Планируете ли вы осваивать какие-то новые площадки или принципиально новые для вас проекты?

— Как я уже говорил, в этом году мы начали строительство жилого комплекса «Август-Астры». Также мы продолжаем строительство новых очередей наших ЖК: «Залесный сити», «Столичный», «Сказочный лес», «Палитра», «Времена года», «Станция спортивная» и «Южный парк».

— А планируете ли вы проекты по строительству коммерческой недвижимости?

— Мы занимаемся коммерческой недвижимостью только в рамках концепции развития общественных пространств наших жилых комплексов. Это вообще наше кредо — мы строим те дома, в которых хотели бы жить сами.

— Кого вы считаете своими основными конкурентами на рынке?

— Для нас есть лишь один конкурент — время. Строительство жилых комплексов — это длительный процесс, и необходимо быть уверенным в актуальности того, что мы делаем, даже спустя годы. Это как стрельба по движущейся мишени — необходимо действовать на опережение. Пока у нас получается.

— Чего вам это стоит? Каких принципов в работе вы придерживаетесь?

— Для меня каждый день — это вызов, который заключается в том, чтобы делать актуальный и востребованный продукт. Это большая ответственность не только за себя и свою команду, но и в целом за людей, которые выбирают наши жилые комплексы.